Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости оборудования

Итоговая себестоимость продукции распределяется пропорционально долям в производственной себестоимости непосредственно производства металлоконструкций и сборки шкафов:

Таким образом, себестоимость производства конструкций составляет:

Условно-постоянные издержки на производство конструкций составляют в среднем 46,4% от всех условно-постоянных издержек.

8.3.5. Определение чистого операционного дохода

В цену реализации продукции заложена рентабельность 25%. Доля в цене продажи, относящаяся на конструкции рассчитывается пропорционально доле в себестоимости:

Среднегодовой ДВД от производства конструктива для металлических шкафов составит 4 529 698 * 12 = 54 844 148 рублей.

Среднегодовой ЧОД от производства конструктива для металлических шкафов составит 905 997 * 12 = 10 871 925 рублей.

8.3.6. Определение ставки дисконтирования

Термин «ставка дисконтирования» определяется как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, которая будет получена или выплачена в будущем».

В широком смысле слова, это ожидаемая норма рентабельности на альтернативные инвестиционные возможности с аналогичным уровнем риска. Иначе говоря, это та норма рентабельности, которую ожидают инвесторы на свои вложения и которая может побудить их к инвестированию.

В рамках данной работы определение ставки дисконтирования выполняется методом кумулятивного построения. Этот метод основан на следующей предпосылке: инвестор, приобретая объект, отдает свои деньги в обмен на право вернуть их в будущем с соответствующей прибылью. Вкладывая свой капитал, инвестор рискует не получить эту прибыль, и в силу этого он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.

В соответствии с данным методом, ставка дисконтирования определяется по формуле:

где:  Y – ставка дисконтирования;

Rf – безрисковая ставка;

– сумма рисков, характерных для данного объекта оценки

Безрисковая ставка. В качестве безрисковой ставки Оценщик счел возможным привести среднюю ставку доходности депозитов по рублевым вкладам, определенную по крупнейшим банкам Санкт-Петербурга («Сбербанк», «Внешторгбанк», «Промстройбанк»). По состоянию на дату проведения оценки средняя доходность по депозитам в руб. сроком на два года составляет 12%.

Сумма рисков. На основании имеющейся информации и исходя из личного опыта Оценщик установил, что данный вид имущества является среднерискованным. К наиболее значимым рискам следует отнести риск вложения в данное оборудование (4%), риск, характеризующий низкую ликвидность и риск инвестиционного менеджмента (4%).

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства, а риск, характеризующий данный параметр, определяется по формуле:

где tр – типичный срок экспозиции для данного сектора рынка (принимается равным 6 месяцев)

Таким образом, суммарный риск определен на уровне 12,75%.

В результате расчета ставки дисконтирования в соответствии с приведенным выше алгоритмом, а так же с учетом округления было получено значение 24,75%.

8.3.7. Определение прогнозного периода и постпрогнозной стоимости оборудования

Прогнозный период обусловлен остаточным сроком эксплуатации оборудования, который равен 4,6 лет. Остаточный срок рассчитан исходя из нормативного срока службы оборудования равного 12 годам и величины определенного в Главе 9.1.3. накопленного износа.

Учитывая, что оборудование уже проходило капитальный ремонт, считаем, что после завершения остаточного срока службы оборудование будет списано и разобрано на металлолом и запчасти. Стоимость лома составит по оценкам экспертов 100 000 рублей.

8.3.8. Расчет стоимости оборудования

Расчет рыночной стоимости представлен в следующей таблице 9.12.

Табл. Расчет стоимости методом АДДП

С учётом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений, изложенных в тексте Отчёта, величина рыночной стоимость оцениваемых объектов, определенная в рамках доходного подхода, по состоянию на 24.07.2008 года составляет:29 500 000 руб.

8.4.     Согласование результатов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных в Отчете подходов. Целью сопоставления стоимостей или согласования результатов является определение итоговой величины рыночной стоимости, как наиболее вероятной стоимости прав на объект оценки, через взвешивание преимуществ и недостатков применяемых подходов.

В оценке применены два классических подхода: затратный и сравнительный. Ниже приведены результаты, полученные каждым из этих подходов.

Расчетная стоимость объектов, определенная в рамках различных подходов

Табл. № 17

Затратный подход. Данный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу. В качестве базы используется восстановительная стоимость имущества (стоимость воспроизводства или замещения), из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате износа имущества.

Поскольку большая часть оцениваемого имущества достаточно широко представлена на свободном рынке, информация о его восстановительной стоимости или стоимости замещения, которой в данном случае является стоимость приобретения, является открытой и доступной.

Сравнительный подход. Данный подход предполагает, что типичный покупатель за выставленную на продажу не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект-аналог. Преимущество данного подхода заключается в учете реакции продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Недостатки подхода проявляются в случае, если соответствующий рынок недостаточно развит, и найти идентичные объекты не представляется возможным.

При наличии нескольких объектов аналогов, можно сделать достаточно адекватный вывод о рыночной стоимости составных частей производственной линии.

Доходный подход. Данный подход основан на принципе ожидания, который основан на том, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его эксплуатации. Расчет доходным подходом основан на ряде допущений относительно типа производимой продукции и ее стоимости на рынке. Данная производственная линия применяется в различных производствах, поэтому в данном случае вид бизнеса накладывает определенный отпечаток на определение стоимости доходным подходом.

Расчет удельного веса результата, полученного каждым из подходов.

8.5.     Итоговое суждение о рыночной стоимости объектов оценки

Итоговое суждение о рыночной стоимости объектов оценки представлено в таблице ниже.

Рыночная стоимость объектов оценки

Табл. № 18

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости
оцениваемого имущества с учетом НДС, определенная
на дату проведения оценки 24.07.2008 года, составляет:

32 700 000.00 руб., в том числе НДС – 4 988 135,59 руб.

9.1.         Общие положения

Основополагающим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции имущества. При этом если срок экспозиции уменьшается, то растет величина ликвидационной скидки и снижается ликвидационная стоимость.

Ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами: прямым и косвенным.

Прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионный анализ). Однако, информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода, хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. После определения рыночной стоимости ликвидационная стоимость получается из рыночной путем вычитания ликвидационной скидки.

Учитывая сложность применения прямого метода на практике, как правило, в качестве базы для оценки ликвидационной стоимости выступает рыночная стоимость.

В рамках косвенного метода выделяют несколько способов расчета ликвидационной скидки. Для оценки ликвидационной стоимости прав на объект наиболее адекватным является способ расчета скидки, представленный Ткачуком А.Ю. на совместном семинаре РОО и МАОК «Оценка ликвидационной стоимости для нужд судебных приставов и таможни». По данной методологии, ликвидационная скидка состоит из двух частей:

-    скидка на срочность реализации, которая связана с ограничением срока экспозиции;

-    скидка на вынужденность продажи, которая связана с необходимостью реализации объекта и осведомленность покупателя о затруднениях продавца.

9.2.         Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Изменение стоимости любого типа имущества зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, влияющие на стоимость, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т. д.), т.е. факторы в основном психологического характера.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы и т. д.

Для краткосрочных периодов макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка — фиксированной.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки.

Для того чтобы определить стоимость объекта, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на его стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора.

Вывод по разделу

Представленное к оценке имущество, в принципе, будет достаточно просто реализовать на открытом рынке. Оцениваемое имущество востребовано на рынке. Кроме этого, следует также учесть и техническое состояние объектов.

Таким образом, оцениваемое движимое имущество, по мнению оценщика, характеризуются средней степенью ликвидности.

9.3.         Определение ликвидационной стоимости оцениваемого движимого имущества

В рамках данной работы при расчете величины ликвидационной скидки Оценщик учитывал специфику объектов.

При определении ликвидационной стоимости оцениваемого имущества Оценщик рассчитал величины ликвидационной скидки по следующей формуле[16]:

Dë = (të/tð – 1)2 ×e-ÀÅ

Определение величины ликвидационной скидки по приведенной формуле представлено в таблице ниже.

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого движимого имущества по состоянию на 24.07.2008 г. с учетом округления составляет:
21 900 000 руб., в том числе НДС – 3 340 678 руб.

Оцениваемые объекты характеризуются средней степенью ликвидности, и срок их среднерыночной экспозиции составляет 6 месяцев.

Итоговые результаты оценки рыночной и ликвидационной стоимостей объектов движимого имущества представлены ниже.

Рыночная и ликвидационная стоимости объектов оценки

Табл. № 21

С учетом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений,
изложенных в тексте Отчета, рыночная стоимость объектов оценки (округленная с учетом точности использованной исходной информации)по состоянию на 24.07.2008 года составляет:

32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) руб.,

в том числе НДС – 4 988 136 руб.

ликвидационная стоимость объектов оценки
(округленная с учетом точности использованной исходной информации)
по состоянию на 24.07.2008 года составляет:

21 900 000 (Двадцать один миллион девятьсот тысяч) руб.,

в том числе НДС – 3 340 678  руб.

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации;

2.  Налоговый кодекс Российской Федерации;

3.  Закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской федерации»;

4.  Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г.;

5.  Федеральный Стандарт Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г.;

6.  Федеральный Стандарт Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г.;

7.  Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. – М.: Академия оценки, 1996 г.;

8.  Попеско А.И. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., 2002 г.;

9.  Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998 г.;

10.  Федотова М.А. Основы оценки стоимости машин и оборудования. М. «Финансы и статистика», 2007 г.

11.  Журналы «Вопросы оценки»;

12.  Данные сети Интернет.

[1] В соответствии с данными визуального осмотра.

[2] В соответствии с данными визуального осмотра.

[3] В практике оценки, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту – НЭИ) имущества понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

[4] Обзор подготовлен на основании данных Администрации Санкт-Петербурга (http://gov.spb.ru) и компании «Swiss Realty Group» (http://www.swissrealty.ru).

[5] Основы оценки стоимости машин и оборудования», под редакцией М. А. Федотовой, стр. 92-95.

[6] Там же.

[7] Начальный износ.

[8] Неустранимый износ после первого капитального ремонта.

[9] Неустранимый износ после второго капитального ремонта.

[10] Предельный износ перед первым капитальным ремонтом.

[11] Предельный износ перед вторым капитальным ремонтом.

[12] Полный износ машины.

[13]  äàííîì ðàçäåëå ïðè ïðîâåäåíèè ðàñ÷åòîâ ïîñëåäîâàòåëüíûå êîððåêòèðîâêè íà ïåðåäà÷ó ïðàâ è õàðàêòåð óñëîâèé ñäåëêè íå ââîäèëèñü. Îöåíùèê ïðåäïîëîæèë, ÷òî â ñëó÷àå ïðîäàæè имущества ïðîèñõîäèò ïåðåäà÷à ïðàâ ñîáñòâåííîñòè, à óñëîâèÿ ñäåëîê íîñÿò ðûíî÷íûé õàðàêòåð (âñå ñòîðîíû õîðîøî îñâåäîìëåíû î íþàíñàõ ñäåëîê, äåéñòâóþò äîáðîâîëüíî è ðàçóìíî).

[14] «Оценка машин и оборудования»: Учебное пособие/Под общей редакцией В.П. Антонова – М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, стр.57-58.

[15] Äàííûå î òåõíè÷åñêîì ñîñòîÿíèè îáúåêòà îöåíêè áûëè ïîëó÷åíû èç èíòåðâüþ ñ Çàêàç÷èêîì и на основании визуального осмотра объекта оценки.

[16] Ткачук А.Ю. Методические рекомендации «Правовые основы применения ликвидационной стоимости и практические методы оценки имущества», МАОК. - М, 1999 г.