Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости оборудования

СИ = 1 – (1 – ФИ) (1 ФУ) (1 – ВУ)

где:   СИ – совокупный износ;

         ФИ физический износ;

         ФУ функциональное устаревание (износ);

         ВУ – внешнее устаревание (износ).

Расчет величины совокупного износа каждой позиции оцениваемого имущества представлен в таблице ниже.

Совокупный износ объектов оценки

Табл. № 10

Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки составила 74 630 441 руб.

8.1.4.                          Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода

В настоящем разделе расчетная стоимость каждого оцениваемого объекта движимого имущества была определена по следующей формуле:

РС = ПВС – Инакоп

где:   РС – расчетная стоимость;

         ПВС – полная восстановительная стоимость;

Инакоп величина накопленного износа.

Определение расчетной и рыночной стоимостей имущества в рамках затратного подхода представлено в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества

Табл. № 11

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества, определенная в рамках затратного подхода на дату проведения оценки 24.07.2008 года, составляет:

45 800 000 руб.

8.2.     Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода

8.2.1.                          Методика оценки

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества было проведено в рамках метода сравнения продаж с использованием последовательных и кумулятивных корректировок[13].

Цены на объекты-аналоги, найденные на вторичном рынке, корректировались в следующей последовательности:

1.         Цена продажи. Из консультаций с продавцами вторичного рынка была определена наиболее распространенная величина скидки покупателю с заявленной цены предложения. Она составила величину до 3 % от первоначальной цены.

2.         Корректировка на технические характеристики. В данном случае данная корректировка не производилась.

3.         Техническое состояние. Корректировка на техническое состояние объектов оценки определена путем учета коэффициента физического износа, согласно методике экспертного анализа физического состояния объектов оценки изложенной выше. Рыночная стоимость была получена путем определения стоимости объектов как новых, а затем скорректирована на величину физического износа объектов оценки.

Если оцениваемый объект отличается от аналога хотя бы одним из параметров, и нет статистических данных о влиянии данного параметра на стоимость, возникает необходимость в принятии допущения того, что стоимость объекта прямо пропорциональна соотношению сравниваемых параметров (стоимость и величина параметра). При этом за базу оценки берется стоимость замещения, определяемая по формуле:

где:

СПВ и СА – искомая стоимость и стоимость аналога;

П и ПА - некоторый параметр объекта оценки и объекта-аналога, например производительность, рабочий объем, масса, и т.п.;

n – показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона). Коэффициент торможения рассчитывается на базе статистических данных зависимости от производительности (мощности или других главных параметров) или принимается равным среднему значению 0,6-0,8[14].

В рамках настоящей работы коэффициент торможения для оцениваемых объектов был определен Оценщиком равным 0,7.

8.2.2.                          Подбор аналогов

Аналоги объекта оценки были подобраны оценщиком на вторичном рынке. При подборе аналогов оценщик руководствовался следующими критериями:

-    совпадение марки объекта-аналога и марки оцениваемого объекта;

-    близкое совпадение года выпуска объекта-аналога и оцениваемого объекта;

-    объекты-аналоги должны быть в рабочем состоянии (объекты, продающиеся на запчасти, оценщиком не рассматривались);

-    максимальное количество объектов-аналогов, удовлетворяющих первым трем критериям.

Для определения рыночной стоимости движимого имущества были подобраны объекты - аналоги, сходные по техническим характеристикам и физическому состоянию[15].

Оценщик предпринял все возможные с его стороны шаги по выявлению исходной информации, необходимой для качественной оценки. Оценщик также использовал альтернативные источники дополнительной ценовой и технической информации.

Описание использованных при расчете рыночной стоимости объектов-аналогов с указанием основных технических характеристик приведено в таблице ниже.

Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости обрабатывающего центра для пробивки и резки Salvagnini S4

Табл. № 12

Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости центра для автоматической гибки панелей Salvagnini P4

Табл. № 13

8.2.3.                          Расчет рыночной стоимости

Ниже приведен порядок проведения корректировок объектов-аналогов и порядок расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости обрабатывающего центра
 для пробивки и резки Salvagnini S4

Табл. № 14

Расчет рыночной стоимости центра для автоматической гибки панелей Salvagnini P4

Табл. № 15

 Рыночная стоимость объектов оценки

Табл. № 16

 В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости
объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода
по состоянию на 24.07.2008 года, составляет

22 170 00 руб.

8.3.     Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода

8.3.1.                          Общие положения

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данное движимое имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход движимое имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:

-    метод прямой капитализации;

-    анализ дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:

где:   NOI1 годовой доход;

R – коэффициент (норма) капитализации.

Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка движимого имущества данным методом производится по следующей формуле:

где:   k – прогнозный период;

Y – норма дисконтирования;

NOIq – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;

Vp стоимость реверсии.

Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.

Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:

-    определение шага и длительности прогнозного периода;

-    прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;

-    определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;

-    расчет операционных расходов на содержание объектов;

-    определение чистого денежного потока;

-    определение ставки дисконтирования;

-    определение коэффициента капитализации;

-    расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;

-    приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).

8.3.2.                          Определение шага и длительности прогнозного периода

На основании профессионального опыта и на основе прогнозных данных об уровне инфляции Оценщик в рамках настоящего Отчета рассмотрел длительность прогнозного периода в течении 5 лет. Шаг расчета выбран равным одному году.

8.3.3.                          Прогнозирование будущих доходов

Оцениваемая производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 может применяться для изготовления различных видов продукции из стали и алюминия. Производительность линии также зависит от степени сложности обработки металла. Потому оценка оборудования доходным подходом производилась на основе данных о производственной деятельности ООО «Кракатушка», производящего металлические шкафы пяти видов:

Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 используется для производства стальных конструкций шкафа, то производственный цикл не может считаться законченным  и возникает проблема в выделении доли стоимости продажи и себестоимости изготовления по отдельным блокам работ:

1.   Производство конструкций

2.   Сборка шкафов.

Потенциальный валовой доход - общий доход, который можно получить от объекта при 100% загрузке без учета всех потерь и расходов. Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 применяется для изготовления различного вида металлопрофиля. Примерно станок может обрабатывать 200 кв.м стали в час с учетом раскройки, пробивки отверстий и загиба металла, т.е. примерно 16 шкафов в час.

Действительный валовой доход - предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь от незаполняемости. Оборудование никогда не может быть загружено на 100%, что обусловлено самой технологией работы: большим разнообразием производимых компонентов и вовлеченностью в общий технологический процесс.

Тридцать работающих на предприятии сборщиков в среднем в месяц собирают 1390 шкафов:

При этом загрузка мощностей составит

Для выделения доли стоимости приходящейся на конструкции шкафов, производимые на оцениваемой линии Salvagnini C1/S4/P4, необходимо сначала проанализировать себестоимость производства продукции

8.3.4.  Определение операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы были рассчитаны на основе данных, полученных от Заказчика, на основе консультаций с представителями страховых и управляющих компаний, а также с использованием анализа затрат по сходным объектам.

Условно-переменные расходы. К условно-переменным расходам относятся затраты на покупку стальных листов, комплектующих, а также почасовая оплата двух рабочих, обслуживающих линию и 30-ти сборщиков шкафов.

I. Затраты на производство конструкций

Расчет стоимости стальных листов оцинкованных:

*Стоимость 1 тонны стали – по данным ООО «С.Т.и М.-Индустрия», ООО «Be Group», ООО «Алиот».

Зарплата операторов производственной линии. Производственную линию  Salvagnini C1/S4/P4 постоянно обслуживают 3 рабочих. Средняя зарплата рабочего составляет 20 000 рублей. Затраты на оплату труда операторов производственной линии с учетом ЕСН составят:

II. Затраты на сборку

Стоимость дополнительных компонентов (ручек, замков, крепежей) составляют:

Условно-постоянные расходы. К условно-постоянным расходам относится.

1. Зарплата персонала

3.   Аренда помещения площадью 200 кв.м по 405 руб./кв.м в мес. Итого 81 000 руб. в месяц.

4.   Налог на имущество в размере 2,2% от балансовой стоимости.

5.   Расходы на текущий ремонт – 5% от балансовой стоимости.

6.   Расходы на страхование – 1% от балансовой стоимости.

Остаточная балансовая стоимость рассчитана как стоимость приобретения нового оборудования, умноженная на соотношение остаточного срока эксплуатации к нормативному сроку жизни. Остаточная стоимость ежегодно уменьшается на размер амортизации.

120 000 000 руб. * 4,6 лет / 12 лет = 46 000 000 рублей.

7.   Амортизация рассчитывается как первоначальная стоимость оборудования, деленная на срок службы.

Расчет производственной себестоимости:

Расходы на продажу (зарплата и премии менеджеров по продажам + коммерческие расходы) составляют 15% от производственной себестоимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4