1. Сбор информации об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цена продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии.

2. Оценка потенциального валового дохода по годам аренды.

3. Оценка эффективного валового дохода по годам аренды.

4. Оценка операционных расходов по годам аренды.

5. Оценка чистого операционного дохода по годам аренды

6. Оценка расходов на реконструкцию по годам аренды.

7. Оценка амортизационных отчислений по годам аренды.

8. Оценка остаточной стоимости по годам аренды.

9. Оценка налога на имущество по годам аренды.

10. Оценка земельного налога годам аренды.

11. Оценка налогооблагаемой прибыли по годам аренды.

12. Оценка налога на прибыль по годам аренды.

13. Оценка чистой прибыли по годам аренды.

14. Оценка ставки дисконтирования по годам аренды.

15. Оценка текущей прибыли на дату оценки по годам аренды.

16. Оценка будущей стоимости продажи объекта недвижимости.

17. Оценка ставки реверсии.

18. Оценка текущей стоимости реверсии

19. Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Для проведения процедуры оценки была собрана следующая информация касательно оцениваемого объекта недвижимости:

- объем 6000 мЗ

- площадь 1800 м2 с участком земли 1,2 га.

- полная балансовая стоимость 5,5 млн. руб.

- остаточная балансовая стоимость 5 млн. руб.

- арендная плата за пользование помещением - 1,3 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.

- коэффициент загрузки составит в первые 3 года 60%, в последующие- 70%.

- операционные расходы составят 10$ в день и будут возрастать на 4% в год.

- реконструкция здания займет 6 месяцев и обойдется в 26$ за 1 м 2 площади помещения.

- амортизационные отчисления составят 2% в год.

- налог на имущество 2% в год.

- земельный налог в первый год составит 67 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.

- тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 36 тыс. руб. за 1 га.

- налог на прибыль 24% в год.

- ставки дисконтирования составляют: 1-2 год-21%; 3-4 год- 18%; 5-6 год - 14%; 7-8 год- 13%; 9-10 год-12%.

- холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалент1гую 750000$, включая расходы на продажу 80000$,

- ставка реверсии 10%.

1. Оценим потенциальный валовой доход (ПВД) по годам аренды, то есть тот доход, который получит собственник при максимальной загрузке площадей.

Расчет произведем по следующей формуле:

ПВД = Площадь помещения * Арендная плата в день с 1 кв.м.* 365 дней

Так как холдинговый период составляет 10 лет, рассчитаем ПВД за 10 лет.

Рассчитанный потенциальный валовый доход (ПВД) по годам представлен в Таблице 2.

2. Оценим эффективный валовой доход (ЭВД) по годам аренды, то есть доход, который получит собственник при реальной загрузке площадей, то есть, принимая во внимание период реконструкции склада, а также недозагрузку площадей.

Формула для расчета:

ЭВД = ПВД * Коэффициент загрузки

В течение первых 6 месяцев проводится реконструкция помещения, поэтому при расчете ЭВД за первый год из дохода собственника вычитаем доход, недополученный в связи с реконструкцией здания за 6 месяцев. Недополученный доход рассчитан следующим образом:

Недополученный доход = Арендная плата за 1 кв.м. в день * Период реконструкции * Площадь помещения

Рассчитанный эффективный валовый доход (ЭВД) по годам представлен в Таблице 2.

3. Оценим операционные расходы по годам аренды.

Операционные расходы (ОР) составляют $10 в день, ежегодное их возрастание на 4%;

Операционные расходы(ОР) по годам представлены в Таблице 2.

4. Оценим чистый операционный доход (ЧОД) по годам аренды

Формула для расчета:

ЧОД = ЭВД – ОР,

где ЭВД – эффективный валовый доход,

ОР – операционные расходы.

Рассчитанный ЧОД по годам представлен в Таблице 2.

5.Оценим амортизационные отчисления по годам аренды

Для этого воспользуемся линейным методом начисления амортизации.

Формула для расчета амортизации следующая:

А = БС * Нам,

где А – амортизационные отчисления,

БС – балансовая стоимость помещения,

Нам – норма амортизации.

Рассчитанные амортизационные отчисления по годам представлены в Таблице 2.

6. Оценим остаточную стоимость по годам аренды.

Формула для расчета:

Остаточная стоимость = Остаточная стоимость i - Амортизация i ,

где i - i- ый год

Рассчитанная остаточная стоимость по годам представлена в Таблице 2.

7. Оценим налог на имущество по годам аренды.

Налог на имущество = Остаточная стоимость здания * Ставка налога на имущество

Рассчитанный налог на имущество по годам представлен в Таблице 2.

8. Оценим по земельный налог годам аренды.

Земельный налог в первый год составляет 60 руб. с 1 кв.м (т.к. площадь помещения 300 кв.м., следовательно земельный налог составит 18 000руб.)., в дальнейшем ежегодно налог увеличивается на 5%.

Рассчитанный налог на землю по годам представлен в Таблице 2.

9. Оценим налогооблагаемую прибыль по годам аренды

Налогооблагаемая прибыль = ЧОД – А – Ним - Нз – Тсб,

где ЧОД – чистый операционный доход,

А – амортизационные отчисления,

Ним – налог на имущество,

Нз – налог на землю

Тсб – тариф единовременного сбора (в первый год) за право пользования градостроительными ресурсами = 32 000 за 1 га.

Рассчитанная налогооблагаемая прибыль по годам представлена в Таблице 2.

10. Оценим налог на прибыль (Нпр) по годам аренды.

Нпр = Налогооблагаемая прибыль * Ставка налога на прибыль

Рассчитанный налог на прибыль по годам представлен в Таблице 2.

11. Оценим чистую прибыль по годам аренды.

Чистая прибыль = Налогооблагаемая прибыль - Налог на прибыль

Рассчитанная чистая прибыль по годам представлена в Таблице 2.

12. Оценим коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования рассчитаем по следующей формуле:

Коэффициент дисконтирования = (1+Ставка дисконта)i,

где i - i- ый год .

Рассчитанный коэффициент дисконтирования по годам представлен в Таблице 2.

13. Оценим текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.

Формула для расчета:

Текущая прибыль =

Рассчитанная текущая прибыль по годам представлена в Таблице 2.

14. . Оценим текущую стоимость реверсии.

Текущая стоимость реверсии =

Возведение в 11-ую степень обусловлено тем, что перепродажа объекта планируется через 10 лет.

Рассчитанная текущая реверсии по годам представлена в Таблице 2.

15. Оценим текущую стоимость объекта недвижимости.

Текущая стоимость объекта недвижимости = + Текущая стоимость реверсии

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Потенциальный валовый доход	11 957 400	25 349 688	26 870 669	28 482 909	30 191 884	32 003 397	33 923 601	35 959 017	38 116 558	40 403 551
Эффективный валовый доход	7 174 440	15 209 813	16 122 402	19 938 037	21 134 319	22 402 378	23 746 521	25 171 312	26 681 591	28 282 486
Операционные расходы	102 200	106 288	110 540	114 962	119 560	124 342	129 316	134 489	139 869	145 464
Чистый операционный доход	7 072 240	15 103 525	16 011 862	19 823 075	21 014 759	22 278 036	23 617 205	25 036 823	26 541 722	28 137 022
Расходы на реконструкцию	1 310 400
Амортизационные отчисления	110 000	110 000	110 000	110 000	110 000	110 000	110 000	110 000	110 000	110 000
Остаточная стоимость	4 890 000	4 780 000	4 670 000	4 560 000	4 450 000	4 340 000	4 230 000	4 120 000	4 010 000	3 900 000
Налог на имущество	97 800	95 600	93 400	91 200	89 000	86 800	84 600	82 400	80 200	78 000
Земельный налог	804 000	844 200	886 410	930 731	977 268	1 026 131	1 077 438	1 131 310	1 187 876	1 247 270
Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами	43 200
Налогооблагаемая прибыль	4 816 840	14 163 725	15 032 052	18 801 144	19 948 491	21 165 105	22 455 167	23 823 113	25 273 646	26 811 752
Налог на прибыль	1 156 042	3 399 294	3 607 692	4 512 274	4 787 638	5 079 625	5 389 240	5 717 547	6 065 675	6 434 820
Чистая прибыль	3 660 798	10 764 431	11 424 360	14 288 870	15 160 853	16 085 480	17 065 927	18 105 566	19 207 971	20 376 932
Ставка дисконта	0,21	0,21	0,18	0,18	0,14	0,14	0,13	0,13	0,12	0,12
Текущая стоимость	3 025 453	7 352 251	6 953 218	7 370 040	7 874 072	7 328 328	7 254 054	6 810 587	6 926 587	6 560 827	67 455 417
Стоимость перепродажи											7 232 792
Итоговая стоимость ОО											74 688 209

Таблица 2

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6