Дипломная работа: Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска

1)   продажа муниципального имущества на аукционе, в том числе акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

2)   продажа муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;

3)   продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работниками;

4)   выкуп арендованного муниципального имущества;

5)   преобразование муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в муниципальной собственности;

6)    внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;

7)   отчуждение находящихся в муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцами муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.

Впервые комитеты по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) были обозначены в законе РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», где комитетам отводилась роль органа приватизации муниципальной собственности. В соответствии с упомянутым законом комитетам придавались некоторые черты, отличающие их от традиционных структур местной администрации, а именно:

·     председатель комитета по должности становился заместителем главы администрации;

·     комитеты наделялись правами юридического лица;

·     деятельность комитетов осуществлялась за счет части средств, вырученных от приватизации. [31]

С самого начала круг обязанностей КУМИ не ограничивался подготовкой объектов к приватизации. На них было возложено:

·     выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;

·     оформление прав муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;

·     инвентаризация муниципального имущества;

·     создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включала в себя решение следующих задач:

·     оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);

·     разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)

·     выбор способа приватизации;

·     обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

 Все перечисленное КУМИ приходилось делать без каких-либо инструкций из областного центра, работая «с листа» по совершенно новым, только что опубликованным нормативно-правовым документам. Выше названные особенности комитетов и виды выполняемых ими работ требовали от работников комитетов профессиональных навыков, не ведомых ранее работникам местных администраций. Необходимость учебы, наличие финансовых возможностей, организация Госкомимущества обучающих семинаров, обмена опытом и сети учебных центров создали благоприятную основу для повышения квалификации работников КУМИ. Первыми в новейшей истории России именно комитеты по управлению имуществом начали работу с иностранными консультантами по созданию методической базы реформирования местной экономики.  Таким образом, в местных администрациях появились органы относительно самостоятельные, профессионально подготовленные, вовлеченные в процессы рыночных реформ и оперирующие сугубо рыночными понятиями (цена, конкурс, договор), имеющие налаженные рабочие контакты с нарождающимся классом предпринимателей. Комитетами наработана основательная практика защиты интересов муниципального образования через суд. В построенных по отраслевому принципу местных администрациях, КУМИ является межотраслевым органом, что само по себе обозначает его ведущую роль в системе муниципального управления. В части муниципальных образований КУМИ привлечены к решению земельных вопросов, что совершенно естественно, так как земля также является муниципальным имуществом. Наработанная комитетами практика работы с объектами недвижимости (договоры купли-продажи и аренды, обусловленные параметрами использования, обязательствами покупателей и арендаторов по реконструкции и содержания объектов, конкурсы по продаже права собственности и права аренды, претензионная и судебная практика) полностью применима в решении земельных вопросов. Практически купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости может оформляться единым договором (земельный участок плюс здание или помещение). В большинстве муниципалитетов на кадровой и технической базе КУМИ созданы органы регистрации юридических лиц и недвижимости; представительства агентств по банкротству; структуры по поддержке предпринимательства и работе с инвесторами; и, наконец, подразделения по разработке стратегических программ развития муниципальных образований. Комитеты по управлению имуществом с готовностью и знанием дела подключаются к вопросам конкурсного размещения муниципальных заказов, к реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Можно заключить, что возможности для создания и укрепления собственной экономической основы у местного самоуправления имеются. Органы местного самоуправления обязаны осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления средств от покупателей объектов приватизации, обеспечить учет поступающих средств по каждому проданному объекту, предоставлять налоговому органу по месту расположения сведения о поступлении средств в местный бюджет, то есть они должны организовать процесс приватизации имущества. В июне 1995 года по инициативе Новосибирского комитета по управлению имуществом в рамках Ассоциации Сибирских и Дальневосточных Городов было проведено совещание представителей КУИ городов Сибири, Дальнего Востока и Урала по вопросам управления муниципальным имуществом. К этому времени процесс массовой приватизации муниципального имущества практически завершился и на первый план вышли вопросы эффективного управления городской собственностью, поэтому совещание в Новосибирске вызвало большой интерес. Участие в нем приняли 83 представителя из 38 городов Сибири, Дальнего Востока и Урала. Совещание было настолько актуальным и плодотворным, что его участники решили сделать его ежегодным, а для его подготовки и координации работ комитетов создали при АСДГ постоянно действующую секцию “Проблемы приватизации и управления муниципальным имуществом”. В состав правления секции вошли представители Новосибирска, Омска, Томска, Сургута, Новокузнецка, Елизово, Улан-Удэ, Иркутска. Главная цель создания секции - широкий обмен имеющимся в городах опытом, совместный поиск эффективных решений, выработка общей согласованной позиции по тем вопросам, которые либо недостаточно проработаны законодательством, либо в нормативных актах имеются противоречия. Управление собственностью - один из важнейших аспектов муниципальной деятельности. Доля платежей от использования муниципальной собственности в доходах местных бюджетов из года в год возрастает, хотя и остается значительно ниже, чем в зарубежных странах. Сейчас, когда этап массовой приватизации собственности в России завершился, на первый план в городах выходят вопросы эффективного управления муниципальной собственностью. АСДГ была в числе пионеров изучения проблем управления собственностью, обобщения и распространения опыта городов Сибири и Дальнего Востока по их решению. С этой целью в составе АСДГ 5 лет назад была образована секция управления муниципальным имуществом. В управлении имуществом, как может быть ни в одной другой сфере муниципальной деятельности, важен комплексный взгляд на вещи, сочетание правовых, экономических и социальных аспектов. В комитетах по управлению имуществом должны быть сильные и юридические, и экономические подразделения и они должны взаимодействовать с муниципальными органами, отвечающими за социальную политику. Только такая совместная работа позволит находить наиболее эффективные решения. Другая сторона комплексного подхода к управлению имуществом связана с общим понятием недвижимости. Градостроительство или еще шире - градоустройство - это, по сути, процесс развития и наращивания городской собственности для решения социальных задач. Управление недвижимым имуществом не может рассматриваться также в отрыве от управления городской землей как основой недвижимости. К этому толкает и предстоящая замена трех налогов [на землю, на имущество физических лиц, на имущество юридических лиц] на единый налог на недвижимость. В администрациях ряда городов уже созданы единые структурные подразделения по управлению недвижимостью и, этот опыт заслуживает изучения и распространения. АСДГ не может стоять в стороне от этих тенденций. Секция управления имуществом -одна из лучших в АСДГ по уровню организации и эффективности своей работы. По итогам деятельности органов по управлению имуществом городов АСДГ за 2002 и 2003 года просматривается рост размера полученных денежных средств от аренды нежилых помещений и имущества и от приватизации нежилых помещений и имущества. (Таблица 1.1). Это говорит о положительном обмене опытом. АСДГ постоянно проводит заседания правлений секций, уже были практически во всех городах. Ежегодно проводится совещание – итоговое, где подводятся итоги работы секций, идет обобщение, издаются сборники, даются рекомендации, резолюции. Участники семинара делятся опытом.

Таблица 1.1 Итоги деятельности органов по управлению имуществом городов АСДГ за 2002 и 2003 года

Решение проблемы создания эффективной системы управления муниципальным имуществом предполагает сосредоточение нормотворческих, организационных и управленческих усилий органов местного самоуправления на следующих основных направлениях:

- Обеспечение надлежащего (т.е. полного и своевременного) учета муниципального имущества и ведение его реестра, включающего многоаспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета.

- Обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению муниципальным имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, закреплении в хозяйственном ведении или оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, внесении в качестве вклада при создании хозяйственных обществ, использования в качестве обеспечения кредитных обязательств (ипотека).

- Обеспечение надлежащего содержания и эффективного использования муниципального имущества, включая меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости.

- Обеспечение эффективного контроля за сохранностью и использованием по назначению муниципального имущества.

Нормотворческая деятельность органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений по управлению и распоряжению муниципальным имуществом должна базироваться на действующем федеральном законодательстве, регулирующем отношения собственности. В своей нормотворческой деятельности органы местного самоуправления должны опираться при этом на конституционную норму, закрепляющую их право на самостоятельное управление муниципальной собственностью (ст. 132 Конституции РФ). Ни федеральное законодательство, ни законодательство субъектов РФ, в административных границах которого находится муниципальное образование, не могут регламентировать непосредственно сам порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. [19]

Построение целостной системы управления муниципальной собственностью предполагает проявление активных нормотворческих усилий со стороны самих муниципальных образований. В своей нормотворческой деятельности муниципальные образования сегодня идут по пути принятия отдельных нормативных актов по отдельным направлениям деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом. Уже накоплен определенный опыт применения на практике таких нормативно-правовых актов. Представляется, что этот опыт может быть использован для разработки комплексного нормативно-правового акта, в котором будут урегулированы практически все аспекты деятельности по управлению и распоряжению муниципальной собственностью.

1.3 Институциональная база управления муниципальной недвижимостью в РФ

Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, — лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Однако муниципальная недвижимость используется крайне неэффективно. В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.(12) Выполнение муниципалитетом функций собственника реализуется через организационно-распорядительную деятельность по управлению муниципальным имуществом. Управление муниципальным имуществом рассматривается двояко:

1.         управление недвижимостью, которое охватывает ряд аспектов: регулирование (формирование) общих условий рынка недвижимости, организация земельного хозяйства, жилищное дело

2.         управление движимым имуществом: рассматривается, как правило, с точки зрения формирования и использования фондов денежных средств местного сообщества (муниципальных финансов).

Управление объектами недвижимости, принадлежащими городу, предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу, в том числе с рассрочкой платежа и т.п.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зеленые насаждения и пр., составные части которого могут принадлежать разным владельцам.

Объект управления может использоваться как для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач. Органы городской администрации консолидируют пользователей объекта управления для эффективного использования, восстановления и реновации общей собственности. (11) Собственность муниципалитета является материально-технической базой функционирования его экономики, поэтому эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, т. к. экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу. В муниципалитетах находится имущество, относящееся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности и иным формам собственности. Среди объектов гражданских прав, которые могут находиться в городской собственности, основными являются права на вещи, а точнее на недвижимые вещи. Право собственности определяется как принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник в лице своих компетентных органов осуществляет по своему усмотрению и в своих интересах. В соответствии с классификацией, используемой в юридической науке, имущество делится на движимое и недвижимое. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Такими образом, характерным признаком большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Именно поэтому они, как правило, имеют высокую стоимость. Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям. Недвижимости, как любому значимому классу объектов управления, присущи определенные особенности, требующие специфических подходов при построении системы управления этими объектами. В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень цен на объекты недвижимости, устанавливает ставки аренды и цены на предлагаемые услуги. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, предложение – уровнем развития экономики. Помимо рыночной конъюнктуры, важным фактором, влияющим на управление недвижимостью, является правовая и нормотворческая деятельность официальных органов власти по созданию, содержанию и развитию недвижимости. Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения. Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах: сдача в аренду хозяйствующим субъектам; продажа; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям; передача в доверительное управление профессиональным управляющим; передача в безвозмездное пользование, в лизинг и т. п. Однако сейчас необходимо говорить не просто об управлении, а об эффективном управлении. В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Структура и состав муниципальной собственности показывает, что она включает в себя много самостоятельных элементов: землю, государственный и муниципальный жилищный фонды, нежилые помещения, имущественные комплексы, пакеты акций и доли в уставных капиталах предприятий, движимое и иное имущество. Каждый из указанных элементов характеризуется качественной однородностью, имеет ярко выраженную специфику, в том числе и с точки зрения форм и методов управления. Независимо от типа недвижимости (жилая, офисная, многофункциональная недвижимость) требуется четкое определение целей ее существования, поскольку недвижимость можно рассматривать как:

· потребительскую стоимость, удовлетворяющую потребности в жилище, отдыхе, развлечениях;

· фактор производства в форме основных производственных фондов;

· источник дохода.

Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:

1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;

2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) – детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

· социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению;

· социально значимая недвижимость, которая частично используется или может быть использована в коммерческих целях;

3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

· отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление.

· встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору;

· отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование.

Основной целью управления социально значимой городской недвижимостью является снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования. Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

· обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города;

· повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости;

· обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания;

· увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов;

· создание благоприятных условий для активизации деловой активности.

Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств. Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются:

· продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности;

· продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;

· продажа незавершенных объектов.

К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью. Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики. Управление имущественными комплексами, находящимися в собственности города, принципиально отличается от управления однородными объектами собственности. Имеется в виду не непосредственное управление комплексами, а управление соответствующими видами коммерческой деятельности, для осуществления которой используются имущественные комплексы, предоставленные городом как собственником. Как правило, имущественные комплексы, включающие земельные участки, нежилые помещения, инженерные сети, передаются городской администрацией унитарным и казенным предприятиям, учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Невысокая эффективность работы государственных унитарных предприятий (далее – ГУП) обусловлена:

· наличием необоснованно большого количества государственных и муниципальных предприятий, что не позволяет органам управления в полной мере координировать и контролировать их деятельность;

· дублированием некоторыми государственными и муниципальными предприятиями функций органов исполнительной власти города;

· неоправданно широкими полномочиями руководителей государственных и муниципальных предприятий в части распоряжения имуществом при недостаточной ответственности перед собственником;

· отсутствием практики пообъектного планирования и регулярного контроля деятельности предприятий.

Причиной невысокой эффективности работы ГУПов является также слабая подготовка управляющих кадров, отсутствие четко определенных границ ответственности управляющих, стимулирования управляющих по результатам их деятельности. Все это приводит к низкой эффективности управления недвижимым имуществом унитарных предприятий и недополучению доходов в бюджет города. На основании изложенного становится очевидным, что для повышения доходности использования недвижимости целесообразно выводить имущественные комплексы из сферы хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, сдачи в аренду, продажи, с целью их передачи профессиональным управляющим. Результаты анализа динамики развития объектов недвижимости в муниципалитетах показывают, что существуют программы строительства жилья и объектов социально-культурного назначения с отлаженным механизмом их финансирования, бурно развивается строительство объектов, используемых в предпринимательской деятельности – торговые сети, объекты представления платных услуг (автосервисы, мойки, объекты телекоммуникаций), благоустраиваются городские территории, развивается стационарная реклама, применяется художественное оформление и подсветка зданий, улиц, мест отдыха, развлекательных центров. Однако содержание объектов недвижимости оставляет желать лучшего. Стратегия управления должна заключаться в выполнении программы строительства, обновления, развития, благоустройства и сохранения недвижимости на конкретной территории, ключевым моментом которой является анализ доходности управления. Результатами построения системы управления являются:

· разработка мероприятий по управлению имущественными комплексами;

· учет спроса и предложения в зависимости от настроения и финансовых возможностей потребителей;

· разработка тактической программы управления недвижимостью и ее согласование с общей стратегией управления недвижимостью.

Методы оперативного управления должны выбираться для каждого конкретного объекта (группы объектов) тем управляющим, которому собственник поручает достижение определенных целей, характерных для этого объекта (группы объектов). Необходимость изменения способов и методов управления недвижимостью обусловлена и другими причинами. Муниципалитет, являясь собственником, в лице своих органов сочетает две функции: собственника недвижимого имущества и управляющего субъекта. Причем методы, посредством которых осуществляется управление, преимущественно административные (установление ставок земельного налога, арендной платы, коэффициентов пересчета в зависимости от видов деятельности арендаторов). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности каждого объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к снижению поступлений средств в городской бюджет. С целью учета особенностей каждого объекта, необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих методиками и технологиями управления недвижимостью. Законным основанием для передачи недвижимого имущества управляющей компании является договор доверительного управления имуществом. Необходимо отметить основные черты и особенности такого договора. Доверительное управление – это новый институт российского права, появившийся на современном этапе развития рыночных отношений. Появление такой правовой формы обусловлено стремлением повысить эффективность управления хозяйственной деятельностью и имуществом. Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя – административный. В новых условиях хозяйствования этот метод оказался неэффективным из-за отсутствия экономической заинтересованности ответственного лица, создающей условия для злоупотреблений. Это послужило причиной создания системы привлечения хозяйственного руководителя не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, при которой руководитель оказался бы материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее эффективности, нес бы ответственность за нерезультативность своей деятельности. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению имуществом, переданным ему в доверительное управление. В соответствии с п. 1 ст. 1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом считаются:

· точное обозначение состава имущества, передаваемого в доверительное управление (поскольку по окончании срока действия договора это имущество подлежит возврату учредителю);

· наименование выгодоприобретателя, в пользу которого учреждается доверительное управление, в том числе и в случаях, когда бенефициаром по этому договору является учредитель управления;

· размер и форма вознаграждения управляющему;

· срок действия договора. [15]

Договор доверительного управления всегда является срочным, причем срок его действия не должен превышать пяти лет. Договор не может служить основанием для фактического отчуждения имущества собственника, то есть совершения под видом этого договора сделок купли-продажи или дарения имущества в обход установленных запретов и ограничений.

Как профессиональный участник экономических (имущественных) отношений доверительный управляющий в предусмотренных законом случаях должен обладать специальной правоспособностью, и его деятельность может подлежать лицензированию в оговоренных законом случаях (производство строительных работ, эксплуатация инженерных систем, деятельность на рынке ценных бумаг и прочее). Необходимо отметить, что передаваемое в доверительное управление имущество должно быть обособлено как от прочего имущества учредителя доверительного управления, так и от имущества управляющего. И это положение должно быть документировано закреплено. Существо доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. В противном случае неизбежно смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности, а имущество учредителя, находящееся в управлении, могло бы стать объектом взыскания кредиторов по личным долгам управляющего. Особенностью оформления доверительного управления недвижимостью также является требование о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. В соответствии с российским законодательством государственная регистрация должна осуществляться в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. В настоящее время государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 указанного закона говорится, что доверительное управление имуществом подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество. Государственную регистрацию доверительного управления имуществом, равно как осуществление других сделок с ним и ограничений прав на него, осуществляет учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенное на территории регистрационного округа, в котором находится недвижимое имущество. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ юридического лица или органа власти; наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и осуществляет государственную регистрацию прав в Едином государственном реестре прав. После завершения необходимого оформления заявителю выдается документ, подтверждающий государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление. [14] Доверительный управляющий обязан действовать в интересах выгодоприобретателя и учредителя, т. е. заботиться о сохранности имущества или его минимальном износе, получении доходов от эксплуатации этого имущества, обоснованной минимизации расходов на его содержание и т. п. Все это должно быть оговорено договором. Управляющий обязан передавать выгодоприобретателю все доходы, полученные от эксплуатации имущества, и обеспечивать уровень этих доходов, предусмотренный договором. По общему правилу доверительный управляющий обязан лично осуществлять как юридические, так и фактические действия по управлению имуществом учредителя, поэтому его обязанности носят личный характер, хотя сам договор доверительного управления и не является лично-доверительной (фидуциарной) сделкой. Управляющий вправе поручить иному лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления имуществом, только в случае, когда такая возможность прямо предусмотрена договором или полученным от учредителя письменным согласием, либо, когда допускается возможность передоверия (п. 2 ст. 1021 и п. 1 ст. 187 ГК РФ). Наряду с совершением управляющим действий по управлению чужим имуществом к числу его основных обязанностей также относится представление учредителю и выгодоприобретателю отчетов о результатах его деятельности. Порядок и сроки представления отчетов устанавливаются договором. Принятие отчетов без замечаний свидетельствует о надлежащем исполнении управляющим своих обязанностей по договору. По окончании срока действия договора управляющий по общему правилу обязан возвратить имущество учредителю.

Учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в процессе управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно выплачиваемой суммы, периодических, например ежемесячных, выплат, части дохода от управления имуществом и т.п. Важно, что в соответствии со ст. 1023 ГК РФ вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться за счет доходов от использования имущества, переданного в управление. Данное положение призвано стимулировать эффективность и доходность управления, т. к. при отсутствии доходов управляющий лишается источника своего вознаграждения. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Таким образом ответственность доверительного управляющего является повышенной, т. к. он несет ответственность за убытки, понесенные как по его вине, так и в силу случая. Закон исходит из того, что доверительный управляющий имеет правовой статус профессионального предпринимателя, на него распространяется общее правило о повышенной ответственности предпринимателя. Одним из преимуществ договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов. Решение о заключении контракта принимается только учредителем управления на основании экономического расчета, содержащего вывод о более эффективном использовании прибыли, получаемой от объекта недвижимости. С договором доверительного управления возможно также сочетать комбинированные инвестиционные проекты. Практика показывает, что это актуально для ветхих объектов, подлежащих реконструкции или модернизации, для объектов, требующих больших финансовых вложений, а также для объектов, представляющих собой памятники культуры. Пятилетнего срока, на который в соответствии с российским законодательством может быть заключен договор доверительного управления, достаточно для реализации инвестиционных контрактов среднего размера. Собственник, он же учредитель управления недвижимости объекта, заинтересован в получении своего объекта или его частей с улучшенными характеристиками после истечения договора доверительного управления, что приводит к повышению рыночной стоимости объектов. Следует отметить, что во всем мире содержание недвижимого имущества является довольно обременительным для собственника. Взвешенная политика взаимоотношений с арендаторами, позволяющая в полной мере учесть особенности рынка, арендных услуг, позволила добиться улучшения качества сдаваемых помещений. Это означает, что на момент истечения срока договора доверительного управления муниципалитет получит помещения принципиально нового качества, отличающиеся многократно возросшей арендной стоимостью. Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации. Формирование и введение новых механизмов управления недвижимостью осложняется несовершенством организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную собственность течение семи десятилетий, тотальный характер государственной собственности на землю, сложившиеся традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов с многими сособственниками. Для большинства объектов недвижимости и имущественных комплексов точные границы земельных участков и состав имущества остаются незафиксированными и документально не оформленными. При этом российским законодательством установлены различные права собственности и методы управления земельными участками и зданиями, сооружениями, расположенными на этих участках. К тому же отсутствует практический опыт управления недвижимостью с привлечением профессиональных управляющих и не получила необходимого развития соответствующая нормативная база. Механизм доверительного управления находится в начальной стадии становления, конструктивные прецеденты единичны и претерпевает значительные трудности в процессе своего развития. Это объясняется отсутствием закона «О доверительном управлении» и разработанных в его развитие нормативных документов. В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление государственной и муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией. Представляется необходимым создание управляющих компаний с сохранением стопроцентного пакета акций в собственности государства, что позволило бы приблизиться к рыночным методам управления имуществом. Кроме того, это позволило бы принципиально поменять исходную государственную форму собственности и совершенствовать механизмы хозяйственного управления объектом. Право собственности на стопроцентный пакет акций, с точки зрения решения главных задач государственного собственника, обусловливает для него безусловную управляемость объектами недвижимости и полную принадлежность результатов его деятельности. Для комплексной реализации городской программы развития, связанной с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий позволит городской администрации:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6