Дипломная работа: Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"
Безрисковая
ставка
Наименование
Величина
Примечание
Безрисковая
ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым
государственным облигациям ГКО-ОФЗ
8,7%
Источник
информации: Гарант – справочная правовая система
Rе
= Rf + β (Rm - Rf)+Rн
Наименование
показателя
1 вариант
2 вариант
3 вариант
Rf - Безрисковая
ставка
8,70%
β -коэффициент
бета
0,849
1,011
1,471
Rm - рыночная норма
дохода
13,00%
Rн - компенсация за
несистематический риск
1,34%
3,85%
5,76%
Ставка дисконта, Rе
13,69%
16,90%
20,79%
Среднее зачение
ставки дисконта, Rе
17%
Rк - Ставка
капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование
показателя
1 вариант
2 вариант
3 вариант
Срок возврата
капитала, лет
5
10
15
Ставка возмещения
капитала %, Ск
20,00%
10,00%
6,67%
Ставка капитализации,
Rк реал
37%
27%
23,67%
Среднее значение
ставки капитализации, Rк реал ср
29,00%
Таблица 32 -
Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного
потока
наименование
ед. изм.
результат
доходы.
сдаваемое помещение
наземной части здания
м2
49,1
арендная плата за
сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс
руб./м2 год
2 286
арендная плата за
сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%.
2 697
стоимость аренды
наземной части здания помещения, за год
руб./год
132 423
прочие доходы
руб.
0
потенциальный валовой
доход.
руб.
потери при сборе
арендной платы.
%
1%
итого потери при сборе
арендной платы.
руб.
1 324
действительный валовой
доход
руб.
131 099
операционные расходы
постоянные расходы
налог на имущество
(2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ)
%
7492
итого постоянные
расходы
руб.
7492
переменные расходы
руб./год
13 242
прочие переменные
расходы
руб./год
2 648
итого операционные
расходы.
руб.
23 382
чистый операционный
доход.
руб.
107 717
ставка капитализации,
%
%
29%
текущая стоимость
имущества с округлением
руб.
371 500
следовательно,
рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного
подхода, составляет 371 500 рублей.
Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого
объекта недвижимости
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки
рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.)
определяется по формуле 15:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)
где V1 и V2 – стоимость
объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;
Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности
подходов соответственно.
Таблица 33- Определения веса для согласования результатов
Наименование
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Полнота
информации
0,4
0,4
0,2
Достоверность
информации
0,3
0,4
0,3
Допущения,
принятые в расчётах
0,4
0,4
0,2
Способность
учитывать конъюнктуру рынка
0,1
0,6
0,3
Способность
учитывать доходность объекта
0,1
0,4
0,5
Способность
прогнозирования во времени
0,1
0,4
0,5
Способность
учитывать конструктивные особенности
0,7
0,2
0,1
Усредненное
значение:
0,3
0,4
0,3
Таблица 34 – Согласование
результатов по объекту недвижимости
Подходы
Цена объекта оценки,
(руб.) с НДС, полученные разными подходами
Веса
Итоговая цена оценки
объекта
(руб.)
Затратный
340 500
0,3
102 150
Сравнительный
484 700
0,4
193 880
Доходный
371 500
0,3
111 450
Рыночная цена объекта
оценки, руб. (с учетом округления)
408 000 (четыреста
восемь тысяч)
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего
ООО «ФОКУС» составляет 408 000 (четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.
В
оценке оборудования, приборов применяются три подхода - затратный,
сравнительный и доходный.
Таблица 35 –Объекты оценки
Оборудование
Год выпуска
Компьютер
Процессор-Pentium III,
монитор OptigustQ 51
2002
Принтер
NP Deskiet
990 Cxi
2002
Сканер
ACFA/arcus
1200 scsi
2004
Затратный подход оценки
Восстановительная
стоимость (reproduction cost) есть оцениваемая стоимость приобретения в текущих
ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого оборудования из
таких же материалов, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и
моральный износ, как оцениваемое оборудование.
Восстановительная
стоимость определена путем изучения рынка. Информацию о предложениях о продаже
объектов - аналогов Оценщик получал через открытые печатные издания, прайсы
торгующих фирм. К величине цены технологического оборудования, требующего
монтажа и наладки указанные затраты добавлялись в размере 10-15% от стоимости
оборудования.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта снятого с производства
равна:
Поправка на ликвидность
определялась исходя из следующих факторов:
- В связи с тем, что технологическое
оборудование узкоспециализированное для его реализации необходимо
соответствующее время оценщиком было принято решение применить «коэффициент
ликвидности» равный 0,8
- В расчетах (Таблица 36)
использовалась информация торгующих фирм.
Результаты расчетов
представлены в таблице 36 и 37.
Таблица 36 - Расчет
рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"
Главная