Курсовая работа: Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

 лет

Таблица 3.2. Вариант B

 лет

Таблица 3.3. Вариант C

 лет

3.2 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Чистый дисконтированный доход – это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

Схема расчета ЧДД:

1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;

3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:

- для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как:

,

где Р1, Р2, . . . ,Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;

к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

Ко разовые инвестиции или вложенный капитал;

Е процентная ставка;

 – коэффициент дисконтирования;

 – накопленная величина дисконтированных поступлений.

- при последовательном инвестировании в течение m лет ЧДД определяется как:

,

где К j – отток средств.

Воспульзуемся результатами расчетов таблиц 3.1-3.3.

Чистый дисконтированный доход для варианта А:

ЧДДА= 2259,39+2340,73+2050,89+1789,07+48473,55-(13500+387,69)=

=43025,94 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта Б:

ЧДДБ=803,49+924,05+872,26+807,84+47633,81-(14050+429,23)=

=36562,22 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта С:

ЧДДС=3321,63+2977,07+2549,83+2179,00+47875,11-(15450+392,31)=

= 43060,33 тыс. руб.

3.3 Определение внутренней нормы доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции.

,

где Р1, Р2, . . . ,Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n продолжительность расчётного периода;

ВНД – внутренняя норма доходности.

Схема расчета ВНД:

1.         выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;

2.         сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;

3.         если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

·           если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

·           если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4.         Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;

5.         Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.

ВНД для варианта А:

1.ЧДД = 56913,63 13887,69 = 43025,94 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70% :

3818,37+5142,59+5857,55+6642,71+

+233972,59= 13230,44

3.ЧДД=13230,44-(13500+504)=13230,44-13796,48= -566,04< 0

4. Составляем пропорцию:

Х=39,48

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48 %

ВНД для варианта B:

1.ЧДД=51041,45–14479,23= 36562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

1357,89+2030,14+2491,25+2999,45+

+229919,31= 10917,98

3. ЧДД=10917,98-(14050+558)= 10917,98-14378,24= -3460,26< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 36,54

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%

ВНД для варианта C:

1. ЧДД= 58902,65-15842,31 = 43060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

5613,56+6540,63+7282,56+8090,48+

+231084,02= 14289,08

3. ЧДД=14289,08-(15450+510)= 14289,08-15750= -1460,92< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 38,69

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:

1.         Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2.         Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;

3.         Составляется модифицированный денежный поток;

4.         Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

MIRR для варианта А:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00=484,62

3) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД:

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56913,63 тыс. руб.

2. ЧДД = 56913,63 13984,62 = 42929,01 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 50% :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е = 70% = 13230,44 тыс. руб.

5. ЧДД=13230,44 -13984,62= -754,18 тыс. руб. <0

6. Составляем пропорцию:

56913,63 13984,62 = 30-30-х

56913,63-13230,44 30-70

Х= 39,31

MIRR = 30 + 39,31 =69,31 %

MIRR для варианта B:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

558=536,54 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 14050+536,54=14586,54 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 51041,45 тыс. руб.

2. ЧДД = 51041,45 – 14586,54 = 36454,91> 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 10917,98 тыс. руб.

5. ЧДД= 10917,98 – 14586,54 = -3668,56 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

51041,45 14586,54 = 30-30-х

51041,45 – 10917,98 30-70

Х = 36,34

MIRR = 30 +36,34 = 66,34%

MIRR для варианта C:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 58902,65 тыс. руб.

2. ЧДД = 58902,65 15940,38 = 42962,27 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70 % :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 14289,08 тыс. руб.

5. ЧДД= 14289,08 – 15940,38= -1651,3 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

58902,65 15940,38 = 30–30 -х

58902,65 – 14289,08 30-70

                                  Х = 38,52

MIRR = 30 +38,52 = 68,52 %

3.5 Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)

Схема расчета FMRR:

1.   Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2.   Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;

3.   Определяется круговая ставка доходности;

4.   Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;

5.   Составляется модифицированный денежный поток;

6.   Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

FMRR для варианта A:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

504,00=484,62

13500+484,62=13984,62тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)n

Е=10%

233972,59FV010% = 233972,59 тыс. руб.

6642,71FV1 10% = 6642,711,1 = 7306,98 тыс. руб.

5857,55FV2 10% =5857,55 1,12 = 7087,64 тыс. руб.

5142,59FV3 10% = 5142,591,13 = 6844,79 тыс. руб.

3818,37 FV4 10% = 3818,371,14 = 5590,48 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

233972,59+7306,98+7087,64+6844,79+5590,48 = 260802,48 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

7.   Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта B:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги - 4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

558=536,54 тыс. руб.

14050+536,54=14586,54 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)n

Е=10%

229919,31FV010% = 229919,31тыс. руб.

2999,45FV110% = 2999,451,1 = 3299,40 тыс. руб.

2491,25FV210% = 2491,251,12 = 3014,41 тыс. руб.

2030,14FV310% = 2030,141,13 = 2702,12 тыс. руб.

1357,89FV410% = 1357,891,14 = 1988,09тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

229919,31+3299,40+3014,41+2702,12+1988,09=240923,33 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта C:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)n

Е=10%

231084,02FV010% = 231084,02 тыс. руб.

8090,48FV110% = 8090,481,1 = 8899,53 тыс. руб.

7282,56FV210% = 7282,561,12 = 8811,90 тыс. руб.

6540,63FV310% = 6540,631,13 = 8705,58 тыс. руб.

5613,56FV410% = 5613,561,14 = 8218,81 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

231084,02+8899,53+8811,90+8705,58+8218,81=265719,84 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

3.6 Определение индекса рентабельности (РI)

Индекс рентабельности (доходности) – это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции

,

где Р1, Р2, . . . , Рк годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n продолжительность расчётного периода;

Е - процентная ставка;

– коэффициент дисконтирования;

– накопленная величина дисконтированных поступлений.

PI для варианта А:

РIА = 56913,63 /13887,69 = 4,10 > 1

PI для варианта В:

РIБ= 51041,45 /14479,23 = 3,53 > 1

PI для варианта С:

РIС= 58902,65 /15842,31= 3,72 > 1

4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)

Таблица 4.1. Основные экономические показатели эффективности по вариантам (А, В, С)

По данным таблицы 4.1 можно сделать следующие выводы:

1. Период окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по варианту А инвестиции окупятся через 5,11 лет, по варианту В - через 5,23 года, по варианту С – через 5,10 лет. Предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть С.

2. Положительное значение ЧДД указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т. е варианту С.

3. Внутренняя норма доходности (ВНД) – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее рентабельным является вариант А.

4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту А модифицированная ставка доходности больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов.

5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта.

Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее рентабельным является вариант А.

6. PI >1 указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А.

5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов (таблицы 2.1-2.3) и на основе графического анализа ситуаций оценки.

Таблица 5.1. Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

Таблица 5.2. Расчет рентабельности варианта B по текущей стоимости кассовых поступлений

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5