	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1
Аренда офисных площадей
1	Ставка арендной платы	т.р./м2/год		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
2	Арендуемая площадь	м2			1166,8	1166,8	1166,8	1166,8	1166,87
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			6161,0	6777,1	7454,9	8200,3	9020,43
4	Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб			616,11	338,86	372,74	410,02	451,02
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			5544,9	6438,3	7082,1	7790,3	8569,41
Аренда помещений под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м2/год		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м2			83,88	83,88	83,88	83,88	83,88
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
4	Коэффициент загрузки				1	1	1	1	1
5	Потери дохода	тыс. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
	Всего ПВД	тыс. руб			6880,7	7568,8	8325,7	9158,3	10074,1
	Всего ЭВД	тыс. руб			6264,66	7229,98	7952,98	8748,28	9623,11
	Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6264,6	7229,9	7952,9	8748,2	9623,11
2	Эксплуатационные расходы	тыс.руб			-2731,49	-2868,06	-3040,15	-3222,56	-3448,14
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-558	-558	-502,2	-446,4	-390,6	-334,8
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб		-558,00	2975,1	3859,7	4466,4	5135,1	5840,17
5	Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-558,00	2726,1	3610,7	4217,4	4886,1	5591,17
7	Налог на прибыль	тыс.руб			-654,28	-866,57	-1012,1	-1172,6	-1341,88
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
	Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб		4650	4650	4185	3720	3255	2790
	Погашение долга в конце года	тыс. руб			465	465	465	465	465
2	Заемный капитал в конце года	тыс. руб			4185	3720	3255	2790	2325
	Процент от стоимости в начал года	тыс. руб		558	558	502,2	446,4	390,6	334,8
	Стоимость недвижи-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		35021	52531	78797	118195	177293	265940
2	Налоговые отчисления	тыс. руб							-37231,7
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб							-2325
	Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226384
	Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Начальная стоимость недвижимости		-12700
2	Инвестиции в строительство		-6000
3	Заемный капитал		4650
4	Погашение займа				-465	-465	-465	-465	-465
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
6	Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249	-249
7	Цена продажи недвижимости								265940,72
8	Налоговые отчисления								-37231,7
9	Платежи по займу								-2325
	Кассовые поступления		-14050	-558,00	1357,8	2030,1	2491,2	2999,4	229919

Таблица 2.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду площадей спорткомплекса и площадей под кафе по варианту C

№	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
№	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Аренда площадей спорткомплекса
1	Ставка арендной платы	т.р./м2/год		5,4	5,94	6,53	7,19	7,91	8,70
2	Арендуемая площадь	м2			1158,7	1158,7	1158,76	1158,7	1158,76
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			6883,0	7571,3	8328,47	9161,3	10077,4
4	Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб			688,30	378,57	416,42	458,07	503,87
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6194,7	7192,7	7912,05	8703,2	9573,58
Аренда площадей под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м2/год		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м2			67,43	67,43	67,43	67,43	67,43
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			578,55	636,40	700,04	770,05	847,05
4	Коэффициент загрузки				1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
5	Потери дохода	тыс. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			578,55	636,40	700,04	770,05	847,05
	Всего ПВД	тыс. руб			7461,5	8207,7	9028,52	9931,3	10924,5
	Всего ЭВД	Тыс .руб			6773,2	7829,1	8612,09	9473,3	10420,6
	Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6773,2	7829,1	8612,09	9473,3	10420,6
2	Эксплуатационные расходы	тыс. руб			2258,8	2371,7	2514,07	2664,9	2851,45
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-510	-510	-459	-408	-357	-306
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб		-510,00	8522,1	9741,9	10718,1	11781,	12966,0
5	Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-510,00	8273,1	9492,9	10469,6	11532,	12717,0
7	Налог на прибыль	тыс. руб			-1985,	-2278,3	-2512	-2767	-3052,10
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-510,00	6287,5	7214,6	7956,56	8764,4	9664,99
	Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб		4250	4250	3825	3400	2975	2550
2	Погашение долга в конце года	тыс. руб			425	425	425	425	425
3	Заемный капитал в конце года	тыс. руб			3825	3400	2975	2550	2125
4	Процент от стоимости в начал года	тыс. руб		510	510	459	408	357	306
	Стоимость недвижи-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		34333,3	51499	77249	115874	17381	260718
2	Налоговые отчисления	тыс. руб							-36500,6
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб							-2125
	Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								222093
	Расчет кассовых поступлений		Нач. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Начальная стоимость недвижимости		-12700
2	Инвестиции в строительство		-7000
3	Заемный капитал		4250
4	Погашение займа				-425	-425	-425	-425	-425
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-510,00	6287,5	7214,6	7956,56	8764,4	9664,99
6	Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249	-249
7	Цена продажи недвижимости								260718
8	Налоговые отчисления								-36500,6
9	Платежи по займу								-2125
	Кассовые поступления		-15450	-510,00	5613,5	6540,6	7282,56	8090,4	231084

3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

3.1 Определение срока окупаемости (Ток)

Период окупаемости – это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.

где: Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Таблица 3.1. Вариант А

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кн. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,39	2340,73	2050,89	1789,07	48473,55
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-13500	-13887,69	-11628,30	-9287,57	-7236,68	-5447,60	43025,95

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5