В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м3 объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).

Таблица 13.2

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности	1	1	1,00
Этажность	1	1	1.00
Тип фундаментов	Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный)	Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный)	1,00
Тип стен	Кирпичные	Из несущих панелей	1,03

Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.

Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684 руб.,

где С —стоимость 1 м3 объекта-аналога;

V — расчетный объем;

К — коэффициент корректировки;

Vmax — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;

ty — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;

1984 г. (та же) — 882 627 руб.;

на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).

Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.

При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.

Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).

Таблица 13.3

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС

Конструктивный элемент	Процент от стоимости здания-аналога	Стоимость, тыс. руб.
Фундаменты	8	955 852,8
Стены	11	1 314297,5
Перегородки	2	238 963,2
Перекрытия	4	477 926,4
Кровля	14	1 672 742,3
Полы	12	1 433779,1
Проемы	4	477 926,4
Отделочные работы	6	716889,6
Прочие работы	5	597 408,0
Технические системы	15	1 792 223,9
В том иное:
холодное водоснабжение	3	358 444.8
горячее водоснабжение	2	238 963,2
канализация	2	238 963,2
электроосвещение	6	716889,6
вентиляция	2	238 963,2
Итого	81	9 678 009.0

Таблица 13.4

Полная восстановительная стоимость зданий

№ п\п	Наименование	Восстановительная стоимость, руб.	Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб.
1	Производственный корпус № 106	9 678 009 000	15097694040
2	Бытовой корпус № 18 главного производства	3 1 707 424 000	49463581440
3	Корпус производства пресс-форм и рембазы №2	47371 487000	73899519720
4	Производственный корпус № 3	25 242 625 000	39 378 495 000
5	Здание заводоуправления (корпус № 36)	1 169408000	1 824 276 480
6	Склад сырья готовой продукции (корпус № 5)	23 62 1 700 000	36 849 852 000
7	Производственный корпус № 51	14388546000	22446131760
8	Корпус № 60	94 937 535 000	148 102554600
9	Корпус № 62	24697315000	38527811400
10	Корпус №68	10933080000	17055604800
11	Материальный склад (корпус № 7)	11 965221 000	18665744760
12	Производственный корпус № 99	16384569000	25 559 927 640
13	Компрессорная станция (корпус № 4)	1 690212000	2 636 730 720
14	Внутриплощадочная насосная станция № 1	153986000	240218160
15	Внутриплощадочная насосная станция № 2	39 05 1 000	60919560
16	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	209 577 000	326940120
17	Склад растворителей (корпус № 10)	4 638 772 000	7 236 484 320
18	Галерея бытового корпуса № 18	298 292 000	465 335 520
19	Трансформаторная (объект 46)	1 59 04 1 200	248 103 960
20	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)	202 887 000	316503720
21	Бункерный товарный склад сажи	4 044 049 000	6308 716440
22	Производственный корпус № 1	71 244862000	111 141 984720
23	Склад масел (корпус № 104)	381 760000	595 545 600

Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.

Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.

Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.

Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:

Са = СТбал Нам Кдох +Ним ,

где Са — стоимость аренды;

CT6ал — полная балансовая стоимость здания;

Нам — коэффициент нормы амортизации;

Кдох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:

Ним —налог на имущество.

Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.

Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.

В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.

Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.

ПРИМЕР

Производство изделий (корпус № 106)

Группа капитальности объекта оценки 1.

Год постройки 1987.

Год оценки 1996.

Действительный возраст на дату оценки 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая

жизнь) 100 лет.

Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.

Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.

Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:

• коэффициент капитализации равен 0,335;

• коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21