Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения

Средняя арифметическая, по данным наблюдений, равна

(9.1)

где х — средняя арифметическая;

x1, х2,..., xn — данные наблюдений;

n    — число наблюдений.

Медианой называют значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.

Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.

Рассмотрим статистическую выборку из девяти квартир, имеющих кухни следующих размеров (м2): 5; 8,5; 6; 9,5; 10; 8; 6,5; 6,5; 9. Используя формулу (9.1), получим среднее значение размера кухни этой выборки, равное 7,7 м2. Для определения значения медианы ранжируем рассматриваемый статистический ряд: 5; 6; 6,5; 6,5; 8; 8,5; 9; 9,5; 10. Согласно определению медианы ее значение будет соответствовать кухне размером 8 м2. Проанализировав представленную статистическую выборку, нетрудно определить значение моды, которое будет соответствовать кухне размером 6,5 м2.

Итак, мы получили три средние величины для рассматриваемой статистической выборки: 7,7; 8 и 6,5 м2. Эти представленные средние величины различаются в диапазоне 8—6,5 м2, и в этой связи возникает необходимость выбора одного среднего значения. В практической деятельности оценщика для проведения статистического анализа конкретного статистического ряда применение указанных выше средних величин проводится в следующем порядке. В случае, если статистическая выборка по размерам (по числу наблюдений) достаточно велика, для экспресс-анализа в качестве средней величины удобнее выбрать моду (не требуется никаких вычислительных процедур). Если таковой в выборке нет, то после ранжирования статистического ряда можно определить значение медианы. Наконец, если оценщик ставит перед собой задачу уточненного расчета среднего значения рассматриваемой статистической выборки, можно воспользоваться алгоритмом расчета по формуле (9.1).

Показатели вариации. Средние величины характеризуют статистический ряд числом, но не отражают изменчивость наблюдавшихся значений признака, т. е. вариацию. В практической деятельности оценщика в качестве описательных характеристик показателей вариации в основном используются значения стандартного Sx и среднеквадратичного отклонения аx:

(9.2)

(9.3)

где    х        — средняя арифметическая;

х1, х2,..., хn — данные наблюдений;

n    — число наблюдений.

Для проведения соответствующих расчетов, как правило, оценщик применяет специальный калькулятор, имеющий статистическую таблицу. В частности, калькулятор "Texas Instruments B II PLUS" посредством введения статистических данных (до 50 значений) позволяет вычислить среднее значение х, стандартное отклонение Sx и среднеквадратичное аx.

Применение аппарата математической статистики в методе сравнения продаж предполагает проведение также корреляционно-регрессионного анализа. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь (теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощью анализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии (модель), которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объекта недвижимости в зависимости от количественных (и качественных) значений введенных в уравнение факторов (независимых переменных).

Проиллюстрируем применение корреляционно-регрессионного анализа для определения оценки недвижимости на следующем примере.

ПРИМЕР

Для оцениваемого офиса общей площадью 84,5 м2 оценщик обнаружил 10 сопоставимых продаж, данные которых приведены в табл. 9.8.

Таблица 9.8

Статистические данные по ценам продаж офисных зданий

Необходимо определить рыночную стоимость офиса, используя корреляционно-регрессионный анализ. При этом следует рассмотреть построение регрессионной модели двух пар зависимостей случайных независимых и зависимых переменных (табл. 9.9 и 9.10):

1)      х1 — независимая переменная — площадь (общая);

y1 — зависимая переменная — цена продажи (общая);

2)  х2 — независимая переменная — площадь (общая);

y2 —зависимая переменная — цена продажи 1 м2.

Применив стандартную программу статистических расчетов для компьютера или калькулятор, имеющий статистическую таблицу, получим следующие основные результаты расчета для двух пар зависимостей (формулы (9.2) и (9.3)). Прежде чем проанализировать полученные результаты, отметим, что для второй пары зависимую переменную у2 (цена продажи 1 м2) можно определить по формуле (9.1) посредством деления цены продажи (общей) соответствующего объекта на его общую площадь.

Таблица 9.9

Значения коэффициента корреляции и рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого офиса по четырем видам функции регрессии (модели) для 1-й пары зависимостей

Таблица 9.10

Значения коэффициента корреляции и рыночной стоимости 1м2 оцениваемого офиса по четырем видам функции регрессии (модели) для 2-й пары зависимостей

Из полученных результатов видно, что коэффициент корреляции r ближе к единице (знак здесь не имеет значения) для 2-й пары, а следовательно, вид функции выбираем для этой пары зависимостей. В то же время коэффициент корреляции для этой пары зависимостей наиболее близок к единице для степенной функции (PWR), по которой рыночная стоимость продажи 1 м2 равна 5,4901 млн. руб. Отсюда рыночная стоимость офиса площадью 84.5 м2 равна 5,4901х 84.5 =463,913 млн. руб.

Многофакторный корреляционно-регрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки недвижимости как объекта налогообложения. В этом случае особо актуально широкое применение компьютерного моделирования. Тем не менее статистический анализ и самом широком контексте позволяет наиболее аккуратно подготовить информационную базу для реализации метода сравнения продаж и дает возможность оценщику оперировать достаточно большими информационными массивами при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

Глава 9. УЧЕТ ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости. Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости, который может быть как позитивным, так и негативным.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится для конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.

Захламление (например, мусором) территории (участка земли) объекта недвижимости оказывает лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления — отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т. д.) на единицу площади либо доля (в процентах) захламленной площади в общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (при наличии и структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта) оказывает негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м2, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.

Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие затенения ближайшими объектами недвижимости и искусственными источниками света. Для измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (лк/м2).

Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня влияет на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности и при достижении 90—100 дБ — к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале "А" стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время.

Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (линии электропередачи, радио- и телевизионные промышленные установки и т. д.). При проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т. е. можно ограничиться констатацией его наличия и приведением перечня основных источников, их мощности в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

Естественный уровень содержания радиационных веществ в среде, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости, может быть повышенным. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и усредненные за год уровни радиации (измеренные в микрорентгенах и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может выражаться в виде:

·  природного ландшафта и возможности его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;

•  высокой и эффективной доступности для обитателей недвижимости экологически чистых природных объектов (парка, водоема, заповедника, заказника и т. п.);

•  многообразных зеленых насаждений и их высокой экологической результативности на территории размещения объекта недвижимости.

Многообразие экологических полезностей такого вида далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерения этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитывая субъективную основу их ценности. При проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнее необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которого можно выявить адекватную стоимость этих экологически элитарных благ.

9.2. Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора

Индексы качества природно-антропогенной среды — количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды, применяемые лишь для измерения загрязнений химического вида. Построение этих индексов предполагает оценку:

• качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) по отдельному загрязняющему веществу;

• качества той же среды в отношении суммарного одновременного воздействия па реципиента (недвижимость и ее обитателей) всех загрязняющих веществ, которые присутствуют в среде;

• интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.

В научно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходов для показателей качества среды используется как термин "индекс качества среды" (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин "индекс загрязнения среды" (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

Как критерии качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций в атмосферном воздухе и более чем для 800 химических веществ в природных водах. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальная разовая ПДК связана в основном с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического накопительного действия вещества при длительном вдыхании.

Индексы загрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двух основных операций:

·  сравнения концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);

·  агрегации полученных величин в суммарный показатель.

Алгоритм реализации этих операций:

Аi =Сi/ПДКi,                 (10.1)

где    Ai — нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по его ПДК;

Ci — измеренная концентрация i-го загрязняющего вещества;

ПДК, — предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.

Индекс загрязнения атмосферного воздуха:

(10.2)

где i = 1,...,n — число загрязняющих веществ.

Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды Iо.с и стоимости негативного экологического фактора (табл. 10.1).

Таблица 10.1

Загрязнение атмосферного воздуха по трем муниципальным округам Москвы

По формулам (10.1) и (10.2) рассчитываем Iо/с по рассматриваемым муниципальным округам:

Iояс = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;

Iобс = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;

Iокс = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.

Как видно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает аналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующее влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в нашем примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На 01.07.96 г. цена продажи 1 м- жилой площади в Ясеневе составила 900 долл., а в Капотне — 600 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха в Капотне — крупный Московский нефтеперерабатывающий завод.

Для определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха) и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всем элементам сравнения квартиры, в том числе и по месту размещения, транспортной доступности, шумовому загрязнению, расположенные в Ясеневе и в Капотне. Тогда есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилой площади в Ясеневе и Капотне в 300 долл. (900 долл. - 600 долл.) к стоимости экологического фактора.

Исходя из этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилой площади однотипной квартиры в Бирюлеве (идентичной по всем характеристикам таким же квартирам в Ясеневе и Капотне) можно использовать следующий алгоритм.

1.  Определим удельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе: 300/(5.8 - 1,15) = 64,5 долл./м2.

2.  Определим величину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе, если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве: 64,5 (4,3 - 1,15) = 203,2 долл./м2.

3.  Определим рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического фактора в Бирюлеве: 900 - 203.2 = 696,8 = 700 долл./м2.

Таким образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха (считая, что этот вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для рассматриваемого примера), можно с помощью метода сравнимых продаж элиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.

Глава 10. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

10.1. Цель оценки

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Во-вторых, во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложения земли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.

В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий — пожаро- и взрывоопасность, возможность землетрясений и т. п.

В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.

И наконец, важная функция оценки свободного участка земли — обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив — максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).

До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от пего. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

10.2. Предмет оценки

Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением ряда "священных догматов". Один из самых устойчивых из них, о судьбе которого до сих пор ведутся яростные политические споры, — вопрос о частной собственности на землю.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:

•  частная (граждан и юридических лиц);

•  государственная (федеральная и субъектов РФ);

•  муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).

По Указу Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 21 октября 1993 г. № 1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.

Но земля представляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой — местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Во всех современных государствах права землевладельца подчинены интересам общества, прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установлены иные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов, о которых шла речь в гл. 2.

Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных участков. Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладывать этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо, которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок в аренду только с согласия его собственника.

Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

Как отмечалось в гл. 2, предметом оценки недвижимости является пакет имущественных прав. Состав оцениваемых прав решающим образом влияет на рыночную стоимость объекта.

Особенность земли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Пока еще земельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдаются несогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца. Она позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования. На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельного рынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав на землю.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21