Дипломная работа: Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где: П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

Расчет производится по формуле:

Rвозвр - норма возврата капитала;

R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Таблица - Расчет ставки капитализации для улучшений

Определение ставки капитализации для земельного участка

Ставка капитализации для земельного участка может быть рассчитана несколькими методами.

1) Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведения оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.

2) Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.

3) Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.

4) Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Специалисты использовали метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,21%.
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,21%, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.

Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.

Таблица - Расчет ставки капитализации для земельного участка

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;

ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;

Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);

ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул - ставка капитализации для улучшений.

Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Таблица - Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Определение восстановительной стоимости здания

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

СС - стоимость строительства здания;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.

Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.

Стоимость строительства здания определяется по формуле:

Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.

Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.

Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица - Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки

Таблица - Определение стоимости строительства здания

Определение величины накопленного износа

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Таблица - Определение величины накопленного износа здания

Определение стоимости воспроизводства объекта

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

ВС - восстановительная стоимость здания;

Своспр - стоимость воспроизводства здания;

Ифиз - коэффициент физического износа (в долях);

Ифун - коэффициент функционального износа (в долях);

Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях).

Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.

Таблица - Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода

3.3 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Управление стоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.

Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию имеющихся площадей.

Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

Таблица 13

Смета расходов на реконструкцию мансарды

Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях:

·  Сумма кредита – 5.250.000 руб.

·  Процентная ставка – 14% в год;

·  Срок кредитования – 1 год;

·  Обеспечение – оцениваемый объект недвижимости;

·  Условия погашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.

Как уже отмечалось, гостиница будет состоять из 14 двухместных номеров класса «люкс». Стоимость проживания в таком номере в калужских гостиницах колеблется от 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается значение 1600 руб., поскольку оцениваемый объект находится вблизи от центра города, но изначально данное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создает определенные неудобства для клиентов.

Инвестиционный горизонт установлен на 1 год, так как нет объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.

Движение денежных средств представлено в табл. 14

Таблица 14 Движение денежных средств в руб

Основную статью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, что при избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемости номеров не выявлено. Чтобы определить, насколько увеличится текущая рыночная стоимость оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразно воспользоваться коэффициентом капитализации, применявшемся в рамках доходного подхода. Это обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит:

1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.)

(Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) без учета НДС.

В заключение необходимо отметить, что определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.

Литература

1.  Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета № 237 от 25 декабря 1993 года. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rg.ru/.

2.  Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

3.  Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

4.  Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

5.  «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

6.  Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

7.  Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

8.  Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.

9.  Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

10.  Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95 с.

11.  Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000. Вып. 2.

12.  Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. – 2005. – №3. – с. 24-43

13.  Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. – 78 с.

14.  Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. 2004. – №1. – с. 48–49

15.  Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2008

16.  Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.

17.  Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. №4.

18.  Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2009

19.  Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

20.  Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2009.

21.  Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во «МКС», 2007.

22.  Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 303 с.

23.  Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 496 с.: ил.

24.  Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2007

25.  Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2008

26.  Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

27.  Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.

28.  Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - Ростовн/Д, 2009.

29.  Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009.

30.  Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. – 247 с.

31.  Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.

32.  Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2009. – 520 с.

33.  Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

34.  Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 164 с.

35.   Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2006.

36.  Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.