Дипломная работа: Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

Таблица

Общие сведения

Площадь здания распределяется следующим образом (см. таблицу)

Таблица

Распределение площади здания

Описание земельного участка

Форма участка – прямоугольная;

Площадь участка – 556,0 м2

Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.

Топография местности: рельеф участка спокойный.

Обеспеченность инфраструктурой:

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

·  водоснабжения;

·  канализации;

·  электроснабжения;

·  теплоснабжения;

·  телефонизации

Возможные ограничения по использованию и сервитуты

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Объект находится в зоне Ц-2 (зона центров регионального и городского значения).

Основные разрешенные виды использования земельных участков:

- многоквартирные дома свыше 4-х этажей только на внутриквартальных территориях и только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов,

- квартиры в многоквартирных домах, которые разрешается использовать для занятий бизнесом или торговлей на первом этаже или в пристроенном отдельностоящем здании,

- жилые квартиры в зданиях многоцелевого использования, где разрешены занятия бизнесом, торговлей, при условии обеспечения отдельного входа, таким образом, чтобы ни на одном этаже не смешивались разные виды использования (в зданиях общей площадью не более 1000 кв. м),

- гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов,

- заведения среднего специального образования,

- высшие учебные заведения,

- клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения,

- библиотеки, архивы, информационные центры,

- музеи, выставочные залы,

- танцзалы, дискотеки,

- кинотеатры, видеосалоны,

- театры, концертные залы,

- аптеки,

- поликлиники,

- рестораны, бары (с предложением алкогольных напитков),

- кафе, закусочные, столовые,

- индивидуальное обслуживание клиентов,

- офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний, банки, научные, проектные и конструкторские организации за исключением лабораторий биологического профиля или индустриальных технологий при условии использования первого или нижних этажей под объекты коммерческого и некоммерческого назначения, обслуживающие население,

- суды, нотариальные конторы, другие юридические учреждения,

- издательства и редакционные офисы,

- компьютерные центры,

- телевизионные и радиостудии,

- рекламные агентства,

- объекты, связанные с отправлением культа,

- открытое или встроенное место парковки легковых автомобилей на каждые 30 кв. м общей площади зданий общественного назначения,

2.2 Рынок недвижимости в Самаре

Развитие рынка офисной недвижимости замедлилось в условиях кризиса. Еще летом эксперты прогнозировали бурный рост в этом сегменте, появление к концу года все новых объектов. В начале 2009 г. участники рынка считали, что до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном отношении. Только на 2009 г. планировалось к сдаче около 150 тыс. кв. м офисных площадей класса А, притом что общий запланированный на 2009 г. объем составлял порядка 190 тыс. кв. м. Сегодня эксперты более осторожны в своих оценках. Генеральный директор компании «Индэст Development» Михаил Ненашев, например, отмечает, что, скорее всего, к концу года предложение по офисной недвижимости будет в несколько раз меньше заявленного. В частности, будут отложены те проекты, которые находятся на начальном этапе. Кроме того, большая часть площадей, которые строители раньше планировали сдавать в аренду, сегодня будет продаваться из-за возникших сложностей с собственным финансированием и желанием застройщиков сразу получить средства на реализацию проектов. Руководитель отдела аренды РИК «Камертон» Леонид Дубман говорит, что сегодня заморожено около 70% всех проектов и, соответственно, большая часть обещанного офисного «изобилия» в текущем году сдана не будет. Причем продлится кризисная ситуация достаточно долго, как минимум до весны следующего года.

Однако эксперты считают, что развитие рынка все же не остановится: офисных центров в Самаре пока недостает, а уровень деловой активности, напротив, достаточно высокий. По данным агентства недвижимости «Визит», в 2007 г. показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. м на одного жителя. Для сравнения: в Москве эта величина составляет 0,5 кв. м. При этом деловая активность в Самаре растет с каждым годом, сюда выходят новые международные, федеральные компании, которые испытывают потребность в качественных офисах с полным инженерным обеспечением.

По утверждению экспертов, кризис заставил многих самарских бизнесменов пересмотреть свои требования к офисам, и самым главным критерием выбора для них стала цена. Как отмечает Леонид Дубман, сегодня уже наметилась довольно острая для рынка тенденция: арендаторы меняют офисы, съезжают в менее дорогие помещения, здания ниже классом. Примерно на 50% вырос спрос на офисы низкого класса с приемлемыми качественными характеристиками в Советском, Промышленном, Кировском районах за 300-600 руб. за кв. м. в месяц. Тем более в отличие от дорогих Железнодорожного и Ленинского районов здесь нет такой острой проблемы с дорожным движением.

Как считают эксперты, востребованность недорогих, не слишком обустроенных офисных помещений приведет к тому, что качественное развитие рынка офисной недвижимости затормозится. Во-первых, многие проекты будут заморожены, во-вторых, новых объектов пока проектировать не будут — развивать низкоклассные помещения, дорабатывая их, достраивая, превращая в офисы класса B+ не будет смысла, равно как и вкладываться в дорогие проекты, не надеясь получить от них отдачу. Так, Леонид Дубман говорит, что цены снижать придется на офисы всех классов: в итоге арендные ставки могут упасть на 40%, и если для офисных центров классов C, D эти изменения не так ощутимы и позволяют получать свой доход, то окупить дорогостоящие проекты при таком снижении ставок будет чрезвычайно сложно.

Ожидать же, что девелоперы, посмотрев на рыночные тенденции, станут быстро менять свои планы и переквалифицировать строящиеся объекты высоких классов в классы B и C, не приходится: решение о статусе объекта принимается, исходя из многих критериев оценки, самые важные из которых месторасположение объекта, его возможности. Уже потраченные на здание средства девелоперу необходимо окупить, а сделать это он может, только назначив достаточно высокие арендные ставки за кв. м. Скорее всего, такие компании начнут более четко позиционировать имиджевую сторону своих проектов, чтобы привлечь тех немногих арендаторов, для которых статусность является одной из главнейших характеристик снимаемого помещения. Для этого понадобится дорабатывать многие проекты, приближая их характеристики к действительному классу A. Вероятнее всего, отмечают эксперты, пока девелоперы затаятся, заморозят свои проекты как минимум до весны следующего года, для того чтобы более четко проступили рыночные тенденции, стал понятен уровень спроса на их предложение.

Наметившаяся тенденция к росту популярности дешевых офисов может привести к улучшению состояния рынка офисной недвижимости в целом. Объекты низких классов будут плотнее конкурировать между собой, стремясь привлечь клиентов не только ценой, но еще и качественным обслуживанием, дополнительными сервисами. Эксперты предсказывают: уходя из качественных, но дорогих офисов, бизнесмены все-таки будут выбирать помещение более дешевое, но обладающее всеми необходимыми для них условиями. И если раньше клиентами офисных центров низких классов становились совсем небольшие, нетребовательные компании, то теперь владельцы подобных зданий имеют возможность привлечь клиентов повыше рангом, заполнить свои до этого пустовавшие площади. Но для этого им будет необходимо обеспечить в офисах хотя бы минимальный набор необходимых коммуникаций, сделать приемлемые парковки, хороший ремонт. Таким образом, в Самаре в целом вырастет уровень качества офисов класса C, которые превратятся в уверенных середняков, пользующихся спросом у местных бизнесменов.

Сегодня владельцы офисных центров присматриваются к ситуации на рынке, не делая особенно новаторских предложений. Однако эксперты считают, что существует ряд новинок, которые могут быть востребованными на самарском рынке, и вполне возможно, что именно в этих направлениях будут развиваться офисные центры в ближайшее время.

Например, Леонид Дубман говорит, что в Москве сейчас развивается направление сдачи в аренду готовых офисов: уже полностью укомплектованных мебелью, готовыми коммуникациями, техникой. Бизнесмену, снимающему его, уже нет необходимости что-то докупать или менять. Самара пока до этого недоросла, комментирует г-н Дубман, в частности потому, что еще не сформировалась потенциальная аудитория данной услуги. Пока что подавляющее большинство именно самарских бизнесменов предпочитает работать по принципу максимальной экономии и снимать в аренду недорогие офисы в не самых престижных районах.

Г-н Дубман отмечает, что, безусловно, для подобных новаторских решений сейчас не самое лучшее время, поскольку бизнесмены ищут любые способы сэкономить деньги, так что не потерять клиентов офисным центрам поможет только снижение цен. Однако новые подходы могут быть и в формировании цены на офисы. Как отмечают эксперты, это может быть не просто снижение ставок, а всевозможные скидки при заключении длительных договоров, бонусы за предоплату и т. д.

Наиболее же активно будет развиваться прослойка среднего офисного класса: пока девелоперы дорогих бизнес-центров выжидают время и из дорогих офисов съезжают арендаторы, выигрывают владельцы низкоклассных помещений, которые еще год назад не могли полностью заполнить свои здания. Теперь они имеют возможность обеспечить своим ОЦ 80-90% заполненности, а прибыль тратить на улучшение условий содержания зданий, косметический ремонт, что в итоге приведет к улучшению качества данного подсегмента рынка. А если качество офисных центров класса C улучшится, то вполне возможно, что и с окончанием кризиса они не останутся без своих арендаторов, а высококлассным БЦ придется искать новые фишки привлечения клиентов и более тесно конкурировать с низким классом.

Особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

Арендные ставки здесь невысокие.

Офисный центр должен обладать многими характеристиками. Прежде всего – это месторасположение. Бесспорно, большей популярностью пользуются офисные центры, которые находятся в центре города или близко к центру.

Не менее важный критерий - это специализация. То есть, если это офисный центр, то в нем должны быть расположены только офисы. Причем занимать эти офисы должны фирмы определенного уровня и определенной специализации. Иными словами рядом с офисом юридической фирмы не должен находиться офис фирмы, занимающейся продажей сантехники. По мнению специалистов, соседство двух настолько разных по специфике деятельности фирм не пойдет на пользу бизнесу обеих. Офисный центр предполагает соответствующую отделку общих мест - лифты, коридоры, лестничные пролеты, туалеты. В обязательном порядке должны быть хорошие паркинги. Современный офисный центр - это обеспеченность средствами связи, охранными системами и системами видеонаблюдения.

Как уже отмечалось выше, подавляющее большинство офисных центров если и соответствует одному требованию, то не отвечает другому. Но самой большой проблемой самарских офисных центров остается отсутствие паркингов.

Одним из самых популярных способов решения офисной проблемы для самарских фирм стало приобретение офисов на первых этажах в домах-новостройках.

Что касается строительства новых офисных центров в Самаре, то оно ведется. Но подобные стройки можно пересчитать по пальцам, и темпы строительства не сравнимы с размахом домостроения и с количеством вновь возводимых торговых центров.

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

-  рыночный анализ;

-  анализ реализуемости варианта;

-  анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

При анализе оптимального варианта использования мы провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.

ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;

2) Кабинетная планировка;

3) Расположение объекта недалеко от станции метро;

4) Объект находится на 1 этаже.

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки;

3) Расположение объекта на 1 этаже здания.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Отсутствие витрин;

2) Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы;

3) Наличие только одного входа;

4) Отсутствие подсобных помещений.

Таблица - Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения

3.1 Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:

где Cmнедв. – стоимость единого объекта;

Cmул. – стоимость улучшений;

Cmземли – рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости, в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Выход о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства.

Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Оценка в целях страхования.

Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

Переоценка основных фондов предприятий.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

·  метод сравнения продаж;

·  метод распределения;

·  метод выделения;

·  метод разбивки на участки;

·  техника остатка для земли;

·  капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

·  права собственности;

·  условия финансирования;

·  условия продажи;

·  условия рынка;

·  месторасположение;

·  физические характеристики;

·  доступные коммунальные услуги;

·  условия зонирования;

·  наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Итак, затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

4. Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

5. Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

3.2 Расчет совокупного износа

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

·  сравнительный подход;

·  доходный подход;

·  затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2009 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2010 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод распределения,

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица - Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Страницы: 1, 2, 3