Дипломная работа: Управление торговым центром

Только десять процентов территории округа приходятся на парки, скверы, водную поверхность – короче, на все то, что может улучшить экологическую обстановку. По этому признаку округ занимает в Москве последнее, десятое место.

Через ЦАО протекают Москва-река с водоотводным каналом и Яуза. Если уж встретится зеленый уголок, то это будут Бульварное кольцо, Нескучный или Александровский сад или небольшие парки – места очень красивые и столь же многолюдные.

Оценка влияния проектируемого объекта на окружающую среду

Действующая градостроительная документация:

- Генеральный план развития г. Москвы на период до 2010 года, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 29.04.1997г. № 1 14);

Схемы градостроительного зонирования Центрального административного округа (ГУП НИиПИ Генплана Москвы 1997-1998 гг., утвержден Постановлением Правительства Москвы от 5.06.1997 г. № 241)

Существующее положение:

Участок застройки расположен в черте заповедной зоны «Замоскворечье», на территории бывшей Кадашевской слободы, в окружении хорошо сохранившейся исторической застройки усадебного типа, а также многочисленных памятников архитекруры. Участок находится в зоне композиционного влияния церкви Всех Скорбящих Радости. Ориентация 5-ти этажного здания определены с учетом расположения прилегающей территории застройки и сложившихся пешеходных связей. На территории исторического домовладения, отведенного под реконструкцию, предполагается создание целостной композиции с учетом сложившейся исторической структуры. При этом габариты, предложенного к реконструкции дома №5, строение 1 (для размещения административного корпуса) увеличиваются в плане.

Территория стройгенплана не превышает участок отвода. После окончания строительства будет проведена рекультивация дворовой территории, проведено благоустройство и озеленение.

При строительстве предусмотрены мероприятия, направленные на максимальную сохранность зеленых насаждений, в том числе ограждение стволов деревьев деревянными коробами. Вблизи сохраняемых деревьев работы планируется вести вручную. Технико-экономические показатели по Генеральному плану

Площадь участка – 0.254 га (254 м2)

Площадь застройки – 0.131 га (131 м2)

Площадь озеленения – 0.045 га (45 м2)

Площадь покрытий – 0.078 га (78 м2)

Отношение площади застройки к площади всей территории – 131/254 = 0,516

Отношение площади озеленения к площади всей территории – 45/254 = 0,177

Отношение площади покрытий к площади всей территории – 78/254 = 0,307

Экологическая ситуация

Экологическая обстановка, неблагоприятна, ЦАО находится в центре большого города, со всех сторон ветер приносит вредные газы. Особенно это сказывается на восточной части округа. Якиманка и Китай-город страдают от этой беды меньше. Немного улучшить экологическую обстановку помогло третье транспортное кольцо, разгрузившее центр от потоков транспорта, на нем применены специальные шумопоглощающие покрытия и экраны. Автомобили остаются главными загрязнителями воздуха, а также около 300 промышленных предприятий, в основном расположенных на Звенигородском шоссе, у Курского вокзала и Грузинского вала, доля которых в промышленном загрязнении московского воздуха не превышает 5%.

Только десять процентов территории округа приходятся на парки, скверы, водную поверхность, по этому признаку округ занимает в Москве последнее, десятое место.

Через ЦАО протекают Москва-река с водоотводным каналом и Яуза. Если уж встретится зеленый уголок, то это будут Бульварное кольцо, Нескучный или Александровский сад или небольшие парки – места очень красивые и столь же многолюдные.

Инженерно-геологические условия территории

В геоморфологическом отношении участок предполагаемого строительства расположен в пределах флювиогляциональной равнины. Абсолютные отметки 148,1-150,7 м.

В геологическом строении участка до глубины 8,0 м принимают участие: средне-верхнечетвертичные аллювиально-флювиогляциальные отложения, среднечетвертичные озерно-ледниковые флювиогляциальные и моренные отложения. С поверхности развиты насыпные грунты.

Подземные воды вскрыты скважинами на глубинах 2,8-6,0 м.

При существующем геологическом строении в соответствии со «Схематической картой-инженерно-геологического районирования города Москвы по возможности проявления карстово-суффузионного процесса» участок является безопасным в карстово-суффузионном отношении.

Инженерное обеспечение предусмотрено от городских сетей в соответствии с представленными техническими условиями:

-технические условия ГУП «Мосводосток»;

-технические условия на разработку проекта наружного освещения;

-технические условия ОАО «Мосэнерго» для электроснабжения;

-предварительные технические условия ОАО «Мосэнерго» филиал Московская кабельная сеть для присоединения мощности к сети ОАО «Мосэнерго»;

-технические условия МГУП «Мосводоканал» на водоснабжение и канализование.         

Меры по охране окружающей среды. Зеленые насаждения

Согласно заключению по дендрологической части проекта на участке строительства предусматривается посадка деревьев и кустарников.

Прилегающая территория озеленяется за счет посадки деревьев, кустарников и устройства газона. Озеленение представляет собой газоны с групповыми посадками низкорослых и красивоцветущих кустарников (сирень венгерская, шиповник морщинистый, калина обыкновенная) в придомовых участках и вдоль проектируемых тротуаров, вокруг проектируемого подъезда предусмотрено озеленение в виде газонов с групповыми и куртинными посадками деревьев. При проведении благоустройства были соблюдены требования МГСН 1.01.-98 (минимальные расстояния до зеленых насаждений).

Транспорт

Подъездные пути для легкового транспорта ( используются также для подъезда мусоровоза и машин пожарной охраны в экстренных случаях). Обеспечены подъезды к подземному гаражу и главному вестибюлю. Для движения пешеходов имеются тротуары и пешеходные дорожки в направлениях интенсивного движения. Покрытия проездов, тротуаров выполнены в асфальтобетоне. Предусмотрена площадка для хозяйственных целей.

Загрязнение атмосферного воздуха

Для оценки воздействия проектируемого объекта на состояние атмосферы был выполнен расчет массы выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от пяти источников:

- паркинг на 60 машиномест;

- работающие двигатели автомобилей малой и средней грузоподъемности, производящих завоз товаров, продуктов, полуфабрикатов, сырья и материалов;

- работающие двигатели мусоровоза;

- пункты мытья оборудования;

- предприятия общественного питания.

Работа двигателей легковых и грузовых автомобилей при въезде – выезде будут сопровождаться выбросами в атмосферу диоксида азота, оксида азота, оксида углерода, сернистого ангидрида, углеводородов (по бензину), керосина.

Анализ расчетов показал, что функционирование объекта не приведет к образованию зон концентраций, превышающих санитарно-гигиенические нормативы для всех выбрасываемых загрязняющих веществ. Концентрация, обусловленные функционированием торгово-промышленного комплекса на близлежащем жилье по всем выбрасываемым ингредиентам, составляет менее 0,33 ПДК.

Проведена оценка загрязнения атмосферы выбросами на территории проектируемого объекта показывает, что влияние объекта на состояние атмосферного воздуха допустимо.

Санитарно-экологическое состояние почв.

Оценка радиационной обстановки в районе расположения проектируемого многофункционального торгово-промышленного комплекса проводилась ЗАО «РТТ». По данным измерений (Акт № 16 от 15 февраля 1998 г.) в исследованных образцах грунта радиоактивного загрязнения не выявлено. По значениям радиационных факторов грунт может вывозиться и использоваться для строительных работ без ограничений (Заключение ЦГСЭН в г.Москве по результатам радиационного контроля участка строительства ).

По результатам оценки радоноопасности участка среднее предельное значение плотности радона с поверхности грунта составляло 62 мБк/кв.мс, что соответствует требованиям ОСПОРБ-99. Разработка инженерных мер противорадоновой защиты не требуется.

По степени загрязнения тяжелыми металлами исследуемые грунты могут быть отнесены к категории «допустимая»;

По степени загрязнения нефтепродуктами почвы и грунты могут быть отнесены к категории «допустимая»;

Содержание бенз(а)пирена в почвах и грунтах на пробных площадках изменяется от 45 мкг/кг до 88 мкг/кг, что соответствует 2,3-4,4 ПДК. Таким образом, грунты на пробных площадках оцениваются как «опасные».

По манитарно-бактериологическим показателям почва оценивается как «чистая».

В соответствии с заключением ЦГСЭН в г.Москве почвы и грунты с исследованных участков могут быть использованы для строительных работ под отсыпки котлованов и выемок, на участках озеленения с подсыпкой слоя чистого грунта не менее 0,2 м.

Гидрогеологические условия участка

В геоморфологическим отношении объект расположен на поверхности древней аллювиальной террасы р.Москвы с современными абсолютными отметками 125,2-125,6 м.

Рассматриваемая площадка строительства до глубины 20 м сложена современными техногенными, четвертичными и верхнекаменноугольными отложениями.

Современные техногенные образования – насыпные грунты представлены песками с примесью строительного мусора. Мощность слоя до 5 метров.

Верхнечетвертичные аллювиальные отложения представлены мелкими песками, ниже песками средней крупности, крупными и гравелистыми. Глубина заложения подошвы аллювиальных отложений 7,6-12,5 метров.

Среднечетвертичные флювиогляциальные отложения представлены супесями с прослойками песков средней крупности. Мощность слоя до 2,8 метра. Среднечетвертичные ледниковые отложения представлены суглинками с прослоями песков и гальки. Толщина слоя 0,4-2,0 метра. На отдельных участках морена полностью размыта.

Верхнекаменоугольные отложения представлены известняками, разрушенными в кровле до состояния муки и щебня. Вскрытая мощность слоя – 1,3 метра.

Уровень грунтовых вод в пройденных скважинах зафиксирован на глубинах 5,2-7,2 метра. Абсолютные отметки водоносного горизонта составляют 118,0-120,0 м.

Глубина сезонных колебаний уровня грунтовых вод может составлять до 2,0-2,5 метра. Горизонт безнапорный. Воды неагрессивны по отношения к бетону нормальной плотности.

Охрана и рациональное использование водных ресурсов:

Водоснабжение запроектировано от существующей городской водопроводной сети в соответствии с техническими условиями МГУП «Мосводоканал».

Суммарное потребление воды составляет 60,9 куб.м/сут. Отведение бытовых и условно производственных сточных вод запроектировано в существующий канализационный коллектор с дальнейшим отводом на городские сооружения биологической очистки.

При разработке данного раздела использованы следующие нормативные материалы и инструкции:

-СНиП 2.04.02-84. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения;

- СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения;

- Правила охраны поверхностных вод, Госкомприрода, 1991;

Правила приема производственных сточных вод в Московскую городскую канализацию, М., 1984, а также требований технических условий на водоснабжение, канализование и отведение поверхностного стока и требований санитарного, водного и рыбного надзоров.

Предусматриваемый общесанитарный комплекс мероприятий обеспечивает экологическую безопасность функционирования рассматриваемого объекта.

К первой категории относятся предприятия, сток с которых по составу примесей близок к поверхностному стоку с селитебных зон и не содержит специфических веществ. К этой группе принадлежат предприятия черной металлургии, машино- и приборостроительной, электротехнической, угольной, нефтяной, легкой, хлебопекарной И молочной промышленности, речные порты, ремонтные заводы. Допускается ограничиться очисткой наиболее загрязненной части потока, не менее 70% годового объема. Степень очистки определяется нормами водоемов рыбохозяйственного использования.

Ко второй категории относятся предприятия, поверхностный сток которых содержит специфические примеси загрязняющих веществ. Это предприятия цветной металлургии, коксохимии, химической, лесохимической, целлюлозно-бумажной, нефтеперерабатывающей, микробиологической промышленности, кожсырьевые и кожевенные заводы, мясокомбинаты, шлакоплиточные заводы.

Для поверхностного стока с промплощадок этих предприятий необходимо предъявлять требования как к выпуску производственных сточных вод.

Загрязнение поверхностного стока не превышает средние показатели загрязненности для жителей районов городов поэтому сток не требует предварительной очистки.

Источники водоснабжения и приемники сточных вод.

В соответствии с техническими условиями МГУП «Мосводоканал»источником водоснабжения на хозяйственно-питьевые, производственные и противопожарные нужды является городская водопроводная сеть.

Выпуск хозяйственно-бытовых сточных вод принят согласно техническим условиям МГУП «Мосводоканал» в городскую сеть канализации с дальнейшим отводом на городские сооружения биологической очистки.

Отвод дождевых сточных вод предусмотрен в городскую водосточную сеть согласно техническим условиям ГУЛ «Мосводосток». Технические условия приведены в исходно-разрешительной документации.

Контроль за отходами

Проектом предусматривается строительство жилого дома со встроенными помещениями свободного назначения для: интернет-кафе, офисные помещения и службы эксплуатации жилого здания.

Краткая характеристика технологии.

Освещение торговых, административных помещений и объектов пищеблока осуществляется люминесцентными лампами производства. При замене вышедших из строя светильников образуются отходы в виде отработанных люминесцентных ламп.

Поддержание чистоты в помещения сопровождается образованием бытовых отходов.

Перечень, характеристика и объем (масса) отходов.

Перечень, характеристика и масса отходов образующихся при работе офисов, магазинов, объектов пищеблока и т.д. составлены в соответствии с "Временными правилами охраны окружающей среды от отходов производства и потребления в Российской Федерации" на основании расчетов, изложенных ниже.

Классификация отходов.

В процессе функционирования объекта будут образовываться следующие виды отходов: отработанные люминесцентные лампы, твердые бытовые отходы, смет с территории.

Основную часть отходов, образующихся на объекте, составляют 4 класса опасности, которые будут передаваться на один из городских полигонов, отвечающий требованиям экологической безопасности.

Из всех наименований отходов только один может быть отнесен к предусмотренным "Временным классификатором токсичных промышленных отходов" - отработанные люминесцентные лампы (п. 1.12 "Стекло от переработки ламп") - к первому классу опасности.

Остальные промышленные отходы могут быть отнесены к нетоксичным отходам или мало токсичным.

Порядок обращения с отходами.

Образование, сбор, накопление, хранение и первичная обработка является неотъемлемой частью технологических процессов, в ходе которых они образуются. Транспортировка отходов должна осуществляться способами, исключающими возможность их потери в процессе перевозки, создания аварийной ситуации, причинение вреда окружающей среде и здоровью людей.

Накопление и хранение отходов на территории офисов допускается временно, до вывоза на переработку или утилизацию на спецполигоны.

Способ временного хранения определяется классом опасности.

При этом обеспечены требования ГОСТ 12.1.005-85 к воздуху рабочей зоны в части ПДК вредных веществ и микроклимата помещений.

Выполнены требования временного хранения отходов на специальных площадках и соблюдены следующие условия:

Люминесцентные лампы (отход 1 класса опасности) хранятся в закрытом помещении, недоступном для посторонних, с ровным кафельным полом, в специальном металлическом контейнере;

Предусмотрена эффективная защита отходов ТБО от воздействия атмосферных осадков (оснащение накопителей крышками);

Открытая контейнерная площадка расположена в подветренной зоне территории и покрыта не разрушаемым и непроницаемым для токсичных веществ материалом (керамзитобетоном).

Подъездные пути к площадке хранения отходов ТБО освещено в вечернее и ночное время.

Правила безопасного обращения с отходами при хранении и транспортировке.

Мероприятия по ликвидации аварийной ситуации.

Опасные отходы (отработанные ртутьсодержащие светильники) будут передаваться для обезвреживания в специализированные организации.

Действия в аварийных ситуациях

Аварийными ситуациями при временном хранении отходов могут быть загорания, разрушение люминисцентных ламп.

При загорании: тушение всех перечисленных отходов предусмотрено внутренним пожарным водопроводом, а также с помощью пенных огнетушителей, для чего места временного хранения оборудуются огнетушителями ОХП-10. Количество их определяется в соответствии с "Правилами пожарной безопасности РФ" ППБ-01-93.

При разрушении люминисцентных ламп их осколки должны быть собраны в контейнер для транспортировки (ни в коем случае не выбрасывать), а в случае отделения ртути ее нейтрализация осуществляется в две стадии.

Механическая - шарики ртути собирают влажной бумагой (фильтрованной или газетой), после чего бумагу сразу не выбрасывают, а помещают в банку с пробкой и заливают раствором (в 1 литре виды KmnO4 и 5 мл концентрированной NC1 и выдерживают в течение нескольких дней;

Химическая - демеркуризация раствором хлорида железа (Fe CI3) обильно смачивают поверхности, затем несколько раз протирают щеткой и оставляют до полного высыхания. Через 1-2 суток поверхность тщательно промывают мыльной, а затем чистой водой. Раствор готовят из расчета 10 л на 25-30 м2 площади помещения.

В соответствии с требованиями раздела 5 "Временных правил..." на предприятии должен быть "План мероприятий по ликвидации аварийных ситуаций при размещении отходов".

Рекомендации на период строительства и эксплуатации:

1. Сохраняемые древесные насаждения выгородить коробами или заборами на высоту 2-х метров.

2. К приемке объекта в эксплуатацию выполнить все работы по благоустройству и озеленению территории.

3. В ходе строительства применять малошумную строительную технику с исправными экранирующими кожухами. Исключить производство строительно-монтажных работ в ночное время суток.

Выводы

Планируется построить 5-ти этажное здание с подвалом, выполняющее роль торгового центра. Участок застройки расположен в черте заповедной зоны "Замоскворечье", на территории бывшей Кадашевской слободы. Участок находится в зоне композиционного влияния церкви Всех Скорбящих Радости.

Материалы и оборудование, которые будут применяться при реконструкции, имеют высокий класс. Все оборудование, обеспечивающее безопасную работу в помещениях, присутствует. В здании предусматриваются современные коммуникации: для Интернета, телефонизации, кондиционирования систем пожаротушения, дымоудаления и т. д.

В условиях дефицита территории, проектом предусмотрено максимальное использование мансардных этажей и разработана подземная автостоянка на 24 машино-мест. Все работы выполнены в соответствии с нормативными документами.

В рамках реализации инвестиционно-строительного проекта, на уровне правовой экспертизы проработаны основополагающие нормы и требования законодательства, согласно которым оформляются договорные отношения между всеми участниками проекта, выполняются все работы и оказываются услуги реализованным фитнес-бизнес центром в процессе эксплуатации.

Материалы проекта строительства торгового центра не противоречат действующим нормативам, экологическим требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и г.Москвы в области охраны окружающей среды.

Влияние проектируемого объекта на окружающую природную среду допустимо. Реализация проекта возможна.

III. Управление и эксплуатация торгового центра

3.1 Ход реализации проекта

Заказчик (Инвестор) выполнил следующие инвестиционные исследования:

·  Формирование инвестиционного замысла;

·  Его предварительное согласование;

·  Разработка обоснования инвестиций;

·  Оценка жизнеспособности проекта;

·  Выбор и согласование места размещения объекта;

·  Предварительное инвестиционное решение;

·  Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик (входят в организационную структуру ООО «Анубис») были привлечены к проекту на следующих стадиях:

·  Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

·  Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок, подготовительные работы;

·  Строительно-монтажные работы;

·  Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполнял дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Особенности данного проекта заключались в том, что:

·  Процессы рабочего проектирования и строительства были совмещены;

·  Разрешение на строительство было получено на стадии ТЭО;

·  Процессами управления проекта занимается проект-менеджер ООО «Анубис»;

·  Цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования. Также проектные работы и функции заказчика осуществляли структурные подразделения ООО «Анубис»;

·  Поэтому Заказчик (Инвестор) лично участвовать в процессах:

-  Проектирования;

-  Планирования проекта;

-  Принятия решений;

-  Бюджетирования;

-  Управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.

·  Большой удельный вес (в связи с выше перечисленными факторами) в проекте следующих категорий:

-  Управление содержанием;

-  Управление изменениями;

-  Управление рисками.

·  Изначально отсутствовал ряд необходимых исходных данных (не был определен весь комплекс работ, технология, сметная стоимость и т.д.).

·  Заказчик шел сознательно таким путем, так как для него был очень важен фактор времени и некоторые другие причины.

Исходя из вышеперечисленных особенностей, невозможно было управлять проектом, используя академические подходы из теории "Управление проектами". Ставилась задача в режиме реального выполнения проекта в условиях нашей действительности радикально повысить эффективность организации и управления проектом; интенсивно использовать объем накопленных участниками проекта профессиональных знаний и умений; использовать интеграцию и координацию выполняемых ими работ.

3.2 Схема реализации проекта

Заказчиком из 3-х возможных схем управления была выбрана «основная» система – это, когда руководитель проекта (проект-менеджер) является представителем Заказчика (Инвестора), но финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. В этом случае менеджер проекта отвечал за координацию и управление ходом разработки и реализации проекта. В контрактных отношениях с другими участниками проекта, кроме Заказчика (Инвестора) не состоял. Преимущество такого подхода – объективность менеджера, недостаток – риск за судьбу проекта лежит на Заказчике (Инвесторе).

Аспекты реализации проекта

Остановимся еще на некоторых аспектах реализации данного проекта. Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:

·  По фазам жизненного цикла;

·  По функциям управления;

·  По подсистемам управления;

·  По процессам и прочее.

Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.

Обычно принято выделять следующие функции управления проектами:

·  Управление содержанием и объемами работ;

·  Управление временем;

·  Управление стоимостью;

·  Управление качеством;

·  Управление материально-техническими ресурсами;

·  Управление персоналом;

·  Управление рисками;

·  Интеграционное управление;

·  Управление информацией и коммуникациями

3.3 Управление качеством

Все перечисленные функции в той или иной степени присутствовали в данном проекте и управлялись Проект-менеджером. Например: управление качеством Проект-менеджер осуществлял не только в традиционном понимании (принятие качественного проектного решения, контроль качества выполнения строительно-монтажных работ, обеспечение качества). Особое внимание уделялось планированию качества на стадии принятия проектного решения с вовлечением участников проекта (Заказчик, Проектировщик, Подрядчик, Менеджер проекта, консультанты).

Уровень качества ряда работ был заложен высокий с использованием дорогих и престижных материалов и оборудования.

Эта концепция была выработана Проект-менеджером совместно со структурными подразделениями ООО «Анубис»: проектным отделом и отделом строительства. Уровень качества сознательно закладывался очень высоким (полы, отделка наружных стен, ворота, двери, оборудование).

На выходе объект получится концептуально выдержанным, иметь престижный и эстетичный вид. И в тоже время по ряду видов работ была снижена стоимость и время выполнения этих работ.

3.4 Управление рисками

Реализация любого проекта происходит, как правило, в условиях наличия той или иной меры неопределенности и рисков.

Управление рисками - новое для нашей экономики явление.

Поэтому, в стадии реализации данного проекта, менеджер использовал самые элементарные методы снижения рисков. Например, для защиты от риска роста капитальных затрат Проект-менеджер использовал гибкие подходы при заключении контрактов и дополнений к ним с исполнителями. В отдельных случаях с исполнителями заключались контракты по фиксированным ценам, в других случаях – с возмещением издержек или с ценой за единицу объема. Это давало возможность Заказчику(Инвестору) не понести дополнительных затрат.

Из подсистем управления данным проектом можно выделить следующие:

·  Планирование;

·  Контроль проекта;

·  Принятие решений;

·  Составление и сопровождение бюджета проекта;

·  Организация осуществления;

·  Мониторинг;

·  Отчетность;

·  Проверка и приемка;

·  Управление изменениями;

·  Управление контрактами и торгами.

В достаточно общем виде этот процесс проходил через пять основных стадий:

·  Обсуждение;

·  Оценка;

·  Одобрение (принятое решение документируется);

·  Реализация;

·  Подтверждение исполнения.

3.5 Контроль и мониторинг проекта

Остановимся на некоторых аспектах контроля и мониторинга проекта.

При выполнении данного проекта, Проект-менеджер контролировал три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость.

Менеджером велся постоянный мониторинг проекта:

·  Контроль;

·  Слежение за выполненными работами;

·  Учет;

·  Анализ;

·  Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители с периодичностью в две недели составляли и утверждали у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производил анализ полученных данных, оценивал состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производил оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта были подразделены Менеджером на следующие этапы:

·  Общий контроль изменений по проекту;

·  Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

·  Контроль за изменением содержания проекта;

·  Контроль за изменением рассписания проекта;

·  Контроль затрат по работам;

·  Контроль качества;

·  Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

Например, фактическое выполнение работ Подрядчиками Менеджер контролировал с помощью метода детального контроля. Этот метод предусматривает промежуточные оценки состояния выполнения работы (например, завершенность определенного вида работы на 30% означало, что, по оценкам Менеджера и Исполнителя, работа выполнена на 30%). Данный метод требовал от Менеджера оценивать процент завершенности для работ, находящихся в процессе выполнения в каждом отчете Подрядчиков. Для этого, Менеджером, с каждым из Подрядчиков утверждался график выполнения работ с разбивкой в процентном отношении каждой из укрупненных работ в соответствии с их плановой стоимостью. Такой же порядок отражения выполненных работ был предусмотрен в отчетах Подрядчиков. Этот подход был принят потому, что, как правило, плановая стоимость укрупненной работы является достаточно надежным показателем значимости работы.

Используя метод детального контроля, Проект-менеджер разработал интегрированную систему контроля, которая позволяла сосредоточить внимание на степени завершенности работ, а не только на временных и объемных параметрах проекта, а так же являлась критерием обоснования финансирования. Такой подход позволял производить финансирование Подрядчиков и участников проекта плавно, корректно, без рывков и скачков. Это очень важно и для Заказчика (Инвестора) и для Подрядчика. Подрядчик получал обоснованное и необходимое количество финансовых средств в ходе реализации проекта. А Заказчик эффективно использовал финансовые средства. Хотя, следует сказать, что к детальности анализа параметров проекта (время, объемы, стоимость) и Проект-менеджер и Заказчик (Инвестор) подходили исходя из приоритетов контроля проекта. Например, если основным приоритетом выполнение определенного объема работ являлись сроки их выполнения, то ресурсы и стоимость были задействованы в ограниченном виде.

Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта реконструкции

В основе принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций в 0 год и будущих денежных потоков.

Поскольку сравниваются показатели, относящиеся к различным моментам времени (инвестиции сегодня, а доходы в будущем), то различают два вида критериев.

Применяемый метод оценки инвестицинно-строительного проекта реконструкции является наиболее эффективным, а также часто применяется оценщиками при составлении отчетов об оценке инвестиционных кнтрактов.

Таблица 13

Критерии оценки эффективности инвестиционного проекта

Итак, экономический эффект рассматриваемых мероприятий будет положителен, значит, деятельность по строительству торгового центра фирмы ООО «Анубис» будет эффективна, и принесет предприятию дополнительную прибыль в размере не менее 6 183 тыс.руб. (в первый год).

Выводы

Для реализации разработанного плана руководство ООО «Анубис» выделило оборотные средства в размере 339 000 руб., которые будут направлены на финансирование капитальных вложений. Потребность в оборотных средствах будет покрыта взятым в ОАО «Промэк-банке» кредитом в размере 2 980 967 руб. под 35% годовых на срок 1 год.

Уже за первые семь месяцев работы новых магазинов, при поддержке новой рекламной кампании предприятие окупит инвестиции, и за первый год превысит первоначальные инвестиции на 2 863 046 руб.

Оценив инвестиционный проект с точки зрения чистого приведенного эффекта, можно прийти к выводу, что доходность проекта выше ставки процента по вкладам. Внутренняя доходность составляет 200% при средневзвешенной цене капитала 19,8 %. При реализации проекта цель разработки и реализации стратегии будет достигнута – рентабельность новых магазинов составит уже в первый год 34,07%, а к третьему году работы достигнет 36,72%.

Заключение

В дипломном проекте был рассмотрен процесс управления инвестиционно-строительным проектом строительства торгового центра Данные объекты недвижимости представляют собой комплекс, состоящей из офисного здания и подземного гаража на 24 маш.места. В ходе строительства была выбрана технология бетонного монолитного строительства. Все старые коммуникации были заменены на новые, из высококачественных материалов.

В ходе реализации проекта был проведен следующий перечень работ:

1.  Анализ рынка офисной и жилой недвижимости, в том числе определение оптимальных арендных ставок на 1 м2.

Данный анализ показал, что офисная недвижимость в районе пользуется устойчивым спросом. Арендная ставка на 1 м2 позволяет полностью окупить проект уже через 2 года, что в свою очередь указывает на правильный выбор управленческого решения.

2. Инвестиционная привлекательность рынка

Было установлено, что данный субъект рынка является инвестиционно привлекательным и способен дать максимальный приток денежных вложений.

3. Финансовый анализ компании – инвестора.

Был проведен анализ баланса компании, из которого была определена финансовая устойчивость компании, её платеже способность, возможность выплаты по долгам. Финансовая активность предприятия дает ей возможность брать долгосрочные кредиты в банках, хотя её собственные средства дают ей полную возможность обойтись без займов.

4. Была определена правовая база процесса реконструкции.

Установлен весь перечень нормативно – правовых документов, регламентирующих процесс реконструкции в г. Москве

5. Определение и расчет коэфециентов по эффективности вложения денежных средств в проект.

6. Рассчитан денежный поток (CASH FLOW)

7. Составлен сводный сметный расчет по всем основным видам работам.

В ходе реализации проекта были предложены два вида дальнейшего использования объекта:

- продажа сразу после окончания проекта реконструкции

- назначение управляющей компании и сдача в аренду офисных помещений

Первый вариант дает лишь разовую небольшую прибыль в короткий промежуток времени. Поэтому был выбран второй вариант использования объекта недвижимости, который в свою очередь приносит многократную прибыль в течении определенно длительного периода времени.

1.  Первоначальный капитал инвестора увеличится больше при варианте сдачи объекта в аренду, при расчете с учетом временного фактора и без. Это является закономерным, так как рассчитывались доходы, которые приносит объект на период – 4 года, а не как в случае продажи, когда инвестор получил единовременную прибыль. Для компании более выгодно сдавать в аренду объект и получать от него стабильный доход. Ко всему Компанией был создан отдел по управлению недвижимостью, который будет заниматься управлением и данного объекта.

2.  Каждая вложенная в проект д. е. в действующих приносила: при аренде – 0,76 д.е., а при продаже – 0,24 д. е.

3.  Что касается срока окупаемость, то разумеется он меньше при продаже.

4.  Значение MIRR больше ставки дисконтирования при аренде объекта, а это означает некоторый запас финансовой прочности анализируемого проекта. Однако при продаже объекта мы видим, что этот коэффициент ниже ставки дисконтировании. Это означает отсутствие финансовой прочности анализируемого проекта.

Список литературы

1.  Гражданский Кодекс РФ. Части I и II

2.  СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения. Стройкосультант.

3.  СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника. Стройконсультант. На июнь 2005

4.  СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий. Стройконсультант. На июнь 2005

5.  СП 23-101-2000. Проектирование тепловой защиты зданий. Стройконсультант. На июнь 2005

6.  Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. Управление строительными инвестиционными проектами. – СПб, АСВ, 1997 г.

7.  "Земельный кодекс РСФСР" (25.04.91 г.)

8.  Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (26.06.91 г.)

9.  Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (1.04.91 г.)

10.  Закон Российской Федерации "Об охране окружающей природной среды" (1.12. 91 г.)

11.  Закон Российской Федерации "О недрах" (21.02.92 г.)

12.  Закон Российской Федерации "Об экологической экспертизе" (15.11.95 г.)

13.  Постановление Правительства Российской Федерации №632 "Об утверждении Порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнение окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного воздействия" (28.02.92 г.)

14.  Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации №77 от 28.01.93 г. "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства"

15.  СНиП 11-01-95. "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

16.  "Временные рекомендации по составу, порядку разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций в форме капитальных вложений на создание объектов топливно-энергетического комплекса", (утверждены Минтопэнерго России 05.07.93 г.)

17.  "Основы прогнозирования качества поверхностных вод", М. Наука, 1982г

18.  "Методические основы оценки и регламентирования антропогенного влияния на качество поверхностных вод" Л., Гидрометеоиздат, 1987г.

19.  "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансированы" (Утв. Госстроем России, Минэкономикой России, Госкомпромом России 31.03.94 №7-12/47.) М., НПКВЦ "Теринвест", 1994 г.

20.  "Положение об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации" (утверждено Минприродой России № 222 от 18.07.94 г.)

21.  СП 11-101-95. "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений"

22.  ОНД-86. "Методика расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий"

23.  «Финансы и кредит в недвижимости » под ред. Грабового П.Г. и Яськовой Н.Ю., «Алфей», 2004;

24.  Горемыкин В.А., «Экономика недвижимости», -М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг»,2002;

25.  «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2006;

26.  «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: «Финансы и статистика», 2007;

27.  «Экономика и управление недвижимостью» под ред. Грабового П.Г., -М: «АСВ», 1999;

28.  «Экономика недвижимости» под ред. Ресина В.И., -М.: МГИУ, 1999;

29.  Ефимова О.В., Мельник М.В. / Анализ финансовой отчетности / «Омега-Л» / 2004 г.;

30.  Орловский Б.Я., Сербинович П.П. Общественные здания.-М., «Высшая школа», 1978 г.

31.  Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. / «Экономика» / 2004 г.;

32.  Бринк И.Ю., Савельева Н.А. / Бизнес-план предприятия. Теория и практика / «Феникс» / 2003 г.;

33.  Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. / Анализ и оценка финансовой устойчивости коммерческого предприятия / «Питер» / 2003 г.

34.  Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи и упражнения. – М.: АСВ, Смолин Плюс, 2001.

35.  Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: учебник для ВУЗов. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.

36.  Крушевиц Л. Инвестиционные расчеты/ Пер. с нем. Под общ. ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова.- Спб. : Питер, 2001

37.  Ковалев В.В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика,1998.

38.  Шапиро В.Д., Лукманова И.Г. и др. Управление пректами. – СПб.: Два-три, 1996.

39.  Экономическая безопасность. Производство. Финансы. Банки. – М.: Фин.Стат.Информ, 1998.

40.  Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

41.  Распоряжение Мэра Москвы от 12.05.94 N 226-РМ "О Государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования".

[1] Банкротство : стратегия и тактика выжиывания/под ред. Г.П.Иванова и В.А.Кашина. – М.: Межд.институт рыночных исследований, 1993 г. – 240с

[2] Мескон М., Хедоури Ф., Альберт М. Основы  менеджмента/пер. с англ. – М.: Дело, 1992. – 701с.

[3] Маршев В.И., Айвазян З.С. О стратегии выживания российских  предприятий в переходный период. – М.:Диалог –МГУ, 1996. – 51 с., Менеджмент организации/под ред. Румянцевой З.П. и др. – М.: ИНФРА-М, 2000 г. – 432 с.

[4] Клиланд Д., Кинг У. Системный анализ и целевое управление. – М..,1974. с.25

[5] Ансофф И. Стратегическое управление/пер.с англ.-М.:Экономика 2000. – с.56

[6] Финансовый менеджмент. Под ред. Стояновой Е.С. М.: Перспектива, 2005. с. 294.

[7] Бухгалтерский баланс ООО «ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г.

[8] Богдановская Л.А. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Финансы и статистика, 2000. с.415.

[9] Управление организацией. Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. М.: ИНФРА-М, 2002. с. 187.

[10] Отчет о прибылях и убытках ООО «ООО «Анубис»» за 9 месяцев 2006 г.

[11] Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2002. с. 512.