Дипломная работа: Управление торговым центром

Рисунок 3 – Предложение площадей по классам

Совокупный объем сделок в 2006 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Рисунок 4 – Распределение по типам сделок

Уровень вакантных помещений к концу 2006 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2006 года и составил 4% для класса "А" и 8,5% для класса "В". По итогам 2007 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Рисунок 5 – Уровень вакантных помещений по классам

Уровень ставок аренды и продажи

Арендные ставки плавно росли в течение всего 2006 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2006 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

Таблица 4

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Указанные ставки не включают НДС

Во вновь построенных бизнес-центрах класса "А" стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса "В" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса "В" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Рисунок 6 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс А

Рисунок 7 – Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс В

Эксплуатационные расходы для зданий класса "А", как правило, выделяются отдельной строкой и находятся на уровне $ 80 - 120/кв.м в год. В классе "В" $50 - 90/кв.м. По итогам 2007 года прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса составляет порядка 10-12 млн. кв.м. Наиболее остро ощущается дефицит на офисы класса А – в настоящее время в Москве их насчитывается около 1,5 млн.кв. м и порядка 3,9 млн.кв.м офисов класса В. Спрос сейчас превышает предложение и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года.

Основная тенденция – значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 4,5 млрд. долл. США, что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка 7,5 млрд. долл. США. Это связано с нехваткой в Москве как офисных площадей так и торговых, а также снижением, по оценкам западных инвесторов, рисков в России. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году составляла 10-11%, в 2007 году доходность стабилизируется.

К примеру, в Москве на 1000 жителей приходится 450 кв.м. офисной недвижимости. Для сравнения в Берлине 4800 кв.м. на 1 тыс. человек, а в Брюсселе 7700 кв.м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости.

Рынок офисных площадей в 2006 году в целом продолжил свое динамическое развитие, никаких глобальных проблем рынок не испытывал. Однако нехватка энергетических мощностей при подключении к инженерным сетям, с которой сталкиваются девелоперы при реализации крупномасштабных проектов с сфере коммерческой недвижимости, представляет одну из проблем.

Внутри садового кольца продажная цена торговых площадей в 2006 году достигала 15000 долл./кв.м и в среднем составляла около 8200 долл/кв.м., офисных порядка 5200 долл/кв.м. За пределами садового кольца в районе 2500 - 2700 долл/кв.м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%. Следует отметить, что на рынке коммерческих площадей 60% инвестиций приходится на иностранные компании, тогда как рынок жилой недвижимости на 98% состоит из отечественных инвесторов. Наибольший рост в 2006 г. показал рынок жилой недвижимости, видимо, в связи с тем, что на рынке жилой недвижимости присутствуют «инвестиционные» квартиры – такого явления в других секторах нет. Вместе с тем, стабилизация рынка, которую мы наблюдаем в настоящее время, позволяет говорить об уменьшении доли инвестиционных квартир и увеличении приобретений жилья «для жизни».

Неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок. Рост арендных ставок в 2006 г. по сравнению с 2005 годом оказался более существенным для офисов класса А (18%), для офисов класса В - 9%.

Существует тенденция увеличения спроса на более качественные офисы класса А и растет спрос на помещения большие по метражу. Кроме того, выявляется четкое разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как итоги второй половины 2006 г. – начала 2007 г. позволяют говорить, что российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Рост покупательского спроса на рынке коммерческой недвижимости со стороны российского бизнеса, скорее всего, приведет к росту цены квадратного метра офисных площадей.

2.3.1. Факторы риска и управление рисками

Контролируемые риски

Риск повышения стоимости ресурсов на рынке капитала. В силу достаточно высокой рентабельности строительства жилья проект строительства жилья менее чувствителен к повышению стоимости долговых ресурсов.

Риски повышения стоимости строительства, задержки поставок материалов и ввода жилья в эксплуатацию регулируются путем заключения строительных договоров с фиксированными сроками строительства и ценой, а также установления долгосрочных деловых взаимоотношений с поставщиками материалов.

Риск снижения объемов продаж жилья. Риск снижается за счет мониторинга рынка сбыта, уровня цен и разработки адекватной стратегии продаж, включая системы оплаты квартир в рассрочку.

Маркетинговые риски сводятся к минимуму в результате привлечения профессиональных исследовательских компаний для изучения рынка перед началом осуществления строительства.

Риск снижения доходности. Риск контролируется путем прогнозирования показателей проекта строительства на основе осуществленных исследований рынка, применения адекватной ценовой политики и осуществления контроля над издержками.

Технические и технологические риски. Данные риски минимизируются за счет отбора и привлечения к разработке и реализации проекта организаций с большим опытом ведения проектирования, производства и строительства , с которыми ЗАО«Стройинвестресурс» поддерживает долгосрочные деловые контакты , за счет страхования строительно-монтажных рисков, а также за счет использования отработанных технологий, доказавших свою эффективность.

Риск управленческих ошибок. Управление компанией производится специалистами, имеющими значительный опыт в реализации строительных проектов.

Экологические риски минимизируются за счет тщательного выбора места застройки путем проведения предпроектных экологических исследований, а также осуществления строительства с использованием экологически чистых материалов.

Административные риски. Для минимизации данных рисков компания устанавливает долгосрочные контакты с администрациями районов, поддерживая различные социальные программы, среди которых ключевой является замена ветхого жилого фонда, реорганизация жилищно-коммунального хозяйства.

Неконтролируемые риски

Макроэкономические риски. В России в последние годы наблюдается экономический рост, снижается инфляция и стоимость суверенного долга, повышается рейтинг России. В среднесрочной перспективе не ожидается резкого ухудшения экономической ситуации.

Снижение цен. Последние четыре года цены показывают устойчивый рост, при этом в краткосрочной перспективе ожидается сохранение позитивных тенденций в экономике России и развитии Московской области. Кроме того, реализация жилья осуществляется сразу после начала строительных работ, при этом стоимость квартир фиксируется в первые месяцы реализации проекта строительства. Увеличивается спрос на новое жилье в Московской области из – изношенности существующего жилья, уменьшения количества свободных площадок в Москве иммиграционных тенденций. В результате риск снижения цен в краткосрочной перспективе минимален.

Регулятивные риски, обусловленные изменением законодательства и нормативных процедур. Данные риски ограничиваются юридической экспертизой до начала строительства и юридической поддержкой в ходе реализации проекта. Разрешительная документация согласована и получена на основе действующего гражданского законодательства и может быть защищена в судебном порядке.

2.3.2. Финансовый анализ компании

Капитал - это ресурс длительного пользования, создаваемый с целью производства большего количества товаров и услуг.

К капиталу относят станки, оборудование, производственные здания. Фирма приобретает капитальные товары, чтобы повысить доходность своего дела. Предприниматель осуществляет покупку капитальных товаров, исходя из сравнения ожидаемого дохода, который он получит от использования данного капитального товара, и затрат на его приобретение и эксплуатацию.

Возникает вопрос, каким образом бизнесмен оценивает ожидаемый доход от капитального товара, сравнивает этот доход с затратами на капитал? Ведь ожидаемый доход суммируется из ежегодных поступлений от эксплуатации объекта в течение его срока службы, а при покупке станка необходимо платить за него сразу. Иными словами, необходимо определить, какую сумму следует заплатить за станок сейчас, чтобы через определенный срок его эксплуатации иметь желаемый доход.

В мировой практике подобные расчеты называют дисконтированием будущего дохода, а искомую первоначальную сумму, которую необходимо заплатить в настоящее время, чтобы получить доход в будущем, именуют дисконтированной или текущей стоимостью.

Инвестиционному анализу предшествует расчет средневзвешенной стоимости капитала (ССК). ССК представляет собой средневзвешенную посленалоговую "цену", в которую предприятию обходятся собственные и заемные источники финансирования. ССК используется в инвестиционном анализе:

а) для дисконтирования денежных потоков при исчислении чистой настоящей стоимости (NРV) проектов. Если NРV равна или больше нуля, проект может быть допущен к дальнейшему рассмотрению;

6) для сопоставления с внутренней ставкой рентабельности (IRR) проектов. Если IRR превышает ССК, проект может быть одобрен как обеспечивающий удовлетворение интересов инвесторов и кредиторов.

Для исчисления ССК необходимо:

разделить сумму дивидендов по привилегированным акциям на сумму, мобилизованную продажей этих акций;

разделить сумму дивидендов по обыкновенным акциям на сумму средств, мобилизованных продажей этих акций, и нераспределенной прибыли;

вычислить среднюю расчетную ставку процента по заемным средствам (СРСП), включающим и кредиторскую задолженность. При этом необходимо учитывать, что проценты по краткосрочным кредитам банков относятся на себестоимость в пределах норматива, устанавливаемого ЦБ РФ, плюс три процентных пункта. Таким образом, сумма процентов в данных пределах должна быть облегчена умножением на 1 - ставка налогообложения прибыли, а остальные проценты войдут в расчет средневзвешенной стоимости капитала без такой коррекции (т.к, по определению, ССК уже представляет собой посленалоговую стоимость различных источников средств предприятия);

определить удельные веса каждого из обозначенных в предыдущих трех пунктах источников средств в пассивах предприятия;

перемножить стоимость средств по каждому из первых трех пунктов на соответствующие удельные веса;

суммировать полученные в предыдущем пункте результаты.

ССК представляет собой минимальную норму прибыли, ожидаемую инвесторами и кредиторами от своих вложений. Избранные для реализации проекты должны обеспечивать хотя бы не меньшую рентабельность. С точки зрения риска, ССК определяется как безрисковая часть нормы прибыли на вложенный капитал (которую обычно принимают равной средней реальной, т. е. безинфляционной доходности по государственным ценным бумагам) плюс премия за финансовый и предпринимательский риски, свойственные данному предприятию, плюс инфляционная премия. Концепция средневзвешенной стоимости капитала некоторым кажется довольно сложной и связанной с громоздкими вычислениями. Поэтому в повседневной практике для быстрой отбраковки проектов часто используется экспресс-метод, в котором за средневзвешенную стоимость капитала принимается средняя банковская ставка процента, учитывая, что при выборе любого варианта вложений физическими ли, юридическими ли лицами этот метод применяют только когда ожидаемая норма прибыли (рентабельность) вложения выше среднего банковского процента, именно он, таким образом, и представляет собою ту минимально ожидаемую прибыльность, о которой идет речь в основном определении средневзвешенной стоимости капитала.

Экспресс-метод прост, но весьма неточен. Кроме того, он упускает из виду дивидендную политику предприятия. Определив средневзвешенную стоимость капитала, переходят непосредственно к анализу инвестиционных проектов.

Профессиональное управление финансами неизбежно требует глубокого анализа, позволяющего более точно оценить неопределенность ситуации с помощью современных количественных методов исследования [6].

Проведем оценку финансового состояния на примере действующего предприятия «ООО «Анубис»». Анализ проводится на основании бухгалтерского баланса[7].

С помощью горизонтального и структурного анализа можно получить наиболее общее представление об имевших место качественных изменениях в структуре актива, а также динамике этих изменений.

В таблице внесены исходные данные для анализа финансового состояния. Агрегирование статей сделано, исходя из удобства последующего расчета аналитических коэффициентов.

Таблица 5

Агрегированный баланс

На основе данных таблицы можно сделать следующие выводы:

1) общая стоимость имущества увеличилась за отчетный период на 12,84% (112,84 - 100,00), что свидетельствует о росте хозяйственной деятельности предприятия;

2) увеличение стоимости имущества на 1 043 тыс. руб. сопровождалось внутренними изменениями в активе: при увеличении стоимости внеоборотных активов на 627 тыс. руб. (увеличение на 20,42%) произошло увеличение оборотных средств на 416 тыс. руб., хотя их удельный вес на конец периода составил 59,65% (снижение на 2,54 пункта);

3) при общем увеличении стоимости предприятия основное финансирование было направлено на пополнение оборотных средств. Из всех групп оборотных активов наблюдается снижение только краткосрочных финансовых вложений на 67,98%, в осталь­ных группах — увеличение.

На основе общей оценки актива баланса выявлено увеличение производственного потенциала предприятия. Это изменение сопровождалось увеличением финансирования оборотных средств, что расценивается как положительная тенденция: возможность увеличения оборачиваемости активов является предпосылкой к улучшению финансовой деятельности.

Заемный капитал увеличился на 158 тыс. руб., или на 2,98%. Произошло увеличение краткосрочных обязательств, в частности, наблюдается большой прирост кредиторской задолженности на 827 тыс. руб., или 31,89. Ее удельный вес возрос на 5,39 пунктов и составил 37,32%, т.е. финанси­рование оборотных средств идет в основном за счет кредиторской задолженности. Так же привлекаются краткосрочные кредиты банков, их удельный вес составил 9,42%.

Следует отметить, что предприятие привлекает и долгосрочные заемные средства, т. е. осуществляет инвестиции в основную деятельность – в 2005 году их сумма составила 1 174 тыс. руб. Все это говорит о том, что предприятие имеет высокую сте­пень автономии, удельный вес собственных средств 40,45% и высока степень использования заемных средств.

В целом, на основе анализа структуры баланса фирмы можно сделать следующие выводы: в активах фирмы велика доля относительно неликвид­ных активов — накапливаемых запасов, а также основных средств, которые в сумме составляют около 99— 98% валовых активов фирмы; растет объем заемных средств относительно валовых объемов пассивов, однако и их объемы превышают рекомендуемые соотношения.

Наиболее обобщающим показателем финансовой устойчивости предприятия является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат. Этот излишек или недостаток образуется в результате разницы величины источников средств и величины запасов и затрат, при этом имеется в виду обеспеченность запасами и затратами определенными видами источников. Трем показателям Н1, Н2, Н3 соответствуют показатели обеспеченности запасами и затратами этими источниками Е1, Е2, Е3[8].

Проведем расчет уровня финансовой устойчивости.

Таблица 6

Анализ показателей финансовой устойчивости предприятия

По степени финансовой устойчивости предприятия можно выделить 4 типа ситуации:

1.Е1>0, E2>0, E3>0 - абсолютная финансовая устойчивость (трехкомпонентный показатель ситуации = 1.1.1)

2.Е1<0, E2>0, E3>0 - нормальная финансовая устойчивость, гарантирующая платежеспособность (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.1.1).

3.Е1<0, E2<0, E3>0 - неустойчивое финансовое состояние, связанное с нарушением платежеспособности (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.0.1).

4.Е1<0, E2<0, E3<0 - кризисное финансовое состояние (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.0.0).

Оценив степень финансовой устойчивости рассматриваемого предприятия, сделали заключение, что положение ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г. неустойчиво и связано с нарушением платежеспособности.

Анализируя и оценивая финансовую устойчивость предприятия, можно сказать, что оно находится в неустойчивом финансовом состоянии, причем это состояние фиксируется как на начало, так и на конец периода. Такое заключение сделано на основании следующих выводов:

•  запасы и затраты в основном покрываются за счет краткосрочных кредитов (Kt). В то же время, если на начало года запасы и затраты не были покрыты собственными оборотными средствами (-15,44%) ((249 : 1 613) х 100%), то к концу года это значение стало положительным (0,48%), в то время как доля заемных средств в общей величине источников формирования имущества возросла на 5,39% (Приложение);

•  главная причина неустойчивого финансового положения предприятия — это превышение темпов роста источников формирования над ростом запасов и затрат: собствен­ные оборотные средства возросли на 103,61%, общая величина источников формирования (Es) возросла на 31,36%, в то время как стоимость запасов и затрат увеличилась на 14,6%;

•  негативным моментом является рискованное использо­вание предприятием внешних заемных средств. Администрация предприятия стре­мится использовать в основном краткосрочные заемные средства для производственной деятельности.

Кроме абсолютных показателей, финансовую устойчивость характеризуют и относительные коэффициенты (приложение 10).

На основании данных приложения можно сделать вывод, что предприятие финансово зависимо. Это подтверждается низкими значениями коэффициентов автономии (Ка) (0,4 на конец года, оптимальное значение > 0,5) и высоким показателем соотношения заем­ных и собственных средств (коэффициент капитализации на конец периода упал на 0,41 пункт и составил 1,47, причем желательно - <0,7).

Несмотря на увеличение иму­щественного потенциала на 20,42%, фирма не сумела добиться при этом устойчивого финансового положения. Также наблюдается снижение коэффициента маневренности (Км). За отчетный период он уменьшился на 0,21 пункт и на конец года его значение составило 0,32, т.е. за счет собственного капитала предприятие способно пополнить оборотные активы (оптимально значение лежит в интервале от 0,2 до 0,5).

Таким образом, ООО «Анубис»» имеет по состоянию на 01.10.2006 г. неустойчивое финансовое положение. Анализ ликвидности баланса производится с помощью приложения , по данным которого можно сделать вывод, что баланс не соответствует критериям аб­солютной ликвидности (А1 < П1).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6