Если исходная информация не соответствует перечисленным требованиям, то это не значит, что она не может быть использована в процессе анализа. При отсутствии прямой информации о сделках купли-продажи земельных участков может быть использована информация о сделках залога, страхования, внесения в уставной капитал и иных, но с соответствующей корректировкой.

4 Этап Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, продаваемыми на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

5 Этап Анализ и согласование скорректированных цен аналогов и установление итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого участка земли

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и определяется итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Единицы и элементы сравнения.

При анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

· цену за весь участок;

· цену за единицу площади, когда земельные участки приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений.

Единицы сравнения используются, когда необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделение земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м² – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местной парковке, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходиться небольшая часть стоимости.

Цена за лот цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут приниматься:

· цена за 1 м² общей или чистой площади;

· цена за 1 м³ – для складов, элеваторов и др.;

· цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж рассматривают следующие элементы сравнения:

1) передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) состояние рынка;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) использование;

9) компоненты стоимости не связанные с недвижимостью.

Передаваемые права собственности

Корректировка учитывает разницу в выборе прав передаваемых при сделке. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него. Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно и цену продажи. Корректировка вноситься при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности.

Достаточно часто при продаже объектов доходной недвижимости собственность продают вместе с существующими арендными договорами. Если договорная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец недвижимости в течении всего оставшегося срока договора аренды будет получать денежные потоки, отличные от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определение стоимости называют корректировкой на праве собственности. Величина этой корректировки может быть определена двумя методами либо методом прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды

Условия финансирования.

Расчет поправки на условие финансирования зависит от финансовых договоренностей между продавцом и покупателем об условиях продажи и условиях финансирования сделки.

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. Корректировка не требуется, так как эта оценка реализована из текущей стоимости денег на дату продажи;

2) получение покупателем, кредита у финансовой структуры для приобретения земельного участка. Производиться корректировка цены продажи на величину платы за кредит;

3) финансирование сделки купли-продажи земельного участка самим продавцом. Для корректировки применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Отличия в условиях по фактору наличных или безналичных платежей учитываются из средних рыночных данных

Условия продажи

На условия продажи отражают нетипичные условия осуществления сделки:

· особые отношения между продавцом и покупателем;

· недостаточное время экспозиции объекта недвижимости на рынке;

· отсутствие широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировок по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Поскольку рассчитать поправку на условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

Состояние рынка.

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.

Составляющими фактора времени является:

· инфляция или дефляция;

· изменения в законодательстве;

· изменение спроса и предложения на земельные участки.

Для выявления величины данной корректировки необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же участка земли, либо паре идентичных сравниваемых участков, различающихся лишь датой оценки. Чаще всего изменение состояния рынка во времени отражается показателем изменения цен.

Местоположение.

Корректировка на местоположения производиться в случае, если местоположение сопоставимых земельных участков отличается от местоположения оцениваемого участка. Местоположение земельного участка описывается рядом характеристик. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения – плодородие; наличие и качество дорог; удаленность от рынков сбыта; наличие мелиоративных систем и другие характеристики. Для земельных участков городов и посёлков – транспортная доступность; развитость социально-бытовой структуры; престижность проживания в том или ином районе; удаленность от делового центра и другие. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения как разница их цен продажи в различных местах размещения.

Физические характеристики определяют полезность участка земли, а значит и его стоимость. Конкретизация перечня физических характеристик должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристик с позиций их влияния на его стоимость.

Перечень этих характеристик разнообразен:

· площадь и форма;

· топография;

· земельные излишки.

Экономические характеристики.

Этот элемент сравнения используется для оценки земельных участков, приносящих доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости:

· условия и сроки аренды;

· применения скидки к арендной плате;

· коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода;

· качество управления;

· текущие затраты и др.

Использование.

Корректировка на использование производиться в случае, если использование сопоставимых участков в некоторой степени отличается от использования объекта оценки.

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью, производится в редких случаях, когда в сделке с земельным участкам принимало участие и другое имущество, например, производственное оборудование.

Корректировка может производиться в трёх основных формах

Стоимостные поправки:

· денежные поправки, вносимые к цене единицы сравнения изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

· денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определённую сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Это поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Процентные корректировки бывают двух видов:

· независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

· кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведётся с учетом других отличительных характеристик. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вноситься повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Для определения величины поправок применяются следующие методы:

· метод парного сравнения;

· анализ сопутствующих данных;

· статистический анализ;

Для парного сравнения основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой и выполняется корректировка.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и переработкой большого количества информации.

Анализ сопутствующих продаж предполагает выполнение корректировок на основе информации, полученной из аналогичных отчетов о развитие рынка, статьи, публикации.

Метод статистического анализа предполагает применение экономическо-математических методов. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимает статистические характеристики, которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.

Средняя арифметическая, по данным наблюдений, равна

= : n

где: – средняя арифметическая;

- данные наблюдений;

n – число наблюдений

Медианой называют значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.

Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.

В практике применения метода сравнительного анализа продаж могут применяться также другие методы выполнения корректировок: метод графического анализа, трендовый анализ, анализ затрат, индивидуальные опросы и др.

Последовательность внесения поправок и получения скорректированного результата.

1. При выполнении корректировок на:

· передаваемые права собственности;

· условия финансирования;

· условия продажи;

· состояние рынка;

Цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается после каждой корректировки.

2. Поправки на основные элементы сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Цену продажи сравниваемого объекта недвижимости можно пересчитывать после каждой корректировки или после осуществления всех корректировок. Порядок применения этих корректировок не оказывает влияние на конечный результат.

3. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки.

Типы корректировок на отличительные характеристики участка земли в черте населенных пунктов

Корректировка на глубину участка

«Правило 4 3 – 2 – 1»

Это правило подразумевает, на первые 25% глубины приходиться 40% стоимости, на вторые 25% 30% стоимости, на третьи 25% стоимости – 20% стоимости и на последнее 25% – 10% стоимости участка.

Метод Рунге

Если площадь участка относительно большая, она делиться на зоны:

Зона I – глубина до 40 м от улицы;

Зона II – глубина участка между 40 – 80 м от улицы;

Зона III-а – глубина более 80 м от улицы, участок застроен

Зона III-в - глубина более 80 м от улицы, участок не застроен.

Соотношение между зонами:

Зона II составляет 50% от стоимости зоны I;

Зона III-а примерно 25% от стоимости зоны I;

Зона III-в менее 25% от стоимости зоны I.

Корректировка на неправильности формы

Участок треугольной формы

При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок треугольный из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации объекта.

«Правило 65 35»

Установлено, что земельного участка треугольной формы с основанием по фронту улицы составит 65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.

Соответственно, стоимость земельного участка треугольной формы в том случае, когда на главной улице находиться его вершина, составляет 35% от стоимости участка прямоугольной формы.

Корректировка на угловое расположение

Преимущество углового расположения, особенно для коммерческих объектов недвижимости проявляется в свободе входа и выхода, в простате подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностям оформления витрин и организации рекламы.

Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами:

· Угловое расположение увеличивает стоимость земельного участка на 50%

Вводиться коэффициент углового расположения – 1,5.

· Влияние углового расположения представлено функцией отношения стоимости 1 м протяженности границы по боковой улицы к стоимости 1 м протяженности границы по главной улице.

2.6 Доходный подход к оценке земельных участков

Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков

Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от его эксплуатации в будущем путем капитализации или дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

– риски, характерные как для объекта оценки, так и для региона.

Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения дохода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения, наилучшего использования.

В зависимости от целевого назначения земельный участок может принести его владельцу следующие виды доходов:

· арендная плата за землю;

· часть дохода от единого объекта недвижимого имущества, приходящаяся на земельный участок;

· расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;

· доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже;

· при залоге.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости.

При использовании доходного подхода применяются два метода определения стоимости:

· метод прямой капитализации доходов;

· метод дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.

При использование метода капитализации доходов в стоимость недвижимости, преобразуется доход за один временной период, а при использование метода дисконтирования денежных потоков – доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинство доходного подхода определяется по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;

· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Определение чистого операционного дохода

Первым шагом при любом подходе к капитализации дохода является определение потоков денежных средств. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные.

Методика определения дохода заключается в прогнозировании величины доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды. Чистый операционный доход является основным показателем, дающим информацию об уровне рентабельности объекта недвижимости.

Общий алгоритм определения чистого операционного дохода предусматривает выполнение следующих операций.

1. Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от земельного участка, при 100 процентном его использовании без учёта всех потерь и расходов.

При оценке потенциального валового дохода оценщик должен получить от собственника всю информацию о доходах и расходах, связанных с функционированием земельного участка или единого объекта недвижимого имущества как на момент оценки, так и на перспективу.

При оценке потенциального валового дохода оценщик может использовать следующую информацию:

· данные о сопоставимых продажах объектов недвижимости;

· информацию об оцениваемом объекте;

· результаты анализа рынка, публикуемые в специализированных периодических изданиях, где представлена информация об объектах недвижимости, выставляемых на продажу и предлагаемых к сдаче в аренду.

2. Определение потерь, связанных с неполной занятостью земельного участка, и потерь при сборе арендной платы.

При эксплуатации земельного участка возможны потери арендной платы от неполной занятости площадей и недобора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графиков арендных платежей.

Расчет данных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому земельному участку и на основе сравнительного анализа земельных участков, подобных объекту оценки.

3. Определение прочих доходов.

Прочие доходы это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей. Эти доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания в частности, арендаторов, и не включаемые в арендную плату.

4. Определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход – доход, который может быть получен от эксплуатации земельного участка с учётом уровня занятости площадей и возможных потерь при сборе арендной платы.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального использования объекта недвижимости:

ДВД = + ПД

5. Определение операционных расходов

Операционные расходы – это текущие расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования земельного участка и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы можно разделить на четыре группы:

1) постоянные операционные расходы;

2) переменные операционные расходы;

3) расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости;

4) операционные расходы на замещение.

1. Постоянные операционные расходы

К постоянным операционным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

· налог на недвижимое имущество;

· страховые взносы.

2. Переменные операционные расходы

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.

Наиболее типичные переменные расходы на:

· управление;

· коммунальные услуги;

· оплату договорных услуг

· заработную плату обслуживающего персонала;

· прочие переменные расходы.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода. Большие объекты, располагающие офисными помещениями, могут иметь расходы, связанные с услугами связи, юридическими и бухгалтерскими консультациями, рекламой.

Расходы на коммунальные услуги включают расходы по уплате за водоснабжение и канализацию, электричество, отопление, тепловую энергию. Оценщик определяет величину этих расходов на основании данных о расходах прошлых периодов, сравнительного анализа за коммунальные услуги по аналогичным объектам или на основании информации поставщиков данных услуг.

Оплата договорных услуг включает расходы за пользование телефоном, кабельным телевидением, противопожарной системой, охраной и др. Оценщик определяет величину этих затрат на основании информации, полученной из договоров на услуги

Расходы на заработную плату включает расходы на оплату труда работников, занятых обслуживанием и эксплуатацией объекта оценки обслуживающего инженерное оборудование.

Прочие переменные расходы включают расходы на оплату труда работников, занятых очисткой снега, уборкой мусора, санитарной обработкой, обслуживанием территорий и зеленных насаждений, расходы на юридические и другие профессиональные услуги, связанные с составлением договоров, расходы на рекламу и другую маркетинговую деятельность.

3. Расходы на содержание и ремонт объекта недвижимости включает расходы на текущий мелкий ремонт и содержание объекта недвижимости:

В эту группу не включается заработная плата работников ответственных за мелкий ремонт и обновление так как эти расходы вошли в группу «переменные операционные расходы».

Величина будущих затрат на содержание и ремонт оборудования и инженерного обустройства определяется в процентном отношении от валового действительного дохода.

4. Операционные расходы на замещение

Включают в себя расходы на замещение быстроизнашивающихся элементов инженерного обустройства и элементов зданий и сооружений земельного участка, срок службы которых меньше срока службы основных конструктивных элементов. К быстроизнашивающимся элементам относятся: кровля, внутренняя сантехника, лифтовое оборудование, электроарматура, но кроме полов, внутренняя и внешняя отделка.

Стабилизация подобных расчётов осуществляется через создание резервного фонда на замещение путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений. Величина ежегодных отчислений определяется как произведение суммы, необходимой для осуществления замещения и коэффициента фонда замещения.

Расходы на замещение конструктивных элементов с истекшим сроком службы не включается в группу операционных расходов по ремонту и содержанию, поскольку расходы на замещение предполагают инвестиции собственника.

Расходы не учитываемые при оценке в целях налогообложения

· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчётах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационных расходов;

· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости;

подоходный налог также не является операционными расходами

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ДВД ОР

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовой доход;

ОР – операционные расходы собственника объекта недвижимости

С целью определения чистого операционного дохода составляется реконструированный или гипотетический отчёт о доходах. Данный вид отчёта о доходах является спецификой оценки недвижимости и разработан для расчёта величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Оценщику необходимо проанализировать всю доступную финансовую и бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по составленным объектам. Анализу подлежит как текущая отчётность, так и данные за несколько предыдущих отчётных периодов.

Основные документы – балансовый отчёт и отчёт о прибылях и убытках. Кроме того, полезными источниками информации является результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчёты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходам и затратным статьям для построения реконструированного отчёта о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отчёта заполняются для каждого года прогнозного периода; если используется метод прямой капитализации-то для последующего относительно даты оценки года.

Метод прямой капитализации земельного дохода

Метод прямой капитализации используется, если:

· потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Этот метод применяется для определения стоимости земельных участков со строениями и незастроенных земельных участков в тех случаях, когда имеется информация о доходах, получаемых при эксплуатации подобных участков.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течении одного года эксплуатации земельного участка с помощью ставки капитализации:

С =

где:

С – оцененная стоимость земельного участка;

ЧОД – чистый операционный доход;

r – ставка капитализации.

Метод прямой капитализации состоит в осуществлении следующих этапов:

а) определение годового чистого операционного дохода полученного от использования земельного участка;

в) определение ставки капитализации;

с) определение стоимости земельного участка как отношения годового чистого операционного дохода к ставке капитализации.

Ключ к модели определения стоимости земельного участка:

· горизонтальная линия круга означает деление;

· вертикальная умножение величин.

Оценщик на основании выполненного анализа составляет реконструированный отчёт о доходах и расходах, прогнозирует чистый операционный доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить ставку капитализации дохода.

Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:

а) метод сравнительного анализа продаж;

в) метод коэффициента действительного валового дохода;

с) техника инвестиционной группы;

d) метод коэффициента покрытия долга.

а) метод сравнительного анализа продаж является самым простым и надежным методом определения ставки капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом операционном доходе и рыночной стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Ставка капитализации может быть рассчитана только после корректировки цен продажи сопоставимых земельных участков.

Ставка капитализации определяется по формуле:

r =

где:

ЧОД1…n – чистый операционный доход приносимый участками 1…n

С1…n – цены продажи аналогичных земельных участков С1…n

n – количество земельных участков взятых оценщиком для сравнения

в) Метод коэффициента действительного валового дохода

Данный метод применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых земельных участков, но имеется информация о действительном валовом доходе и операционных расходах этих участков.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r =

где:

КОР коэффициент операционных расходов, величина которого определяется по формуле: КОР = ОР: ДВД

МДВД мультипликатор действительного валового дохода, которого определяется по формуле:

МДВД = Ц: ДВД

с) Техника инвестиционной группы

В большинстве случаев с земельными участками связаны различные материальные ресурсы. Поэтому ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на земельный участок по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.

Материальные интересы, связанные с земельным участком могут иметь:

– финансовый характер;

– физический характер.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов

Если при покупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения чистого операционного дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

r = m r + r

где:

m – удельный вес заёмных средств в стоимости объекта недвижимого имущества

– удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости

r – ставка капитализации кредитора в практике оценки называется ипотечной постоянной.

Ставка капитализации кредитора рассчитывается по формуле:

r =

где:

ОК – годовые отчисления по обслуживанию кредита, лей;

СК – сумма ипотечного кредита, лей.

r– ставка капитализации собственника.

Ставка капитализации собственника определяется по формуле:

где:

ДПДУН – денежные потоки до уплаты налогов;

СИК – сумма собственного инвестированного капитала.

Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.

Техника инвестиционной группы для физических интересов.

Для определения ставки капитализации оценщику необходима информация о ставках капитализации для каждого из анализируемых компонентов а также о доле каждого из физических компонентов в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = З rз + С rc

где:

З – удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

rз – ставка капитализации для земельных участков;

С – удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

rc – ставка капитализации для строений.

d) Метод коэффициента покрытия долга

Данный метод применяется для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок с землей привлекаются кредитные средства.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = КПД rк m

где:

КПД – коэффициент покрытия долга, который определяется по формуле:

КПД =

ЧОД – чистый операционный доход;

ГПОК – годовая плата за обслуживание кредита;

rк – ипотечная постоянная, %

m – удельный вес заёмных средств, %

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки застроенных и свободных земельных участков, приносящих доход.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимого имущества, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков осуществляется путём преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землёй и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимого имущества.

Для применения метода ДДП необходимо:

· тщательно проанализировать на основе финансовой отчётности, представляемой заказчиком, величину и динамику будущих доходов и расходов по объекту недвижимости;

· обосновать ставку дисконтирования;

· определить срок получения доходов и владения для предполагаемой перепродажи;

· рассчитать текущую стоимость будущих доходов путём дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функции сложных процентов и полученные величины сложить по формуле:

Сз = +

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

t – расчетный период;

i – ставка дисконтирования;

P – реверсия.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет 5–10 лет. Поскольку в условиях переходной экономики сложно прогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течение длительного периода времени, рекомендуется принимать расчетный период равный 3–5 лет. Это реальный срок на который можно сделать обоснованный прогноз.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов

Особенности расчёта денежного потока при использовании метода ДДП:

1. Поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

3. Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

4. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток для уплаты налогов Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Реверсия представляет собой наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимого имущества может быть продан в конце расчётного периода.

Обоснование цены перепродажи земельного участка в конце прогнозного периода возможно тремя способами:

· непосредственным назначением цены исходя из тенденций соответствующего сегмента рынка;

· прямая капитализация чистого операционного дохода за год, следующий за годом прогнозного периода:

Р =

где:

Р – реверсия;

r – ставка капитализации для года, следующего за расчётным периодом;

· принятием допущений в изменение стоимости земельного участка или единого объекта недвижимого имущества:

Р = PV

где:

∆ – годовой темп роста стоимости;

PV – текущая рыночная стоимость объекта;

Ставка дисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов и определяется с помощью следующих методов:

1. метод построения;

2. метод выделения;

3. метод альтернативных инвестиций;

4. метод мониторинга.

1) Метод кумулятивного построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Эта ставка называется нормой отдачи на инвестиции и отражает характеристики определенных инвестиционных затрат которые, по ожиданиям инвестора, должны быть компенсированы за счет будущих доходов.

Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью методов кумулятивного построения определяется по форме:

i = реальная «чистая» ставка прибыли + ставка ожидаемой инфляции + премия за риск + премия за затраты

Реальная «чистая» ставка прибыли – это прибыль, которую инвестор ожидает получить за отказ от текущего использования определенной суммы денежных средств и инвестирование е в бизнес. «Чистая» ставка прибыли одинакова для всех инвестиций. В качестве безрисковой ставки прибыли используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. В практике оценщиков Молдовы в качестве ставки прибыли, очищенной от риска используется ставка дохода на государственные ценные бумаги на срок 364 дня.

Ставка ожидаемой инфляции отражает компенсацию, которую получит инвестор в случае снижения покупательской способности будущих доходов под влиянием инфляции. Ставка ожидаемой инфляции определяется на основании официальных прогнозов об инфляции в национальной экономике.

Премия за риск отражает уровень риска данных инвестиций.

Риск оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематический и несистематический риск.

Систематические риски:

– общая политическая ситуация;

– общая экономическая ситуация;

– изменение законодательства;

– увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

– менеджмент;

– не получение арендных платежей;

– износ зданий;

– чрезвычайные ситуации;

– юридическая некомпетентность.

Определение различных составляющих премий за риск:

а) Инвестиционный риск. Различают три вида инвестиционных рисков:

· риск, связанный с осуществлением бизнеса;

· риск, связанный с неожиданной инфляцией;

· риск неликвидности.

Риск, связанный с осуществлением бизнеса отражает возможность изменения операционных расходов в связи с изменением рыночных условий и общей экономической ситуации.

Данный вид риска состоит из двух частей:

· рыночный риск;

· остаточный риск.

Рыночный риск возникает в случае диверсификации инвестиционного портфеля, то есть когда инвестиции инвестора направлены в различные сектора экономики или сегменты рынка, что позволяет распределить риск, связанный с бизнесом по различным направлениям и снизить за счет этого общую величину риска.

Остаточный риск это риск не диверсифицированных инвестиций.

б) Риск, связанный с неожиданной инфляцией.

Принимается во внимание отдельно, большинство прогнозов, развитие инфляции весьма недостоверны. В такой ситуации инвестор и оценщик могут иметь свои суждения о развитии инфляционных процессов, отличающиеся от официальных прогнозов.

с) Риск неликвидности связанный с тем, что объект недвижимости будет выставлен на продажу более длительное время, чем средний период экспонирования, и риск связанный с продажей объекта по более низкой цене, чем предполагалась должен быть компенсирован увеличением ставки дисконтирования. Риск неликвидности на земельном рынке не менее 5–7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельных участков.

Премия за затраты является компенсация инвестору за затраты связанные с рыночными услугами:

· затраты связанные с затратами рынка

· затраты на экспонирование объекта;

· затраты связанные с осуществлением сделки;

· премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованные и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Объект недвижимого имущества является результатами инвестиций и накладывают на собственника ответственность за управлением объектом. Даже если собственник нанимает профессионального управляющего недвижимостью, собственник остается ответственным за развитие объекта.

2. Метод выделения основан на анализе информации о сопоставимых объектах недвижимости и на выделение ставки дисконтирования из данных о чистых доходах и стоимостях сопоставимых объектов недвижимости.

Ставка дисконтирования прямо из данных о продажах выделена быть не может, так как её нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя и выяснение, какая ставка была использована при определение цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Информация предоставленная оценщиком может быть проверена при расчете внутреннего уровня доходности проекта. Внутренний уровень доходности представляет собой ставку дисконтирования, которая приравнивает текущую стоимость будущих денежных потоков к сумме начальных инвестиций.

Этот метод применяется при условии, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующие использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Алгоритмы расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

· моделирование для каждого объекта – аналога в течение определенного периода времени по сценарию и наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

· расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

· полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

3. Метод альтернативных инвестиций основан на предположении, что инвестиционные проекты с похожими рисками, имеют одинаковую ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется путем суммирования текущей ставки доходности на рынках капитала и разности между ставкой прибыли на рынках капитала и ставки прибыли для объектов недвижимого имущества, определенной на основе анализа предыдущих инвестиций. Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью метода альтернативных инвестиций определяется по формуле.

I = «чистая» ставка прибыли + + Премия за риск.

4. Метод мониторинга основан на регулярном интервьюирование непосредственных участников рынка недвижимости: инвесторов, кредиторов, агентов по недвижимости, оценщиков, по поводу основных экономический показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Эта информация служит ориентиром для оценщика, позволяет проводить сравнение полученных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Рассмотри пример определения рыночной стоимости участка земле методом дисконтирования.

5. Метод остатка для оценки земли

Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;

в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;

е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

Сз =

Где:

ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;

Сс – рыночная стоимость улучшений;

rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений

При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.

Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.

Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.

До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.

Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.

2.8 Согласование результатов оценки

Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.

Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.

Метод средней арифметической

Стоимость объекта определяется по формуле:

С = / 3,

где:

С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;

С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.

Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.

Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.

Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:

С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2

где:

С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи

Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.

Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений

Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта

Степень значимости	Важность метода оценки	Объяснения
1	2	3
1	Одинаковая важность	Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели
3	Незначительное преобладание значимости одного метода над другим	Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно
5	Существенное или значительное преимущество	Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов
7	Очевидное или явное преимущество	Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим
9	Абсолютное преимущество	Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения между двумя соседними суждениями	Ситуация, когда необходимо компромиссное решение
Обратные величины приведенных выше нулевых величин	Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение

Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.

Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.

Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.

Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»

Страницы: 1, 2, 3