Дипломная работа: Оценка базы отдыха с целью продажи

Таблица 6

Таблица 7

2.2 Оценка базы отдыха затратным подходом

Определение восстановительной стоимости Объектов недвижимости.

В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки, связанные со строительством, т.е. сумма ПИ + КИ равна полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Расчет ПВС Объекта будем производить по формуле:

Где: V- строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п/м.;

Сед. стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Ккл поправочный коэффициент для III-го климатического района, в котором расположена Астраханская область;

К1 - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. Принят на уровне индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г1. К1 = 1,16.

К1терр - поправочный территориальный коэффициент для Астраханской области к коэффициенту К1 К1терр = 1,04.

К2 - индекс удорожания капвложений в строительстве по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект».

В связи с тем, что индекс удорожания К2 рассчитывается поквартально, используем следующие данные.

Таблица 8

Указанные данные обработаны с помощью стандартной статистической функций регрессионного анализа «ЛИНЕЙН», входящей в состав электронной таблицы «Microsoft Excel». С помощью данной функции составлено уравнение регрессии, описывающее изменение величины данного коэффициента во времени. Для расчета воспользуемся сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Таблица 9

Определение величины накопленного износа

Определение величины физического износа объекта недвижимости

Расчет физического износа объекта представлен далее в таблице:

Таблица 10

Таблица 11

Таблица 12

Таблица 13

Таблица 14

Таблица 15

Определение величины накопленного функционального износа

Стоимость зданий и сооружений рассчитанная затратным подходом.

Таблица 16

2.3 Оценка базы отдыха сравнительным подходом

Перечень характеристик объектов - аналогов представлен в таблице.

Таблица 17

Аналоги для производственных помещений

1. Поправка на дату продажи.

Для расчета поправки использовался курс Евро , установленный ЦБ РФ на дату продажи (предложения).

2. Поправка на местоположение.

Поправка на этот фактор оценивается экспертным методом, исходя из практики риэлторской и оценочной деятельности.

3. Поправка на износ.

Расчет производится по формуле:

                                                             (10)

где: Пизнос - поправка на износ;

Иобъекта - фактический износ оцениваемого объекта (в данном случае, всего здания);

Ианалога - фактический износ аналога.

4. Поправка на ремонт.

Анализ информации о стоимости ремонтных работ в г. Астрахани в настоящее время позволяют сделать следующие заключения:

Таблица включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Таблица 18

2.4 Оценка базы отдыха доходным подходом

Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта:

Таблица 19

Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 20

Определение рыночной стоимости Объекта методом капитализации дохода:

Таблица 21

2.5 Согласование результатов о рыночной стоимости недвижимости

Анализируя применимость каждого подхода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Информация, предоставляемая методом затрат, безусловно, имеет значение для нашего анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Подход сравнения продаж более отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей, чем любой другой из методов оценки. В то же время не стоит слишком доверяться исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и проч.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет достаточно большой вес при решении об окончательной стоимости объекта.

Учитывая вышеизложенное, мы пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого из использованных нами подходов в определении итоговой стоимости:

Таблица 22

Весовые показатели подходов оценки

Расчет согласованной стоимости произведен по формуле:

                                                      (18)

Где V- обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;       1

V1 - стоимость объекта, определённая затратным подходом, руб.;    ]

V2 _ стоимость объекта, определённая сравнительным подходом, руб.;

V3 _ стоимость объекта, определённая доходным подходом, руб.;

Q1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;

Q2 - Средневзвешенное значение достоверности сравнительного подхода;

Q3 - средневзвешенное значение достоверности доходного подхода;

Таким образом, согласованная стоимость Объектов недвижимости составляет:

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

стоимость Объекта оценки, база отдыха «Энергетик» расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Турбазовская, 3, по состоянию на «21» июля 2006 г., составляет с учетом округления (включая НДС 18%) рыночная стоимость имущества 8 510 000,00 рублей (Восемь миллионов пятьсот десять тысяч рублей).

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

земельные участки

объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)

объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)

объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)

инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)

объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1.   Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2.   Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3.   Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4.   Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5.   Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6.   Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7.   Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8.   Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

БИБЛИОГРАФИЯ

1.   Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 135- ФЗ от 29.07.98 г.;

2.   «Итоги производственной деятельности отраслей за август 2003 года». Приложение к журналу «Минтоп». Российское информационное агентство топливно-энергетического комплекса (РИА ТЭК), Москва, сентябрь 2003 г.

3.   «Методика по расчету стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат по капитальному строительству, капремонту и реконструкции в текущем уровне цен». Утверждена Администрацией Астраханской области 05 июля 2001 г., введена в действие с 01.05.2001 г.

4.   «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных уча стков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. 568-р. (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).

5.   «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р.

6.   «Начисление амортизации». М.: «ПРИОР», 1995 г. - 128 с.

7.   «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988. - 72 с.

8.   «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988. — 72 с.

9.   Raymond Perrier «Brand Valuation, London, InterBrand and Premier Book», 1997r.

10.             Болдырев В. С., Галушина А. С., Федоров А. Е. «Введение в теорию оценки недвижимости». - М.: - «Центр менеджмента, оценки и консалтинга», 1998 г.

11.             Государственные элементные сметные нормы на строительные работы ГЭСН-2001. Госстрой России, Москва, 2000 г.

12.             Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). - Введен в действие Федеральным законом РФ №51-ФЗ от ЗОЛ 1.94 г.;

13.             Грибовскпй С. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001.-336с;

14.             Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. 1072

15.             Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072

16.             Земельный кодекс Российской Федерации. - Введен в действие Федеральным законом РФ №136-ФЗ 25.10.01 г.;

17.             Информационный бюллетень "Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани". Выпущен отделом координации строительства при Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, II квартал 2004 г.

18.             Каталог районных единичных расценок для строительства объектов в зонах I-V Астраханской области, в 4-х томах.

19.             Каталог районных единичных расценок для строительства объектов в зонах I-V Астраханской области. В 4-х томах. Астрахань, -1983 г.

20.             Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества. - М.: РОО, 1995. - 385 с;

21.             Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

22.             Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ, г. Москва, 2005 г.

23.             Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.

24.             Питер Дойль «Маркетинг, ориентированный на стоимость», перевод с английского под редакцией Ю.Н. Капитуревского. С.-Пб.: «Питер», 2001г.

25.             Приказы Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №№254,255,256

26.             Прокопипшн А. П. «Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера- сметчика». В 2 т. Т. 2 - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат, 1991. - 416 с.: ил. ISBN 5- 274-01739-8.

27.             Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для оценки основных фондов, М. - «Стройиздат», 1970.

28.             Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, М. - «Стройиздат», 1970.

29.             Специализированный журнал «Основные средства».

30.             Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;

31.             Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества»;

32.             Строительные нормы и правила. СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (утв. постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17 апреля 1985 г. № 51/90) (с изменениями от 10 февраля 1987 г.) Часть П.

33.             Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СПбГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

34.             Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СШГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

35.             Шеремет А.Д., Негашев Е.В. «Методика финансового анализа» 3-е изд., перераб. и доп. - М: ИНФРА-М., 1999 г.