Дипломная работа: Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

На сегодняшний день актуальность учета недвижимости очевидна. Управление недвижимостью изучают в ВУЗах как отдельную дисциплину, готовят специалистов, перенимают опыт других стран, ведут разработки собственных методик. Но без правильного учета об управлении недвижимостью не может идти и речи. До весны этого года учет объектов недвижимости велся в двух направлениях: это земельный кадастр, который начали вести с 1992 года, и база данных технического учета, которую сейчас ведут организации технической инвентаризации - ОТИ (ранее называвшиеся БТИ). То есть получалось так, что земля и объекты на ней учитывались отдельно. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект. Все это приводит к тому, что администрирование земельного и имущественных налогов осложнено ввиду множества поставщиков и неоднозначности информации. Помимо этого существует судебная практика, когда земля принадлежит одному человеку, а здание, построенное на ней, - другому. Такие трудноразрешимые судебные споры рассматриваются в судах годами.

Для того чтобы объяснить, каким образом сложилась такая ситуация, необходимо сказать несколько слов о том, как развивалась история земельно-имущественных отношений в нашей стране.

До начала 20 века в России достаточно хорошо умели измерять и устанавливать границы земельных участков. Уже после отмены крепостного права появилась межевая канцелярия, которая неплохо зарекомендовала себя. Для того чтобы выдавать крестьянам земельные наделы, была введена технология, которая оказалась ничуть не хуже, чем в странах Европы. Но в 20-30 годах прошлого века наше государство избавилось от частной собственности. Настала эпоха так называемой колхозно-кооперативной и государственной собственности, когда не было необходимости вообще регистрировать право собственности - так как ее по сути дела не было. То есть задачи четкого разграничения земельных участков, а также учета сооружений и регистрации на них права собственности не существовало. Система учета стала развиваться в двух параллельных направлениях. Одно – в сторону БТИ: технический учет параметров зданий, объектов, сооружений, прочно связанных с землей, который позволял их идентифицировать, понять, что это такое. Второе – земля учитывалась для использования в основном в области обороны и для технических нужд. Учетом земли традиционно занималось Министерство сельского хозяйства. В то время никого не интересовали сведения о границах земельных участков, вся земля принадлежала народу, и интересовали только границы страны. То есть в стране не было единого кадастра в связи с тем, что не было частного собственника.

Лишь в 1998 году было принято решение о создании системы государственной регистрации прав. Между тем регистрировать право нужно на то, что существует и законодательным образом описано. То есть учет до регистрации права обязателен. Но в связи с тем, что государственная регистрация прав начала осуществляться на то, что ранее некорректно было описано, у многих правообладателей возникли значительные проблемы, включая многочисленные имущественные или налоговые споры.

Появилась задача ввести государственный учет объектов недвижимости для последующей государственной регистрации права, то есть создать государственный кадастр недвижимости.

В ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2008 № 221 в ст. 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" дается четкое определение основным понятиям, таким как:

- государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении;

 - государственный кадастровый учет - акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости;

 - кадастровая стоимость объекта недвижимости - специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости;

 - кадастровая оценка объекта недвижимости - деятельность по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости;

 - кадастровый инженер - физическое или юридическое (бюро кадастровых инженеров) лицо, соответствующее требованиям настоящего Федерального закона и имеющее право осуществлять деятельность по формированию объектов кадастрового учета;

 - кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, который присваивается объекту кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета.

ЕГРОКС (Единый государственный реестр объектов капитального строительства) представляет собой упорядоченную систему сведений об объектах недвижимости, являющихся доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату. ЕГРОКС Российской Федерации нацелен на обеспечение функционирования единой государственной системы учета объектов капитального строительства.

Задачи и цели:

1. обеспечение полной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

2. формирование в целях планирования развития территорий информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

3. обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

4. информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5. сбор и представление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Правила ведения ЕГРОКС основываются на следующих принципах:

1. централизация информации об объектах на основе регулируемого взаимодействия;

2. унификация, основанная на преемственности государственного технического учета объектов;

3. динамичность, обеспечиваемая своевременным и оперативным внесением изменений в учетные документы технической инвентаризации объектов капитального строительства;

5. достоверность данных государственного технического учета.

Объектом учета ЕГРОКС является объект капитального строительства, подлежащий ГТУ, независимо от формы собственности и назначения:

1. объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

2. самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

3. объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

4. бесхозяйные объекты.

До вступления закона в силу было проведено несколько подготовительных мероприятий. В 2006 году Правительство Российской Федерации приняло подпрограмму к уже действующей федеральной целевой программе "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости". Подпрограмма называется "Создание системы кадастра недвижимости" и рассчитана до 2011 года включительно. Она строится на базе земельного кадастра и технического учета зданий и сооружений.

Чтобы создать единый информационный ресурс, необходимо сделать несколько шагов в этом направлении. Важнейшее направление в деятельности по созданию Единого кадастра объектов недвижимости – работа над картподосновой, проведение аэрофотосъемки. В частности, необходимо создать картподоснову всей страны, для того чтобы определить местоположение объектов. Раньше этому мешали ограничения по использованию географических координат любых систем. Но с 1 января 2008 года были сняты все ограничения на указание координат для объектов, и теперь можно очень быстро обрабатывать закрытую информацию.

Второй блок работы - инвентаризация земельных участков и изготовление соответствующей графики земельного кадастра. После создания картподосновы будет сделан реестр земельных участков, идентифицирована графика на местности и четко заложены границы земельных участков на местности.

Третья задача состоит в том, чтобы здания и сооружения соединить с землей. Сейчас все объекты учитываются самостоятельно разными ведомствами. Кроме того, сами ОТИ разрозненны, нет достоверной информации, единой технологической базы. Люди берут справку из ОТИ, затем идут в земельный комитет, в органы Роснедвижимости. Это неправильно. Должен быть единый источник.

Четвертый блок – массовая оценка объектов недвижимости. Она будет базой для исчисления имущественного налога.

Пятый – земельный контроль за целевым использованием земельных участков.

В ноябре 2007 года Госдумой в первом чтении принят внесенный Правительством Российской Федерации закон "О государственном кадастре недвижимости". Этот закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации прав на этот объект.

Внесение такого объекта с описанием его характеристик в государственный кадастр – это юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости. Если характеристик объекта нет, то он не будет поставлен на государственный кадастровый учет и, следовательно, не сможет стать объектом права.

С 1 июля 2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и его территориальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146 начали создавать Единый государственный реестр объектов капитального строительства на территории трех субъектов РФ – Кемеровской, Самарской и Тверской областях. К, так называемым, "пилотным" проектам поэтапно с 1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край, Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.

В августе 2009 года руководителями Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области (Управление), ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Иркутской области (ФГУ "ЗКП") и ОГУП "Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ" (ОТИ) в рамках реализации Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2008 годы)", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 745, а также подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2007 – 2011 годы)", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2006 г. № 560 было заключено Соглашение "О взаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществления технического учета объектов капитального строительства". Теперь в рамках данного Соглашения:

Управление обязуется:

принимать от ОТИ заявления с приложением необходимых для технического учета документов в электронном виде в соответствии с административным регламентом "Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2008 г. № 146;

в течение трех дней с момента получения или издания Управлением доводить до сведения сторон соответствующие правовые акты и рекомендации по вопросам подготовки документов для технического учета;

рассматривать в недельный срок поступившие предложения сторон по совершенствованию утвержденной Схемы взаимодействия.

ФГУ "ЗКП" обязуется:

осуществлять технический учет объектов капитального строительства согласно заявлений в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России № 268 от 08 сентября 2007 г.;

консультировать специалистов ОТИ по вопросам подготовки необходимых для технического учета объектов капитального строительства документов, требований по их заполнению.

ОТИ обязуется:

обеспечить получение от своих структурных подразделений в городах и районах материалов, необходимых для формирования в электронном виде документов для технического учета, в течение двух дней после передачи документов в бумажном виде в соответствующие территориальные отделы Управления;

обеспечить комплектность и качество подготовки необходимых для технического учета объектов капитального строительства документов.

2.3 Анализ состояния деятельности по инвентаризации недвижимости

После подписания трехстороннего Соглашения, упомянутого в параграфе 2.2, взаимодействие между данными организациями должно происходить по "Схеме взаимодействия Заявителя (ОТИ), Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области (Роснедвижимость) и ФГУ "ЗКП" по Иркутской области по осуществлению технического учета". Действующая "Схема взаимодействия" составлена в соответствие с действующим административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2008 г. № 146. Данная схема взаимодействия определяет порядок действий по постановке объекта на кадастровый учет.

Согласно "Схеме взаимодействия" выделяется 7 основных этапов:

1. Передача структурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):

1.1. в бумажном виде в структурные подразделения Управления Роснедвижимости (3-х экземпляров технического паспорта, копий правоустанавливающих документов, 2-х экземпляров реестра переданных документов),

1.2. в электронном виде в головное предприятие ОТИ;

2. Головное предприятие ОТИ формирует пакет документов в электронном виде (XML – файл с графической информацией, в электронном виде: технический паспорт, правоустанавливающие документы, реестр переданных на бумажных носителях документов, акт, удостоверяющий электронные виды документов) и передает одновременно с заявлением в Управление Роснедвижимости по Иркутской области по адресу: г. Ангарск, квартал 103, дом 1 (2 дня);

3. Управление Роснедвижимости по Иркутской области осуществляет (1 день):

3.1. проверка поданного электронного вида документов,

3.2. заполнение протокола проверки,

3.3. регистрацию заявления,

3.4. передачу полученных документов в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области;

4. ФГУ "ЗКП" по Иркутской области осуществляет (3 дня):

4.1. прием переданных документов,

4.2. проверку переданных документов,

4.3. принятие решения о проведении учета или отказа,

4.4. передачу подготовленных документов в Управление Роснедвижимости по Иркутской области;

5. Управление Роснедвижимости по Иркутской области осуществляет (2 дня):

5.1. удостоверение протокола проверки,

5.2. утверждение решения об учете либо отказе,

5.3. государственный технический учет,

5.4. направляет в ФГУ "ЗКП" документы для осуществления процедуры учета;

6. ФГУ "ЗКП" по Иркутской области осуществляет (2 дня):

6.1. процедуру учета,

6.2. направление в электронном виде кадастровый паспорт и реестр по учтенным объектам капитального строительства в Управление Роснедвижмости по Иркутской области и Структурные подразделения Управления;

7. Структурные подразделения Управления Роснедвижимости осуществляют (1 день):

7.1. при учете:

7.1.1. проставляют штамп на бумажных экземплярах технических паспортов, распечатывают и удостоверяют полученный в электронном виде кадастровый паспорт,

7.1.2. регистрируют кадастровый и технический паспорта в книге учета выданных документов,

7.1.3. выдают 2 экземпляра технического паспорта и кадастровый паспорт структурному подразделению ОТИ,

7.2. при отказе выдают 2 экземпляра технического паспорта структурному подразделению ОТИ.

С момента подачи заявления от ОТИ согласно "Схеме взаимодействия" проходит 11 дней. Однако, если принять во внимание то, что в этом интервале может оказаться 2 – 4 выходных дня, то реальный срок прохождения документов для постановки объекта на государственный технический учет составляет 13 – 15 календарных дней (то есть не менее двух недель). Стоит отметить, что данные сроки будут соблюдены только при условии безукоризненного исполнения всех действий, предусмотренных "Схемой взаимодействия".

Проведем анализ регламентированной "Схемы взаимодействия". Если до введения данной схемы ОТИ, осуществляющие учет на территории Иркутской области выполняли работы по технической инвентаризации с учетом срочности выполнения, то после введения в действие данной схемы понятие срочности выполнения работ потеряло свою актуальность. Приведем пример:

Таблица 4.

При рассмотрении таблицы видно, что если ОТИ выполняет весь необходимый комплекс работ даже за 1 – 3 дня, то выигрыша во времени не получается из-за того, что постановка на учет, как показывает практика, занимает еще как минимум 20 дней. И это только в том случае, если документы выполнены безукоризненно и ни на одном этапе не последует отказа.

Фактически решение о постановке или же об отказе принимается на основании рассмотрения и обработки данных сканированного пакета документов в электронном виде и результатам загрузки XML – файла в АИС ГКН установленного в ФГУ "ЗКП". Технический паспорт в "бумажном исполнении" все это время "мертвым грузом" лежит в территориальном Управлении Роснедвижимости.

Тем не менее, именно этот этап (предоставление 3-х экземпляров технического паспорта и сопутствующей документации) становится базовым (определяющим) весь дальнейший ход процедуры постановки объекта на государственный технический учет. Именно с этого этапа строится вся логика дальнейших действий по "Схеме взаимодействия". Необходимо зафиксировать все предоставленные документы, обеспечить эту процедуру расписками, оформить заявления и акты и т.д. и т.п. И, наконец, все это необходимо транслировать по инстанциям. Однако, ни один из этих промежуточных документов и этапов никоим образом не влияет не качество предоставляемой информации, от которой зависит: будет ли поставлен объект на учет или же нет.

Реальное значение имеет лишь то, что по электронной версии ФГУ "ЗКП" идентифицирует объект и далее определяет кадастр земельного участка, где этот объект расположен. На основе всей этой информации в Управлении Роснедвижимости принимается решение о постановке или же об отказе в постановке объекта на государственный технический учет, XML – файл вносится в ЕГРОКС. Все остальные процедуры, по сути, носят лишь второстепенный характер.

В то же время, для выполнения всех процедур в структурах ФГУ "ЗКП" и Управления Роснедвижимости должно быть задействовано большое число сотрудников, которых ещё необходимо обучить. В каждом территориальном управлении нужны сотрудники для приема, регистрации, для выдачи заверенных реестров переданных документов и т.д. На данном этапе это не имеет никакого значения. Вся эта процедура никоим образом не влияет на то, будет объект поставлен на учет или нет. Решение принимается по пакету документов, предоставленному в электронном виде в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области и только. А в это время в территориальном Управлении Роснедвижимости пакет документов лежит "мертвым грузом" и ждет принятия решения, которое принимается в г. Ангарске по адресу: квартал 103, дом 1.

Отдельно анализа заслуживает вариант, когда принимается решение об отказе в постановке объекта на учет.

В этом случае вся работа по подготовке пакета документов, необходимых для постановки объекта на учет, и вся деятельность по передаче информации и этих самых документов теряет смысл, а все трудозатраты были напрасны. Более того:

необходимо предпринять дополнительные действия для реализации процедуры отказа:

сформировать реестр по отказам,

передать решение об отказе,

сформировать отказное дело и прочее;

необходимо организовать процедуру возврата ранее принятых документов;

по регламенту уведомление об отказе делается в устной форме без указания причины отказа. Для того, чтобы получить информацию о причинах отказа, сотрудники ОТИ вынуждены делать официальный письменный запрос. На эту процедуру отводится не менее двух дней;

После исправления недочетов и ошибок по конкретному объекту всю процедуру приходится проводить заново;

В случае если повторное прохождение документов прошло успешно, возникает необходимость корректировать реестры отказа, а также уничтожать отказные дела;

Не факт, что после выполнения всей предусмотренной регламентом процедуры отказ со стороны ФГУ "ЗКП" или Управления Роснедвижимости можно будет признать правомерным. На сегодняшний день сотрудники ФГУ "ЗКП" и Управления Роснедвижимости, к сожалению, не могут дать ответа на ряд вопросов, связанных с постановкой объекта на государственный учет. Например:

О несоответствии адресов в утвержденном КЛАДР и адресов, указанных в правоустанавливающих документах,

Абсолютно не проработан вопрос о постановке на учет линейных объектов, сложных сооружений, имущественных комплексов и т.п.,

Об учете двухквартирных жилых домов, имеющих приусадебные земельные участки и прочее.

При работе по регламентированной "Схеме взаимодействия", в первую очередь, страдают клиенты, так как процесс получения кадастрового паспорта при идеальном варианте затягивается на две недели, а в случае отказа по любому поводу – как минимум на месяц. Затраты ОТИ также возрастают, поскольку даже в случае незначительных ошибок нужно переформировать весь пакет документов или перепечатать все экземпляры технических паспортов. Тонны бумаги будут уходить в корзину, а клиенты месяцами ждать свои паспорта.

3. Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости

3.1 Основные проблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости

Для профессиональных сообществ землеустроителей и инвентаризаторов в 2008 г. Федеральным законом было введено два понятия, каких не знала еще история российского учета недвижимого имущества: "кадастровые инженеры" и "саморегулирование кадастровой деятельности".

Особенностью кадастровых инженеров является фактическое слияние в одном лице обеих предшествующих специальностей – и землеустроителя, и инвентаризатора.

На сегодняшний день ни одна из этих специальностей не подлежит лицензированию, поэтому налицо тенденция к добровольности участия в саморегулируемых организациях. Но не все так просто, как кажется.

Землеустроительные работы проводятся на основании данных геодезических измерений и вычислений, поэтому все землеустроительные компании и частные землеустроители сегодня имеют лицензии на производство геодезических и картографических работ, которые выдает Роскартография.

Вместе с тем, с 2010 года проведение кадастровых работ в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства также будет основано на геодезических работах. Это следует из ст. 41 п. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Теперь рассмотрим, какие требования государство предъявляет к кадастровому инженеру. С одной стороны, двери распахнуты настежь: кадастровым инженером может быть любой несудимый гражданин Российской Федерации, получивший высшее образование в любом аккредитованном ВУЗе страны. И даже необязательно высшее – можно и среднее техническое, но полученное уже в ограниченном количестве бывших ПТУ, а ныне колледжей.

С другой стороны, кадастровый инженер – это процессуальное лицо, наделенное огромной ответственностью и должное выполнять массу обязанностей. Чтобы исполнить эти обязанности как следует, кадастровый инженер должен разбираться в правовом поле гражданского, градостроительного, жилищного, земельного, водного, лесного, воздушного, административного и иного законодательства, уметь выполнять геодезические измерения при помощи современных электронных и спутниковых приборов, обрабатывать эти измерения на сертифицированном программном обеспечении, оценить их точность, построить картографическое изображение объекта недвижимости. Кадастровый инженер единственный несет ответственность за правильность процедуры согласования границ земельного участка и отвечает за это своим аттестатом и имуществом. Для этого кадастровому инженеру даны определенные полномочия – устанавливать личность заинтересованных лиц, проверять их паспорта, изучать и оценивать юридическую силу правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, принимать решение об установлении границ земельного участка в случае земельного спора.

Не много ли и полномочий, и обязанностей для человека со средним специальным или, например, с медицинским образованием?

Поэтому сегодня с уверенностью можно сказать, что кадастровая деятельность в том виде, в котором ее видит государство, в обязательном порядке должна регулироваться, и не только путем лицензирования части работ, входящих в ее состав.

Однако, на сегодняшний день руководители ОТИ проблеме воспитания качественных кадров кадастровых инженеров почти не уделяют внимания, т.к. почти все оно посвящено проблеме постановки объектов недвижимости на государственный учет.

До вступления в силу Федерального Закона "О государственном кадастре недвижимости" постановка объектов капитального строительства на технический учет осуществлялась по отработанной годами схеме. Каждая из организаций, участвующих в этой схеме, четко выполняла свои функции и даже имела возможность идти навстречу клиенту.

Но с 1 июля 2009 года процесс постановки объекта на учет претерпел изменения. Эти изменения носят как положительный, так и отрицательный характер. Основным преимуществом принятия Закона является создание единой базы данных всех объектов капитального строительства, находящихся на территории Российской Федерации. Однако, как это и бывает при нововведениях, сразу возник ряд проблем.

К сожалению, на сегодняшний день этих проблем гораздо больше, чем преимуществ. Назовем самые острые из них:

1. Увеличился срок изготовления паспорта на объект недвижимости.

При анализе регламентированной "Схемы взаимодействия" в п. 2.3 было сказано, что после принятия нового Закона срочность выполнения технического паспорта потеряла свою актуальность. Данную предпосылку можно считать первостепенной и основной.

Во-вторых, решение об отказе в постановке на государственный учет принимается на много чаще, чем альтернативное решение. Повторимся, что отказ в постановке объекта на учет откладывает момент выдачи готового кадастрового паспорта на руки клиенту еще как минимум на 10 дней. Конечно, на начальном этапе работы отказов в постановке на учет не избежать, но зачастую причины отказа не обоснованы ни с технической, ни с правовой точки зрения. Примером данной предпосылки является недавний отказ ФГУ "ЗКП" в постановке на учет объекта недвижимости с сопутствующим обвинением ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ" в подделке документов. Причиной такому выводу послужило некорректное изображение сканированной копии технического паспорта. Как следствие – недовольство со стороны клиентов. большой срок выполнения заявки (отмена срочности, частые отказы в регистрации, при постановке квартиры сначала поставить дом)

В-третьих, при постановке на учет помещений также могут возникнуть трудности, в связи с отсутствием сведений в АИС ГКН о родительском ОКС. В этом случае срок изготовления технического паспорта увеличивается соразмерно времени, которое требуется для постановки на учет здание и получения кадастрового номера на родительский ОКС. Как показывает практика, это занимает не меньше недели.

2. При переходе ОТИ, осуществляющих учет на территории Иркутской области, на промышленное ведение ЕГРОКС, выяснилось, что в АИС ГКН загружена едва ли не половина сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в архивах ОТИ Иркутской области. И это несмотря на то, что в рамках государственных контрактов, заключенных ОТИ Иркутской области на оцифровку архивов предприятий, в Красноярский ЦОД в полном объеме были переданы для оцифровки фотообразы архивов всех ОТИ Иркутской области.

3. Программа АИС ГКН позволяет без проблем поставить на учет лишь здания и помещения, расположенные в них. Данная программа содержит такие обязательные для заполнения поля, заполнение которых при постановке на учет сооружений кажется абсурдным. Однако, работникам ОТИ приходится применять смекалку и изворотливость для того, чтобы объект был принят на учет, чего в принципе не должно быть. Например, как заполнить поле "Этажность объекта" для водопроводной или канализационной сети, для линии электропередач или для железнодорожного тупика, для замощения и так далее? Руководителей ФГУ "ЗКП" этот вопрос мало интересует, в то время как уведомления об отказах в постановке на государственный учет в ОТИ приходят пачками.

4. С 1 декабря 2009 года в силу вступит положение, согласно которому номер этажа и номер этажа, на котором расположено помещение должен будет указываться положительным целым числом. Данное положение еще больше затрудняет работу ОТИ, потому как в этом положении не сказано каким числом обозначать цоколь и подвал, в которых зачастую находятся используемые помещения.

5. Еще одной проблемой, мешающей нормальной работе по ведению ЕГРОКС являются частые изменения регламента со стороны Центрального аппарата Роснедвижимости. Данные изменения происходят без уведомления ОТИ. Как следствие – не по форме заполненный пакет документов, влекущий за собой отказ в постановки объекта на учет. Например: в течение двух месяцев в территориальный отдел Роснедвижимости от ОТИ подавались заявления на проведение государственного учета с фамилией, именем и отчеством заявителя, отпечатанными на компьютере. При последней подаче аналогичного заявления через 10 дней пришло уведомление об отказе в проведении учета по причине некорректного заполнения заявки. Данное заявление было оформлено не по регламенту, об изменении которого работники ОТИ на момент подачи заявления и не предполагали.

6. Все вышеперечисленные проблемы и не только ведут к уменьшению объем работы в ОТИ. Снижение объемов работы ведет к уменьшению выручки, получаемой ОТИ, а как следствие и уменьшение размера НДС, отчисляемого в налоговые органы РФ.

При подробном рассмотрении данных проблем можно сказать, что работа по ведению ЕГРОКС находится на начальной стадии и что в дальнейшем она наладится. Однако, неутешительным прогнозом является то, что Самарская и Тверская области, одни из первых начавшие ведение ЕГРОКС, уже 2 года не могут наладить работу по регламентированной "Схеме взаимодействия".

3.2 Направления решения поставленных задач

Проведя анализ регламентированной "Схемы взаимодействия" в п. 2.3 и приняв во внимания все проблемы, изложенные в п. 3.1, возникло решение о создании новой "Схемы взаимодействия".

Согласно новой "Схеме взаимодействия" выделяется 4 основных этапа:

Передача структурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):

копии технического паспорта и копий правоустанавливающих документов в электронном виде непосредственно в ФГУ "ЗКП" по Иркутской области;

в электронном виде в головное предприятие ОТИ;

ОТИ, в случае предоставления им возможности установки программного комплекса АИС ГКН (продукт на данный момент не лицензирован и, следовательно, запретов нет), на первом этапе могут сами осуществлять контроль качества передаваемых XML – файлов. Для реализации этого достаточно санкции со стороны Управления Роснедвижимости;

ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости по Иркутской области принимает решение (в рамках регламента, определяющего взаимодействие этих структур) о постановке объекта на государственный технический учет. И по предоставленным документам формирует кадастровый паспорт. Передает этот паспорт своему территориальному управлению и уведомляет ОТИ о принятом решении (1-2 дня);

Сотрудник ОТИ подает в территориальное Управление Роснедвижимости весь необходимый бумажный пакет документов (3 экземпляра технического паспорта, копии правоустанавливающих документов и т.д.), заверяет реестр переданных документов (1 день);

Одновременно с подписанием реестра переданных документов получает кадастровый паспорт от ФГУ "ЗКП", который может быть выдан клиенту в этот же день.

Данное предложение по реализации такой схемы возникло потому, что для клиентов и работают все задействованные в процессе постановки объектов на государственный технический учет организации.

Если ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости в рамках регламентированной "Схемы взаимодействия" осуществят необходимые процедуры за отведенные 3-4 дня, то ОТИ фактически могут обеспечить выдачу документов за 7 дней. Это значит, что реально сроки постановки объекта на государственный кадастровый учет могут быть сокращены почти на 10 дней.

3.3 Использование результатов по совершенствованию инвентаризации в управлении недвижимостью

В данном разделе проведем анализ аргументов сторон и попытаемся сделать выводы о жизнеспособности предложенной схемы.

Аргументы за реализацию новой "Схемы взаимодействия":

Схема прохождения документов значительно упрощается. Нет необходимости транслировать и отслеживать прохождение второстепенных документов (расписок, реестров, удостоверяющих актов). В этом нет необходимости, так как ОТИ по определению заинтересованы, чтобы в ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости была в полном объеме передана именно та информация, по которой и должно быть принято решение о постановке объекта на учет и сформирован кадастровый паспорт;

ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости освобождается от необходимости содержать громоздкий аппарат служащих. Фактически, в территориальном управлении нужен только один сотрудник для того, чтобы совершить обмен кадастрового паспорта на весь необходимый пакет документов, который должен предоставить ОТИ;

В этом случае сотрудники Управления Роснедвижимости действительно могут реально осуществить проверку соответствия всех типов передаваемой информации, в то время как при утвержденной регламентом "Схеме взаимодействия" это, в принципе, возможно уже только после того, как принято решение о постановке объекта на учет.

Дополнительным преимуществом предлагаемой схемы является то, что практически все расходы, связанные с передачей информации берет на себя ОТИ.

В случае допущения каких-либо незначительных ошибок в технических паспортах или каких-либо недочетов при формировании пакета документов ФГУ "ЗКП" может указать на эти недочеты ОТИ, и они могут быть устранены в рабочем порядке. Достаточно обозначить этот вопрос контактному лицу от ОТИ. В этом случае нет необходимости реализовывать официальную процедуру отказа в постановке объекта на учет. Сама по себе процедура отказа является крайне трудозатратным процессом. По сути, предлагаемая схема вообще дает возможность исключить само явление отказа как такового. Исключение могут составлять только те случаи, где причиной отказа являются правовые аспекты.

Аргументы против новой "Схемы взаимодействия" были высказаны как в частных беседах с руководителями ФГУ "ЗКП", так и на официальных встречах и совещаниях:

1. Нельзя ставить объект на учет, пока в территориальном Управлении Роснедвижимости нет документов "в бумаге".

Ответ на этот аргумент дан выше: Технический паспорт в бумажном исполнении никак не влияет на принятие решения о постановке обекта на учет.

2. Для того, чтобы сформировать "отказное дело" нужен технический паспорт "на бумаге". Это на тот случай, если будут заявления в суд.

Отказы по техническим причинам в рамках новой схемы вообще исключены. И в этом случае нет необходимости формировать отказные дела. В суд же может подать лишь собственник объекта (или тот субъект, который на этот объект претендует), в этом случае ОТИ безусловно предоставит в распоряжение Управления Роснедвижимости все необходимые документы.

3. А вы (в смысле ОТИ) не допускаете ошибок, и все будет нормально?

Во-первых, ошибки неизбежны (особенно на начальном этапе работ), и деловая игра это наглядно продемонстрировала.

Во-вторых, ошибки будут и со стороны сотрудников ФГУ "ЗКП" и со стороны сотрудников Управления Роснедвижимости. И выяснить это возможно только после официального письменного запроса, дней так через 15-20 после того как были отданы документы.

В-третьих, при работе по новой схеме ошибки устраняются в рабочем порядке, без длительной волокиты.

И, наконец, если сравнить два идеальных прохождения по обеим схемам, то время и трудозатраты по предлагаемой новой схеме все равно значительно меньше.

4. Регламент не позволяет (наиболее часто встречающийся аргумент).

Ответить на этот аргумент вразумительно невозможно. Остается лишь спросить: "Что же это за регламент такой, который утвержден для того, чтобы работали положения 221 – ФЗ, а на самом деле блокирует его реализацию".

Особенность происходящего заключается в том, что ФГУ "ЗКП" и Управление Роснедвижимости на данном этапе взяли на себя функции контроля ОТИ по качеству выполнения технических паспортов и ФРС по экспертизе правоустанавливающих документов. К сожалению, очень часто сотрудники территориальных отделов Управления Роснедвижимости ни в технической инвентаризации, ни в вопросах гражданского права на компетентны и не имеют опыта работы в данной области. В результате отказы в регистрации часто вызваны какими-то незначительными формальными поводами. То есть, в случае отказа, объем работ по постановке на учет "отказного" объекта возрастает в разы и, по сути, затрачивается впустую, совершенно бесцельно и без какой-либо пользы для дела.

Выводы

Действующая "Схема взаимодействия" и сопутствующий её регламент мешает реализации положений Федерального закона 221 – ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

Действующая "Схема взаимодействия" крайне бюрократизирована, и её реализация требует создания дополнительной громоздкой структуры с многочисленным штатом, дублирующим, фактически, функции других организаций, которые и осуществляли всю деятельность по техническому учету до принятия нового Закона;

Никто из сотрудников ФГУ "ЗКП" и Управления Роснедвижимости ни разу не высказал ни одного обоснованного аргумента против реализации предлагаемой новой схемы;

Реализация регламентированной "Схемы взаимодействия" выгодна, по-видимому, только ФГУ "ЗКП" и Управлению Роснедвижимости. Расширение зоны влияния, возможность контроля деятельности ОТИ, дополнительные государственные ассигнования на содержание увеличившегося штата.

Заключение

До вступления в силу Федерального закона № 221 "О государственном кадастре недвижимости" в Российской Федерации земля, здания и сооружения на ней учитывались отдельно. Земельные участки - в земельном кадастре, который начал создаваться с 1992 года, а здания и сооружения - в БТИ, которые сейчас переименованы в ОТИ - организации технической инвентаризации.

Создание единого кадастра недвижимости преследует три цели:

1.  обеспечение государственных гарантий прав на недвижимое имущество;

2.  обеспечение сбора земельного и имущественного налогов, то есть создание налоговой базы;

3.  повышение эффективности управления территорией, градостроительное и территориальное планирование.

Создание государственного кадастра недвижимости имеет огромное значение и для экономики страны. Это будет стимулировать ее рост за счет включения в оборот стоимости объектов недвижимости.

В дипломной работе рассмотрена деятельность ОТИ, расположенных на территории Иркутской области, после подписания Соглашения "О взаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществления технического учета объектов капитального строительства" на примере ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ", выполнен анализ работы по утвержденной регламентом "Схеме взаимодействия". Анализ показал, что регламентированная "Схема взаимодействия" крайне бюрократизирована. Также были приведены реальные примеры отказов в проведении государственного учета объектов недвижимости по причине некомпетентности работников Управления Роснедвижимости и ФГУ "ЗКП" в вопросах технического учета и правового регулирования.

В дипломной работе предложены мероприятия по усовершенствованию "Схемы взаимодействия" таким образом, чтобы учитывались интересы всех участников процесса постановки объекта на учет, включая интересы клиента в скорейшей выдаче готового кадастрового паспорта на руки. Приведены аргументы сторон и сделаны выводы о жизнеспособности новой "Схемы взаимодействия".

Список используемой литературы

1.  Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2008 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

2.  Требования к написанию и оформлению дипломных работ: Учебно-метод. указания для спец. 060811 Экономика и управление на предприятии (строительство) / сост. Л. П. Бадилина, Л. И. Троицкая. — Иркутск: Изд-во БГЕЭП, 2008. — 37 с.

3.  Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.В. Копылова, Б.М. Бедин. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. – 228 с.

4.  Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 352 с. (Высшее образование)

5.  Гражданский кодекс РФ. Часть 1,2 – М., 2009

6.  Соглашение "О взаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществления технического учета объектов капитального строительства" от 20.08.2009

7.  Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства