Приватна власність на землю у будь-якій країні стимулює її економічне зростання завдяки ефективному використанню наявних земельних ресурсів. Переваги приватної власності стають очевидними, коли існує діючий ринок землі. Ринок землі - це стабільність прав власності, можливість передачі їх від однієї особи до іншої, це відповідність цін на землю її дійсній вартості.

Земельна реформа в Україні розпочалася 15 років тому і є одним із найважливіших заходів у суспільному житті мільйонів громадян країни. Реформування стосується, насамперед, питань власності на землю і не тільки власників земельних часток (паїв) на землі сільськогосподарського призначення, але й мешканців населених пунктів, які набувають у власність інші категорії земель.

Землі міст та інших населених пунктів як одна з найскладніших і найменш структурованих у землевпорядному відношенні категорія земель є специфічним ресурсом економічного та соціального розвитку й мають високу народногосподарську цінність. Становлячи всього 2,5% території країни, вони концентрують понад 58% населення і мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціали.

Урбаністична концентрація населення і виробництва робить міські землі унікальним ресурсом, від ефективності використання якого залежить загальнодержавний економічний розвиток.

Протягом останніх років у містах здійснено комплекс заходів, спрямованих на подальше реформування земельних та економічних відносин, удосконалення землеустрою, раціональне використання й охорону земель. Реформування земельних відносин у містах торкається всіх галузей економіки та суспільного життя, міські землі повинні швидше давати суттєві надходження до бюджету держави. Саме тут треба прискорено розвивати інститути власності на землю, іпотечні процеси, формувати і вдосконалювати нормативно-правові та економічні механізми щодо реалізації права на землю.

Водночас діючий механізм, інфраструктура ринку землі, ціноутворення і заінтересованість його учасників законодавством України ще не зовсім врегульовані. Навіть чинні Закони України "Про оренду землі", "Про плату за землю ", "Про податок на додану вартість ", "Про фермерське господарство ", "Про іпотеку ", "Про Державний бюджет України на 2010 ", Водний, Лісовий і Земельний кодекси України не сприяли ринку земельних ділянок, а деякими нормами навіть блокували його. Саме недоліки, суперечливі трактування окремих положень правочинів, неузгодженість деяких норм у нормативно-правових актах чинного законодавства зумовлюють необхідність як законодавчій, так і виконавчій владі вносити на розгляд Верховної Ради України законопроекти щодо внесення змін і доповнень до чинного Земельного кодексу України та інших законодавчих актів У сфері земельних відносин, і зокрема розвитку ринку землі. Тому вдосконалення чинного земельного законодавства мас надзвичайно важливе значення саме тепер, коли набувають розвитку ринкові відносини в усіх галузях економіки. Проте, щоб сформувався реальний ринок землі, прийняття одного Земельного кодексу недостатньо. Необхідно також законодавчо врегулювати питання оцінки та реєстрації земель, тобто розробити її методику, земельний кадастр. Тоді кредитування банками під заставу землі й цивілізований земельний ринок набудуть реального змісту. Для цього потрібно створити систему реєстрації прав нерухомості з єдиною державною базою даних, інфраструктуру ринку землі, видати всім власникам державні акти на право приватної власності на землю. Тільки в такому разі земля може стати товаром, землевласники одержать дійову систему захисту своїх прав, будуть створені відповідні умови і сформована необхідна законодавча база. Напрацювання законодавчої та нормативної баз, наукове забезпечення реформи, створення правового й економічного механізмів регулювання земельних відносин є невідкладною справою.

РОЗДІЛ 1. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

1.1 Юридична природа ринкового обігу земельних ділянок

Здійснення земельної реформи змінює суть і характер земельних правовідносин, веде до появи нових інститутів земельного права, серед яких можна назвати інститут правового регулювання ринку землі.

З правової точки зору ринок земель — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення органами державної влади та місцевого самоврядування прав власника на землю від імені Українського народу, а також реалізації фізичними і юридичними особами, державою і територіальними громадами гарантованого Конституцією України суб'єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки, формування і функціонування інфраструктури ринку землі, державного і самоврядного регулювання ринку землі на національному, регіональному та місцевому рівнях, забезпечення захисту прав учасників ринку землі.

Ринок земель — система земельних відносин, що виникають між суб’єктами ринку в результаті застосування економічного та правового механізму взаємодії суб’єктів ринку у процесі обігу земельних ділянок (прав на них) та надання послуг. Таке визначення терміну ринок земель був запропонований у проекті Закону України "Про ринок земель ".

Об'єктом таких правовідносин є земельні ділянки, які не заборонені законом для вільного відчуження від однієї особи до іншої. Суб'єктом ринкових земельних правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування, які можуть бути учасниками цивільно-правових відносин. Зміст цих правовідносин становлять права та обов'язки всіх учасників ринкових земельних відносин.

Відповідно до Указу Президента України "Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки" від ЗО травня 2001 р. одним з принципів формування земельних відносин у найближчі п'ять років є включення землі у ринковий обіг. При цьому у чинному законодавстві України, яке присвячене регулюванню ринкових земельних відносин, не розкривається юридична сутність поняття "обіг земельних ділянок".

Щоб розкрити правову природу цього поняття, необхідно виходити з того, що об'єктом ринкових земельних правовідносин є земельна ділянка з характерними для неї фізичними та юридичними ознаками (нерухомість, обмеженість у просторі, неможливість переміщення з одного місця на інше, правовий титул, права та обов'язки особи). З урахуванням фізичних ознак земельні ділянки як об'єкт суб'єктивного права фізично не можуть передаватись з рук у руки від однієї особи до іншої. Тому вживання словосполучення "обіг земельних ділянок" характеризує економічний аспект ринку землі.

У юридичному значенні це поняття слід розглядати через призму врегульованих нормами чинного законодавства суспільних відносин, що виникають між особами з приводу набуття і реалізації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, права оренди земельних ділянок. Тому обіг земельних ділянок має означати перехід прав на земельну ділянку від однієї особи до іншої. При цьому підстави, способи, правові форми і порядок передачі прав на земельні ділянки мають визначатися у чинному законодавстві. Так, чинним ЗК України встановлено, що перехід прав на земельну ділянку може здійснюватись відповідно до закону шляхом прийняття адміністративного рішення, укладення цивільно-правової угоди, рішення суду.

З урахуванням викладеного обіг земельних ділянок (перехід прав на земельні ділянки) — це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають між відповідними суб'єктами у процесі переходу прав на земельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом, договором, рішенням суду.

До правових засад обігу земельних ділянок слід віднести: а) рівність суб'єктів права власності і господарювання перед законом; б) законність; в) гарантованість і непорушність права власності на землю; г) додержання цільового призначення земельних ділянок; ґ) врахування сервітутів та інших існуючих обмежень на земельні ділянки; д) обов'язковість відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) у передбачених законом випадках; є) обов'язковість проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок при укладенні цивільно-правових угод; є) обов'язковість нотаріальної форми цивільно-правових угод із земельними ділянками; ж) обов'язковість державної реєстрації прав на земельні ділянки.

1.2 Інституційно-функціональне забезпечення ринкового обігу прав на земельні ділянки

Реалізацію державної політики у сфері регулювання земельних відносин та забезпечення обігу земельних ділянок здійснюють органи законодавчої, виконавчої, судової влади, а також органи місцевого самоврядування. Основні повноваження Верховної Ради України, Кабінету Міністрів України, центральних органів виконавчої влади, Верховної Ради АР Крим, Ради міністрів АР Крим, обласних державних адміністрацій, Київської та Севастопольської міських рад, а також сільських, селищних, міських рад у цій сфері закріплені у Земельному Кодексі України та інших законодавчих актах.

Державне регулювання обігу земельних ділянок передбачає виконання зазначеними органами державної влади та місцевого самоврядування комплексу організаційно-правових, фінансових, економічних, кадрових, інформаційних, науково-технічних та інших заходів, спрямованих на забезпечення вільного доступу до земельних ділянок усіх заінтересованих осіб, безперешкодного набуття прав на земельні ділянки, створення необхідної інфраструктури, забезпечення правового захисту не лише суб'єктів права на землю, а й усіх учасників ринку землі.

Зокрема, органи державної влади та місцевого самоврядування мають виконувати завдання щодо розробки та вдосконалення прозорого порядку відчуження земельних ділянок, надання фізичним і юридичним особам можливості вибору різних дозволених видів функціонального використання земельних ділянок, розробки механізмів набуття прав на земельні ділянки на конкурентних засадах. Крім того, ці органи зобов'язані формувати необхідну інфраструктуру ринку землі, забезпечувати її функціонування, створювати умови для розвитку конкуренції, забезпечення прозорості і законності операцій із земельними ділянками. У цьому зв'язку неабияке значення для належного функціонування обігу земельних ділянок мають організація земельних бірж, земельних банків та інших фінансово-кредитних установ, створення дієвої і доступної для кожного державної реєстраційної системи прав на землю. Відповідно до вимог чинного земельного законодавства України перехід прав на земельні ділянки потребує обов'язкового проведення їх експертної грошової оцінки юридичними і фізичними особами, які одержали Сертифікат оцінювача і мають право проводити таку оцінку згідно із Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність" та Законом "Про оцінку земель" від 11.12.03 р.

Відповідно до ст. 14 Конституції України громадяни, юридичні особи і держава набувають і реалізують право власності на землю виключно відповідно до закону. Виходячи з цього, лише Верховна Рада України у законі визначає земельні ділянки, що можуть перебувати у вільному обігу без будь-яких законодавчих чи інших заборон, встановлювати обмежений обіг земельних ділянок для окремих категорій земель та окремих суб'єктів, визначати землі, що не можуть перебувати у цивільно-правовому обігу, або встановлювати мораторій на відчуження чи інший спосіб передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої на певний термін.

Відповідно до указу Президента від 25.07.2006 Кабінету Міністрів України було доручено забезпечити з урахуванням міжнародного досвіду та за участю представників комітетів і депутатських фракцій Верховної Ради України підготовку та внесення в установленому порядку на розгляд Верховної Ради України законопроектів, спрямованих на створення належних правових засад формування та регулювання ринку землі, передбачивши в них, зокрема: ефективні механізми забезпечення захисту прав на землю та інтересів національного сільськогосподарського виробника, територіальних громад та держави, охорони та раціонального використання земель в умовах розвитку ринку землі; удосконалення механізмів формування та реалізації державної політики у сфері земельних відносин; дієві стимули прискорення проведення грошової оцінки земель усіх категорій, створення та ефективного функціонування державного земельного кадастру, зокрема державної системи реєстрації прав на земельні ділянки, а також установлення в натурі та на відповідних планово-картографічних матеріалах меж населених пунктів та інших адміністративно-територіальних одиниць; поліпшення правового та організаційного забезпечення належного задоволення потреб держави та місцевого самоврядування у земельних ресурсах; визначення підстав та порядку придбання земельних ділянок для державних та комунальних потреб за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів; встановлення вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема щодо наявності у них можливостей для належного ведення господарства, раціонального використання земель, бізнес-плану та проекту землеустрою, забезпечення цільового використання набутої у власність земельної ділянки; запровадження особливого порядку відчуження земельних ділянок протягом певного строку після набуття права власності на них; встановлення обмежень щодо максимального розміру земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи, а також обмежень щодо поділу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, мінімальних граничних розмірів таких ділянок; встановлення випадків виникнення у громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави переважного права на придбання та одержання земельних ділянок у власність, постійне користування та оренду, розроблення ефективних механізмів реалізації такого права; визначення механізмів державної підтримки забезпечення стабільності цін на ринку землі; встановлення строку, протягом якого громадяни - власники земельних часток (паїв) можуть реалізувати право на виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та одержання державних актів на право власності на земельні ділянки, а також строку завершення безоплатної передачі у власність земельних ділянок державної та комунальної власності, удосконалення механізмів забезпечення реалізації таких прав, насамперед щодо спрощення процедури та прискорення видачі зазначених державних актів; удосконалення порядку організації та проведення земельних торгів, аукціонної діяльності на ринку землі, порядку страхування земельних ділянок та прав на них, механізмів забезпечення прозорості укладання угод щодо відчуження земель державної та комунальної власності, а також здійснення іпотеки земельних ділянок;

РОЗДІЛ 2. ОБІГ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК В УКРАЇНІ

2.1 Правочини із земельними ділянками

Відповідно до статей 13, 14 і 41 Конституції України, а також норм чинного Земельного кодексу України обіг земельних ділянок має здійснюватися у визначених законом правових формах, важливе місце серед яких посідають правочини.

При цьому у Кодексі не вживається поняття "правочин", а застосовується термін "угода" щодо набуття права власності на земельні ділянки чи права користування.

Аналіз змісту норм статей 127, 131, 142 та інших норм Земельного Кодексу України дає можливість стверджувати, що вживане у цьому законі поняття "угоди" щодо земельних ділянок є тотожним поняттю "правочини", під яким у Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 р. розуміються дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Види, зміст та порядок укладення правочинів щодо земельних ділянок визначені у нормах глав 20 і 21 та інших статтях Земельного Кодексу України. Вказані у цьому законі правочини щодо земельних ділянок мають цивільно-правовий характер. Тому до регулювання відносин, що виникають у процесі укладення і виконання таких угод, необхідно застосовувати норми цивільного законодавства України. Однак за своєю юридичною природою угоди щодо земельних ділянок мають не лише цивільно-правовий, а й публічно-правовий характер, оскільки їх укладення і виконання опосередковано рішеннями органів державної влади та місцевого самоврядування щодо визначення правового режиму земельної ділянки як предмета угоди, а також оформленням прав на земельні ділянки.

Виходячи з цього, правове регулювання обігу земельних ділянок потребує комплексного підходу до застосування норм та методів як приватно-правового, так і публічно-правового характеру. При цьому правове забезпечення обігу земельних ділянок має здійснюватися з врахуванням того, що у таких випадках норми цивільного законодавства співвідносяться з нормами земельного законодавства як загальні і спеціальні. Як зазначається у п. 2 ст. 131 ЗК України, укладення передбачених у п. 1 цієї статті угод щодо земельних ділянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. Такий підхід до розуміння юридичної природи правочинів щодо земельних ділянок дає змогу провести їх класифікацію на певні види, а також вказати на особливості стосовно форми, чинності та змісту таких правочинів.

Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України правочини можуть бути односторонніми та багатосторонніми (договори). Така класифікація правочинів є прийнятною і для характеристики правових форм обігу земельних ділянок.

Зокрема, до односторонніх правочинів щодо земельних ділянок належать: а) дарування; б) спадкування за заповітом, в) добровільна відмова від земельної ділянки. До двосторонніх правочинів відносять: а) договір купівлі-продажу; б) договір міни; в) договір про спільну власність на земельну ділянку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельної ділянки; ґ) договір про переуступку частки у праві власності на земельну ділянку; д) установчий договір про створення господарського товариства з передачею земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою до статутного фонду; є) договір оренди земельної ділянки; є) договір суборенди земельної ділянки; ж) договір про право забудови земельної ділянки; з) договір застави (іпотеки) тощо.

Враховуючи особливості землі як об’єкта права класифікацію правочинів щодо земельних ділянок можна проводити і за іншими ознаками. Так, наприклад, залежно від категорії земель слід розрізняти правочини щодо земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення. Залежно від суб’єктного складу правочини щодо земельних ділянок можуть бути між фізичними особами, між фізичними і юридичними особами, між юридичними особами, між фізичними та юридичними особами і органами державної влади та місцевого самоврядування. Названі критерії класифікації правочинів щодо земельних ділянок не є вичерпними і можуть бути розширені.

В сучасних умовах становлення первинного і вторинного ринків землі обіг земельних ділянок оформляється договорами купівлі-продажу.

Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивільному кодексі України. Виходячи зі змісту ст.. 655 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки — це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу виступають, з одного боку, власники земельних ділянок або органи державної влади та місцевого самоврядування, з іншого — покупці земельних ділянок, які мають відповідати вимогам, визначеним чинним цивільним та земельним законодавством.

У ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ділянки, як предмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок, змісту угод, порядку укладення, оформлення і виконання договору купівлі-продажу земельних ділянок. Зокрема, ст.. 127 ЗК України регулює особливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності.

Земельні ділянки, що підлягають продажу, мають бути вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом чи рішенням суду відповідно до статей 98—102, 110—115 ЗК України.

Покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності можуть бути громадяни України, а також юридичні особи, засновані громадянами України і юридичними особами України. Вказані суб’єкти можуть укладати договори купівлі-продажу і набувати у власність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення з урахуванням обмежень, передбачених законом. Аналізуючи вимогу закону щодо покупців земельних ділянок, необхідно зазначити, що такий підхід до визначення потенційних покупців земельних ділянок є не логічним, оскільки порушує права інших юридичних осіб, які засновані за участю держави, територіальних громад, іноземних фізичних і юридичних осіб. З метою забезпечення всім суб’єктам підприємницької діяльності України вільного доступу до набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення Президент України в Указі "Про вдосконалення системи державного управління земельними ресурсами та контролю за їх використанням і охороною" від 19 серпня 2002 р. доручив Кабінету Міністрів України подати до Верховної Ради України пропозиції щодо вдосконалення порядку продажу земельних ділянок державної та комунальної власності спільним підприємствам, заснованим за участю іноземних юридичних та фізичних осіб, передбачивши необхідність погодження рішень про такий продаж з Кабінетом Міністрів України. 10 липня 2003 р. Верховна Рада України внесла відповідні зміни до Земельного кодексу України.

Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній і комунальній власності, засновані особами без громадянства чи іноземними фізичними і юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадянами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними і юридичними особами.

Іноземні фізичні і юридичні особи, особи без громадянства, мають право на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або ж за їх межами в разі придбання об’єктів нерухомого майна.

Продавцями земельних ділянок державної і комунальної власності є органи державної влади та місцевого самоврядування. У випадках, передбачених ЗК України, продавцем земельних ділянок державної власності може бути Кабінет Міністрів України.

Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об’єктами нерухомого майна, так званий договірний продаж. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватись переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134—139 ЗК України. Особливості продажу земельних ділянок державної і комунальної власності іноземним державам та юридичним особам закріплені у ст. 129 ЗК України.

Чинний ЗК України передбачає, що право власності на земельні ділянки може набуватися відповідними суб’єктами не лише на основі договорів купівлі-продажу, а й інших цивільно-правових угод. Серед таких угод у цьому законі названі договори міни, дарування, а також правочин успадкування. При цьому перелік цивільно-правових угод, відповідно до яких може набуватися право власності на землю, не є вичерпним. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог ЗК України. У разі укладення договору міни (бартеру) кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. Міна земельних ділянок передбачає проведення їх грошової та експертної оцінки з метою визначення їх вартості відповідно до Методик оцінки, що затверджені Кабінетом Міністрів України. За погодженням сторін можлива грошова доплата за земельну ділянку більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншої вартості. У разі укладення договору міни зміна цільового призначення земельної ділянки відбувається у порядку, передбаченому статтями 18—21 ЗК України. До договору міни (бартеру) застосовуються правила про договори купівлі-продажу або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо це не суперечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нотаріальному посвідченню.

Серед підстав набуття права власності на земельні ділянки Земельний кодекс називає також договір дарування, відповідно до якого одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати у майбутньому іншій стороні (обдарованому) безоплатно земельну ділянку у власність. Сторонами у договорі дарування можуть бути громадяни України та юридичні особи України, держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади. Договір дарування земельної ділянки укладається письмово і посвідчується нотаріусом. Право власності обдарованого на одержану земельну ділянку виникає з моменту одержання Державного акта на право власності на землю та реєстрації права власності у встановленому порядку.

Право власності на земельні ділянки виникає також у порядку спадкування. Спадкування визначається у Цивільному кодексі України як перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи. Спадкоємцями за заповітом можуть бути також юридичні особи, держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок іноземними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборони права власності на успадковані у встановленому цивільним законодавством порядку земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до статей 81 і 82 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, іноземними громадянами та особами без громадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.

У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Україні серед основних способів забезпечення зобов’язань, поряд з гарантією, поручительством, страхуванням, неустойкою, найпоширенішим і ефективним є застава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів1.

Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави як способу забезпечення зобов’язань, порядок здійснення застави визначені у Цивільному кодексі України, Законі України "Про заставу" від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями), Законі України "Про іпотеку" від 5 червня 2003 р.3 та в інших підзаконних нормативних актах.

Заставою визнається такий спосіб забезпечення зобов’язань, за яким кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання одержати задоволення вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Згідно із Законом України "Про іпотеку", іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодеражатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено цим Законом. Під нерухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення.

Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане з землею, — будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

На відміну від Земельного кодексу України 1992 р., у новому ЗК України право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об’єктним, а й за суб’єктним складом.

Відповідно до ст.. 133 Земельного Кодексу України у заставу можуть передаватись земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою усіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її у натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України.

Угоди, які укладаються щодо земельних ділянок у процесі приватизації земель державної і комунальної власності, а також на вторинному ринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати вимогам, закріпленим у чинному ЗК України, а також нормам цивільного законодавства.

Стаття 132 ЗК України передбачає обов’язкове додержання письмової нотаріальної форми угод про перехід права власності на земельні ділянки.

Зміст угод про перехід права власності на землю залежить від правового режиму земельної ділянки, способу відчуження земельної ділянки та виду цивільно-правової угоди. У ст.. 132 ЗК України закріплено істотні умови, що мають бути внесені до змісту всіх угод про передачу права власності на земельні ділянки. Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 ЗК України, мають право вносити до змісту угод додаткові умови, що є характерними для того чи іншого виду цивільно-правових угод про передачу права власності на земельні ділянки.

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки вказуються такі істотні умови, як предмет договору, дані про місце розташування, площу, функціональне призначення; обтяження та обмеження щодо використання земельної ділянки, ціна продажу, умови оплати, порядок розрахунків, права та обов’язки сторін, а також інші умови, які визначаються за погодженням між продавцем і покупцем.

Відповідно до чинного законодавства України укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути підписаний сторонами та підлягає нотаріальному посвідченню з оплатою державного мита.

Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки разом з рішенням продавця є підставою для відведення земельної ділянки у натурі і легалізації права власності покупця на земельну ділянку.

Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально-визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також підстави їх встановлення (застава, сервітути, оренда). В угодах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказана договірна ціна земельної ділянки у національній грошовій одиниці — гривні. Коли стороною виступає іноземна держава чи іноземна юридична особа, договірна ціна може вказуватися в іноземній валюті. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки включає також зобов’язання сторін щодо проведення розрахунків, передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявних обмежень і обтяжень щодо предмета угоди, виконання заходів з охорони і раціонального використання земельних ділянок тощо.

2.2 Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

Відповідно до ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.

Земельний аукціон — урегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Його не слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бути місцевим, регіональним, національним чи міжнародним.

Земельним конкурсом вважають врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

Чинний ЗК України визначає порядок проведення земельних торгів, який складається з кількох етапів.

Результати земельних торгів є юридичним фактом, з яким пов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючи юридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності на земельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК України передбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.

В разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

2.3 Викуп земельних ділянок для суспільних потреб

З метою забезпечення реалізації балансу суспільних, громадських і приватних інтересів у процесі реформування земельних відносин у чинному законодавстві України визначаються основні засади та загальний порядок припинення права власності на земельні ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. За своїм змістом правовідносини з викупу земельних ділянок для суспільних потреб відрізняються від врегульованих нормами права суспільних відносин, що виникають при відчуженні земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.

Стаття 146 ЗК України визначає органи державної влади та місцевого самоврядування, які мають право приймати рішення про викуп земельних ділянок права приватної власності, містить перелік суспільних потреб, а також закріплює загальні правові засади щодо порядку викупу земельних ділянок.

Викуп земельних ділянок — закріплений у нормах чинного законодавства України комплекс організаційно-правових, фінансових та інших дій органів державної влади і місцевого самоврядування, спрямованих на примусове припинення права приватної власності на земельні ділянки з метою наступного використання таких ділянок виключно для задоволення суспільних потреб, передбачених законом.

Викупу може підлягати вся земельна ділянка або її частина, що належать на праві приватної власності громадянину чи юридичній особі. Якщо в суспільних інтересах чи з мотивів суспільної необхідності має бути викуплена лише частина земельної ділянки, а решта площі цієї ділянки не відповідає потребам раціонального використання землі згідно з її цільовим призначенням, власник земельної ділянки може вимагати викупу всієї земельної ділянки.

Викуп земельних ділянок права приватної власності має здійснюватися за згодою власника, якщо останній не заперечує проти запропонованої йому викупної вартості земельної ділянки. У разі незгоди власника земельної ділянки це питання вирішується в судовому порядку.

У разі здійснення викупу земельних ділянок уповноважені органи зобов'язані: а) у встановленому цим законом порядку повідомити власника земельної ділянки про необхідність викупу земельної ділянки для суспільних потреб; б) визначити у встановленому законом порядку викупну вартість земельної ділянки; в) повідомити власника земельної ділянки про її викупну вартість; г) прийняти рішення про викуп земельної ділянки; ґ) укласти з власником договір купівлі-продажу земельної ділянки; д) відшкодувати викупну вартість земельної ділянки у порядку, передбаченому законом, рішенням суду чи договором; є) у випадках, передбачених законом, прийняти рішення про реституцію земельної ділянки власнику земельної ділянки; є) використовувати земельну ділянку для суспільних потреб, вказаних у рішенні про викуп.

Передбачений у ст. 146 ЗК України перелік суспільних потреб, для яких може бути проведено викуп земельних ділянок, не є вичерпним і тому у кожному конкретному випадку органи державної влади чи місцевого самоврядування зобов'язані доводити суспільний характер тих потреб, для яких пропонується викупити земельну ділянку права приватної власності.

Власника земельної ділянки не пізніше ніж за один рік до майбутнього викупу має письмово попередити орган, який приймає рішення про викуп ділянки. Не пізніше одного місяця після одержання повідомлення власник земельної ділянки має надіслати до відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування відповідь про згоду на проведення переговорів щодо умов відшкодування вартості земельної ділянки.

У разі примусового викупу земельної ділянки вартість такої ділянки чи її частини встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель, яка проводиться у встановленому законом порядку.

Якщо власник не згоден із запропонованою йому викупною вартістю земельної ділянки, уповноважені органи приймають рішення про примусовий викуп земельної ділянки для суспільних потреб і звертаються із заявою до суду про припинення права власності на земельну ділянку чи її частину у зв'язку з викупом земельної ділянки.

Рішення суду про примусовий викуп земельної ділянки є підставою для припинення права власності у зв'язку з викупом її для суспільних потреб. У рішенні суду обов'язково мають бути визначені сума викупної вартості та передбачені чинним законодавством України інші форми компенсації вартості земельної ділянки, з якими погоджується власник такої ділянки. Рішення суду щодо суми викупної вартості підлягає виплаті власникові земельної ділянки у строки, передбачені для виконання судового рішення.

2.4 Примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності

Відповідно до ст. 41 Конституції України примусове відчуження об'єктів права приватної власності з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану, який може бути запроваджений в Україні відповідно до законів України "Про правовий режим воєнного стану" від 6 квітня 2000р. і "Про правовий режим надзвичайного стану" від 16 березня 2000 р.

Правові підстави і порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності регулюються ст. 147 ЗК України.

Примусове відчуження земельних ділянок як об'єктів права приватної власності юридичних і фізичних осіб у зв'язку із запровадженням та здійсненням заходів правового режиму воєнного чи надзвичайного стану здійснюється органами державної влади, місцевого самоврядування та підлягає наступному повному відшкодуванню їх вартості у порядку, визначеному законом.

Вказані органи можуть приймати рішення про примусове відчуження земельних ділянок, якщо таке обмеження прав громадян і юридичних осіб передбачене у затвердженому законом України Указі Президента України про запровадження правового режиму воєнного стану.

Право приватної власності на земельну ділянку припиняється з моменту прийняття рішення відповідного органу державної влади, місцевого самоврядування чи військового командування.

У разі запровадження правового режиму надзвичайного стану примусове відчуження земельної ділянки здійснюється на строк дії надзвичайного стану.

По закінченні дії обставин, у зв'язку з якими було введено воєнний чи надзвичайний стан і проведено примусове відчуження з приватної власності земельної ділянки громадян і юридичних осіб, колишній власник має право вимагати від уповноважених органів повернення цієї ділянки у власність.

У разі неможливості повернути примусово відчужену земельну ділянку власникові за його бажанням надається інша земельна ділянка.

Відшкодування вартості примусово відчужених земельних ділянок при запровадженні правового режиму воєнного чи надзвичайного стану здійснюється у порядку і строки, визначені Президентом України у відповідному Указі.

ВИСНОВКИ

Ринок землі – складна, суперечлива, багатобічна і багатомірна економічна система, що виражає прямі і зворотні зв’язки суб’єктів господарської діяльності щодо руху (оренди, застави, купівлі-продажу, обміну, дарування, спадкування ) земельних ділянок і прав на них і реалізує економічні інтереси суб’єктів ринку землі. Всебічне вивчення властивостей об’єкта ринкових відносин, виділення й узагальнення можливих варіантів його функціонального використання, а отже , і різних варіантів поведінки суб’єкта за наявності певних обмежень, а також дослідження зазначених принципів багатоваріантності за допомогою теорії множин дозволило розробити загальну теоретичну модель поетапного прийняття рішень суб’єктом ринкових відносин про варіантів своєї поведінки.

Необхідною умовою підвищення ефективності конкурентоспроможності вітчизняного аграрного сектора є логічне і послідовне завершення земельної реформи, глибока перебудова на цій підставі економічних та фінансово-кредитних відносин, тобто утвердження повноцінного обігу земель сільськогосподарського призначення, сучасних механізмів земельно-орендних та іпотечних відносин, ефективних механізмів захисту прав власності на землю. Мова йде про формування ринку землі, що обслуговуватиме потреби аграрного сектора.

Становлення ринку земель сільськогосподарського призначення відбувається через розробку економічних інструментів та нормативних положень, які регулюватимуть обіг землі, а також формування і розвиток інфраструктури ринку землі. Цій темі присвятила свої дослідження Смолінська Софія Дмитрівна. Вона вважає що інфраструктура складатиметься з окремих елементів, що виконуватимуть функції обслуговування земельних відносин у сфері аграрного виробництва. Створення й удосконалення принципів діяльності окремих об'єктів інфраструктури повинно здійснюватися вже сьогодні, адже в системі земельних відносин існує чимало проблем, які потребують невідкладного вирішення. Серед найбільш актуальних - проблема використання угідь що перебувають у користуванні господарств населення. Для цих угідь характерний високий рівень парцеляції, адже здебільшого особисті селянські господарства використовують кілька ділянок орних земель розмір кожної з яких рідко перевищує 0,1 -0,15 ара. Значна кількість сімей може з тих чи інших причин всі ці ділянки ефективно використовувати. Особливо гострою проблема раціонального розподілу земельних ресурсів є у Львівській області, де в користуванні господарств населення перебуває близько 60% загальної площі сільськогосподарських угідь. Для її вирішення потрібно розробити механізм комасації угідь. Комасація полягає у зведенні порозкиданих земельних ділянок у більші з метою зменшення посмужності, а тим самим - більш раціонального використання землі.

Організація повноцінного ринку землі є одним із найважливіших завдань сучасної земельної реформи Україні. Без нього неможливо вважати цілісним і логічно завершеним процес реформування земельних відносин і ринкової економіки в цілому. Організація ринку повинна включати створення інфраструктури ринку землі, консалтингових та ріелтерських підприємств, механізмів забезпечення прозорості на ринку землі, забезпечення функціонування системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмеження, державне регулювання діяльності фізичних і юридичних осіб у сфері оцінки земель і землевпорядкування.

ВИКОРИСТАНА ЛІТЕРАТУРА

1. Берлач А. Економіко - правові аспекти становлення ринку землі в Україні. // Право України. - 1999. - №5. - С. 43-46.

2. Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 47. — Ст. 642..

3. ГриджукД. М., Олійник В. О. Забезпечення кредитних зобов'язань у діяльності банків. — К., — 2001. — С. 136.

4. Галушко В. П. Потенціал сільського господарства України в умовах легалізації ринку землі // Національний аграр. ун-т. Науковий вісник. - К., 1997. - Вип.1. - С.180-185.

5. Головатюк М.С. Новий Земельний кодекс України:: ринок землі та його регулювання // Економіка АПК. - 2002. - № 9. - С.6 - 10. - (Аграрна реформа : здобутки і проблеми)

6. Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга М.В. (кер. авт. кол.), Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.; За ред. М. В. Шульги. — К.: Юрінком Інтер, 2004. — 368 с.

7. Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні: Міжнародна наукова конференція. Київ 2006. ч1.

8. Економіко-правові та екологічні аспекти земельних відносин: Міжнародна наукова конференція.Київ 2006. ч2.

9. Кощій В. Про продаж земельних ділянок . // Вісник податкової служби України. - 1999. - № 13. - С. 43-45.

10. Кашенко О. Про ринок землі та його інфраструктуру // Економіка України. - 2000. - № 2. - С.50 - 54. - (Наукові дискусії)

11. Музика Н. М. Основні умови розвитку ринку землі // Луганський нац. аграр. ун-т. Збірник наукових праць. - Луганськ, 2002. - N14 (26), т.1: Серія: економічні науки. - С. 368-371.

12. Указ Президента України "Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, Інших земель несільськогосподарського призначення" від 4 лютого 2000 р. // Офіційний вісник України. — 2000. — № 6. — Ст. 205.

13. Офіційний вісник України. — 2000. — № 17. — Ст. 691.

14. Про деякі питання організаційно-правового забезпечення формування та регулювання ринку землі та захисту прав власників земельних ділянок / Указ Президент України; вiд 25.07.2006 № 644/2006.// http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi

15. Регулювання земельних відносин при становленні ринку земель аграрних підприємств : автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук / Юрій Іванович Яремко. // Київ : [б.в.], 2008.

16. Фоpмування pинку землі в Укpаїні / За pед. А. С. Даниленка, Ю. Д. Білика; Деpж. ком. по земел. pесуpсах. Hац. агpаp. ун-т. - К.: Уpожай, 2006. – 277.

17. Формування і функціонування ринку сільськогосподарських земель : (на прикладі Львівської області) : автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук / Софія Дмитрівна Смолінська; Львівський державний аграрний університет. // Львів, 2006.

18. Мартин О.М. Приватна власність на землю і становлення ринку сільськогосподарських земель в Україні. // Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні: Міжнародна наукова конференція. Київ 2006. ч1.

19. Проект Закону про ринок земель. Номер,дата реєстрації: 2143 від 28.02.2008. Сесія реєстрації: 2 сесія VI скликання.

20. Ступень М. Ринкові підходи до визначення ціни землі в населених пунктах // Вісник /Львівський держ. аграр. ун-т. - Львів, 2001. - N8: Економіка АПК. - С. 312-319.

21. Ступень М. Містобудівні аспекти регулювання ринку землі / Ступень М., Шпік Н. // Вісник /Львівський держ. аграр. ун-т. - Львів, 2001. - N8: Економіка АПК. - С. 327-332.