Этому могла бы способствовать и реализация предложения И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям[32].

Л.М. Ахметшина считает, что для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимо установить предельные сроки в зависимости от категории земель и видов их использования, а также дополнительные минимальные сроки для использования государственных земель (в зависимости от региона) – в среднем не менее 25 лет[33].

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

В.В. Витрянский указывает, что правовой режим аренды земельных участков является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество. В отличии от любого иного арендатора по всякому договору аренды, арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в субаренду, отдавать прав аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличии от общих положений о правомочиях арендатора, осуществляются арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления[34].

Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

В избежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение судьбы сделанных улучшений.

В.Э.Чуркин считает, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения должен быть лишен права сдачи земель в субаренду. Назначение земель сельскохозяйственного назначения – удовлетворение потребностей населения в сельскохозяйственной продукции. А разрешения субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду. Это в первую очередь скажется на стоимости сельскохозяйственной продукции. Ведь субарендатор, чтобы покрыть повышенную плату за использование земельного участка (маловероятно, чтобы арендатор сдавал землю в субаренду без личной выгоды), соответственно повысит стоимость сельскохозяйственной продукции. В итоге пострадает население крупных города, которое является основным потребителей сельскохозяйственной продукции. Если арендатор в процессе трудовой деятельности утрачивает возможность вести сельскохозяйственное производство, то он вправе уведомить об этом арендатора и прекратить досрочно арендные отношения, вместо того, чтобы сдавать земельный участок в субаренду[35].

За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка. При аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются базовые размеры арендной платы по договору вследствие изменение ставок арендной платы по категориям арендаторов[36].

А. Черняев отмечает, что арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет причинно-следственную, или косвенную, связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей и другими организационно-экономическими показателями. И предлагает следующие методы для расчета арендной платы: нормативный метод; метод рыночных арендных ставок; метод затрат собственника земли; метод долевого участия в чистом доходе; метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли[37].

Нормативный метод определения арендной платы рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.

Преимущества такого метода заключается в возможности:

1) адаптировать арендную плату к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотам) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;

2) проводить по итогам года сравнительный анализ нормативной арендной платы с фактически полученной и осуществлять ее корректировки; определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора; выявлять резервы снижения себестоимости растениеводческой продукции и на основании этого повышать доходность сельскохозяйственных культур.

Основные недостатки, на которые должны обратить внимание стороны при заключении договора:

1) вероятность существенного отклонения ожидаемой доходности земли от полученной в результате влияния природно-климатических факторов или несоблюдения технологии возделывания сельскохозяйственных культур по каким-либо причинам;

2) резкое изменение спроса на растениеводческую продукцию, которое может отрицательно влиять на прогнозируемую, доходность арендуемых земель;

3) возможность ошибки в оценке издержек производства в результате изменения цен на основные и оборотные средства.

Нормативный метод расчета арендной платы может строиться на использовании нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и группам почв.

При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.

Преимущества арендной платы, устанавливаемой в процентах от нормативной стоимости земли, заключается прежде всего в том, что она в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв, и может отличаться даже в границах одного хозяйства; существенный недостаток — большая разница в стоимости между нормативной и рыночной ценой продаж земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральное земельное законодательство разрешает местным органам власти устанавливать арендную плату на основе спроса и предложения — метод рыночных арендных ставок. При этом учитывается совокупный рыночный спрос на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Рост спроса на сельскохозяйственную продукцию, как правило, должен стимулировать рост арендных ставок на землю. Рекомендуемый метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные сельскохозяйственные культуры: подсолнечник, овощные, бахчевые и прочие.

Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:

1) арендная плата становится одним из основных источников наполнения местных бюджетов за счет поступления денежных средств от арендаторов из фонда перераспределения;

2) отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном использовании земли.

Недостатки предлагаемого метода:

1) ограниченный ареал распространения из-за того, что предложение обычно превышает спрос на землю;

2) не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.

Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю[38].

Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.

Для того, чтобы доходность земли соизмерялась с величиной арендной платы, устанавливается средняя фактическая урожайность за последние пять лет и по засушливым годам за этот период. Это позволяет учитывать существенные колебания выхода продукции в зависимости от погодных условий.

Определяют чистый доход на 1 га в средний и худший год как разницу стоимости урожая в цене реализации и суммарных затрат на производство по предыдущему году с учетом расчетного дифлятора (коэффициента удорожания, учитывающего инфляцию), налогов и других платежей в бюджет и централизованные фонды за счет прибыли. Затем устанавливается, сколько всего денежных средств причитается на земельный пай. В договоре необходимо оговорить, сколько зерна должно распределяться между арендодателями в процентном отношении и в физическом исчислении от его валового сбора. Распределяемое зерно оценивается по цене реализации, и сумма делится на число пайщиков. Так рассчитывается величина, которая приходится на одного арендодателя, и процент который она составляет от чистого дохода[39].

То, что земельные доли не выделены собственником в натуре и носят условный характер, может привести к снижению плодородия почвы и ухудшению ее экологического состояния. Чтобы этого не произошло, арендодатели совместно с арендаторами обязаны нести расходы по улучшению плодородия земель и сохранению природных ресурсов. Их относят на текущий год, расчет за счет прибыли.

В случае, если полученный доход арендатора, особенно в засушливый год, не позволяет ему выплатить арендную плату, она может по согласованию сторон числиться как задолженность и гаситься из урожая будущего года. Предлагаемый метод не эффективен для убыточных предприятий.

Арендную плату в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли целесообразно применять при заключении договоров аренды земли с многими арендодателями. Такая форма арендных платежей учитывает интересы всех групп населения: работников, пенсионеров, служащих социальной сферы, наследников, тех, кто не работает в хозяйстве. Дифференциация арендной платы в зависимости от урожая позволяет арендодателям получать арендную плату зерном прогрессивно. Это стимул для повышения эффективности производства растениеводческой продукции, потому что чем больше величина урожая, тем значительней доход арендодателя.[40]

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать базовые размеры арендной платы.[41]

Акты органов местного самоуправления, устанавливающие базовые размеры арендной платы за землю, подлежат антимонопольному контролю только в том случае, если они имеют своим результатом ограничение конкуренции, ущемление интересов физических и юридических лиц[42].

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке , которые предусмотрены гражданским законодательством. В основном договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения прекращаются с истечением срока такого договора, вследствие не целевого использования земли. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечение договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ( ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования участка не в соответствии с его целевым назначением; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устраненного совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке повлекших за собой причинения вреда здоровью человека или окружающей среде; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Согласно ч. 2. ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» информация об условиях представления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения органами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления на публичных торгах, а именно должно указываться размер земельного участка, его местоположение, за плату или бесплатно, целевое использование.

Участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Торги могут быть открытыми и закрытыми . Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые - среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.

Информационное сообщение публикуется на позднее, чем за месяц до объявленной даты подведения итогов торгов в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения: место расположения участка, его площадь и назначение; стартовая цена; дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса; окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе; адрес и телефон организатора; другие данные по усмотрению комиссии.

Стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного участка Цену права аренды на торгах обусловливает пакет конкурсной документации.

К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.

Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.

Заявителю может быть отказано в участии в конкурсе, если: лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством; лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.

Аукционы и конкурсы проводятся по общим правилам гражданского кодекса.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечение 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Следует согласиться с мнением А.С. Ярмленко, Е.А. Васильева, что данный пункт вызывает опасения, так как здесь основой перехода является рыночная цена земельного участка, и соответственно участки с хорошим почвенным составом и местоположением будут иметь весьма высокую рыночную стоимость, и их могут позволить себе приобрести лишь обеспеченные граждане и предприятия, а их конкуренция между собой еще больше увеличит цену этих участков (произойдет искусственное взвинчивание цен и махинаций с землей). Остальным участникам торгов достанутся земли гораздо худшего качества, и в дальнейшем в процессе конкуренции они будут вообще вытеснены с рынка, а их земли присоединены к собственности вновь образующихся земельных собственности вновь образующихся магнатов. К тому же закон не ограничивает количество земли , находящейся в аренде у одного лица, и этим же законом оговорено, что в собственности гражданина, его близких родственником, а также юридических лиц может находится неограниченное количество земель (определяемое индивидуальным законом субъекта российской федерации, но не менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий. И этот аспект необходимо как-то законодательно урегулировать[43].

По мнению автора, аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы.

1.3 Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

Рассмотрим, как развивались отношения залога земли сельскохозяйственного назначения с началом реформирования аграрных отношений.

Крестьянским (фермерским) хозяйствам предоставлено право сдавать в залог сельскохозяйственные земли, а банкам разрешено выдавать кредиты под ее залог. Объектом залога может быть земельный участок и урожай с него - отдельно или вместе взятые (за рубежом принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая).

Согласно ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огородные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ГК РФ предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 340 ГК РФ ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет положение ГК РФ о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая землю, если иное не предусмотрено договором. При этом объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его часть. Иными словами, участок (или его часть) под предприятием может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

ГК РФ установил следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- целевой характер ипотеки - залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК);

- запрещен залог части участка, размер которой не позволяет использовать участок по назначению соответствующей категории земель (ст.260 ГК);

- при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 340 ГК).

В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права его аренды Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

При обращении взыскания на участок в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон; по просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после истечения срока погашения кредита; после объявления несостоявшимися повторных торгов заложенного участка договор залога прекращается, если залогодержатель в течение месяца не воспользовался правом оставить за собой предмет залога с оценкой его не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной судом. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь преимущественным правом; залоговые цены устанавливаются договором между залогодателем - заемщиком и залогодержателем - кредитным учреждением. Залоговая цена не может быть ниже нормативной, но может быть на 20-40% ниже рыночной. Залоговые цены применяются в ипотечном кредитовании.

16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[44], которым запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств.

10 февраля 2004 года были внесены изменения Федеральным законом № 104 - ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «об ипотеки (залоге недвижимости)»»[45], который снял запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.

С.Н. Лунько считает, что ипотека сельскохозяйственных земель даст возможность запустить механизм долгосрочного кредитования аграрного производства, а Закон в целом можно рассматривать как еще один шаг вперед в вопросе оборота земли в России. Поэтому неслучайно, что это первый закон, принятый новым составом Государственной Думы после декабрьских выборов в парламент. Проект Закона был принят депутатами Думы прошлого созыва еще два года назад. Совет Федерации отклонил тогда законопроект, отправив его на доработку в согласительную комиссию. В редакции согласительной комиссии документ был принят Государственной Думой 23 января 2004 г[46]. Итак, прейдем к рассмотрению основных изменений, внесенных Законом.

Прежде всего, отменен прямой запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в отношении земельных участков изменился сам предмет ипотеки. Теперь предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона.

Теперь не запрещается составление и выдача закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения. Также дополнен порядок ипотеки земельных участков, на которых имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю: земельные участки сельскохозяйственного с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами.

Несмотря на то, что законодатель снял запрет на ипотеку сельскохозяйственных , тем не менее специфика этих земель потребовала введения и определенных механизмов их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. Это означает, что у фермера, вовремя не заплатившего по кредиту, не будут "отбирать" землю в разгар сезона сельскохозяйственных работ и продажи продукции. Еще одно нововведение, защищающее залогодателя сельскохозяйственных земель: распространение на любые земли сельскохозяйственного назначения нормы о порядке предоставления судом отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество.

Стало возможным передавать в залог право на аренду земельного участка. Закон "Об ипотеке" дополнен нормой, согласно которой арендатор (гражданин или юридическое лицо) может отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Правда, для этого необходимо согласие собственника земельного участка (п. 6 ст. 1 Закона).

Оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Закона). При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Как указывает З.Ф. Насрулаева оценка земельного участка, установленная сторонами договора не может быть ниже его нормативной цены. Последнюю определяют как фиксированный соответствующими нормативными актами показатель, характеризующий стоимость участка, определяемый в соответствии с его качеством, удобством местоположения и другими рыночными достоинствами. Однако вычисление этой конкретной оценки невозможно без обладания информацией его природных и производственных характеристиках, то есть без данных государственного земельного кадастра. Нормативная оценка земельного сельскохозяйственного назначения должна определяться соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству с обязательным использованием данных земельного кадастра.[47]

О.Б. Леппке отмечает, что пока ипотечный кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения не получил широкого развития. Ипотечный кредит, чтобы обеспечить его возвратность должен быть ориентирован на доходность сельского хозяйства. Земля при ее залоге является основным средством обеспечения ипотечного кредита. В соответствии с земельным законодательством главным условием представления и приобретения земель сельскохозяйственного назначения является использование их по целевому назначению. Однако при низкой доходности или убыточности сельского хозяйства и ликвидная цена будет низкой. При таком положении ипотека не может являться привлекательной как для сельскохозяйственного производителя, так и для кредитной организации. Залоговое право на землю тесно связано с правом купли-продажи земли, поэтому ипотечное кредиты и процентные ставки по ним в целом соответствуют рыночным и определяются среднерыночной стоимостью привлеченных средств и средним размером банковской маржи, которая складывается из затрат банка и надбавки за риск. Для того, чтобы ипотечный кредит занял подобающее место в развитии аграрного производства, как показывает мировая практика необходимо выполнять ряд условий, а именно: четкая регламентация в области перехода права собственности на земельный участок; правовая защита залогодателя, обеспечивающая его право на отсрочку обращения взыскания на земельный участок до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, а также на отсрочку исполнения судебного решения об обращении взыскания на заложенный земельный участок в связи со стихийными бедствиями и другими неблагоприятными климатическими условиями, повлекшими сокращения производства; законодательно урегулированный порядок оценочной деятельности, обеспечивающий независимость и надежность оценки рыночной стоимости земельных участков; законодательно урегулированный механизм, гарантирующий четкое исполнение решений суда, в случае невыполнения залогодателем свих обязательств. Другой вопрос, который неразрывно связан с функционированием банковской системы – могут ли банки быть собственниками земли в случае невозрата их заемщикам. В мировой практике законодательство большинства стран этого не допускает. Поэтому, если исходить из традиционно понимания ипотеки как вещного права, связанного с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного земельного участка или иных обязательств, нельзя признать правомерным современное право, когда российские земельные банки приобретают государственные или муниципальные земли, земли сельскохозяйственных организаций, либо выступают с требованием передачи им в собственность заложенных земель при невыполнении залогодателем обязательств. Поэтому необходимо создать правовую базу для проведения залоговых операций с земельными участками, исключающую сосредоточение земельных угодий под контролем банков и иных структур. В Великобритании, США запрещено этим структурам иметь земли в собственности (за исключением земель предназначенных для обслуживания банка). В частности срок, в течение которого банки вправе сохранять в своей собственности перешедшие в ним в порядке взыскания земли ограничен[48].

1.4 Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

До введения в действие ГК РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[49] регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”[50] было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются не действительными.

Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»[51], а также некоторыми другими указами Президента РФ.

Новый ГК РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество» упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

ГК РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.

Со вступлением в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” отменяется обязательная нотариальная форма практически для всех сделок с землей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 389 и 584 ГК РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена для договоров ипотеки земли и ренты земли. Однако ГК РФ предусматривает возможность сторон по собственному усмотрению нотариально оформить сделку.

Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные последствия договора, тщательно выясняет волю сторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон, кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключенного договора, противоречащего закону. Нотариус, вместе с тем, в соответствии со статьей 17 Основ законодательства РФ о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

Переход права собственности на проданный земельный участок к субъекту Российской Федерации и муниципалитету в порядке преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения подлежат государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Общие правила регистрации земельных участок, в том числе и сельскохозяйственного назначения и прав на них состоят в следующем. Земельные участки регистрацию в государственном земельном кадастре.

Государственная регистрация прав на земельный участка осуществляется по месту расположения данного земельного участка и включает внесение его в государственный реестр (Подземельную книгу): сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; писание земельного участка (категорию земель, цель использования, виды угодий, площадь, для в общем владении, границы, кадастр); сведения об условиях договора предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременения в его использовании; сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению земельным участком; сведения о наличии запретов на свершение сделок с земельными участками; решение управомоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд; иных сведений, установленных региональными законами и законодательством субъектов Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на земельные участки происходит в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершении записи о государственной регистрации.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущим за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок.

Специальная регистрация прав на землю осуществляется органами по земельным ресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Земельный комитет проводит землеустройство, определение границ, устанавливает и выдает документы на них.

Статья 74. Закона Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 «О земле» гласит, что права Российской Федерации, Саратовской области, физических, юридических лиц и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат обязательной специальной и государственной регистрации. Специальная регистрации осуществляется местными органами комитета по земельным ресурсам и землеустройству Саратовской области. Государственная регистрация осуществляется уполномоченным органом государственной власти Саратовской области[52].

Н. Калинин выделяет следующие особенности при регистрации земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, проводят государственную регистрацию договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, проводят государственную регистрацию договора купли-продажи. Перехода права и права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые представляются гражданам и юридическим лицам на торгах, по рыночной стоимости арендаторам земель по истечении трех лет и правомерному их использованию.

Предоставляя при этом следующие документы: документы, подтверждающие полномочия лиц и правоспособность сторон договора купли-продажи; заявление о государственной регистрации права и перехода права собственности; квитанция или платежное поручение об оплате за регистрацию (подлинник и копия); решение уполномоченного органа субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления о продаже земельного участка с обязательным указанием категории земель.

В-третьих, государственной регистрации договоров купли-продажи, перевода права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и собственниками, которых являются юридические и физические лица.[53]

Если до государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий земельный участок сельскохозяйственного назначения по сделке, совершенной с нарушением преимущественного права покупки субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления регистратору прав на недвижимость и сделок с ней становится известно о нарушении вышеназванного преимущественного права, то регистратор обязан отказать в регистрации, а также известить компетентный орган власти субъекта Российской Федерации или муниципального органа о нарушении их преимущественного права на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если о таком нарушении данному регистратору становится известно уже после регистрации перехода права собственности ненадлежащему покупателю, то регистратор должен ограничится извещением соответствующего органа государственной или муниципальной власти, но аннулировать регистрацию перехода права регистратор в этом случае не вправе.

Организация ведения государственного земельного кадастра и регистрации и оформления документов о правах на земельные участки возлагаются на Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Страницы: 1, 2, 3